„Másfél óra alatt jutok el a munkahelyemre, de nem engedhetem meg magamnak, hogy közelebb költözzek az irodához, amely Belgrád egyik drágább negyedében található. Néhány éve már a fizetésem több mint felét számlákra és lakbérre költöm” – mondja a szerb fővárosban bérlőként hét éve élő 26 éves Dejana Stosic, aki egy kisvárosból költözött ide az ország déli részéről. Stostic nemrég magasabb fizetésű állást talált a magánszektorban egy belgrádi vállalatnál koordinátorként, de a megélhetési költségek továbbra is magasak, ezért nem tud azzal tervezni, hogy elköltözik a jelenlegi lakótársaitól.
Néhány évvel ezelőtt a belgrádi székhelyű, városfejlesztéssel foglalkozó civil szervezet, a Ministry of Space létrehozott egy nyílt forráskódú térképet, amely a belgrádi piacon elérhető bérleti és eladási hirdetéseket gyűjti össze, illetve hasonlítja össze azokat az átlagos és medián fizetésekkel. A Stosic által vázolt helyzet széles körben jellemző – Belgrád legtöbb részén a térkép jelenleg piros színnel jelzi, hogy a lakhatás messze nem megfizethető.
A helyzet javítására hasonlóan a magyarhoz a szerb kormány hitelezési programot indított 20 és 35 év közötti, első ingatlant vásárló személyek számára.
Bár a déli szomszédoknál eredetileg a lakáshoz szükséges önerő csak a vételár 1 százaléka, a jogosultsághoz a lakást vásárló polgároknak először határozatlan idejű munkaszerződéssel kell rendelkezniük, míg a munkanélkülieknek kezesre van szükségük. Miután azonban igen sokan elégedetlenségüknek adtak hangot, a szerb kormány májusban módosította a törvényt, lehetővé téve az ideiglenes szerződéssel rendelkezők számára, hogy ugyanolyan feltételekkel pályázhassanak, mint a munkanélküliek, akiknek kezesre van szükségük.
A változás azt jelenti, hogy Stosic most már jogosult a programra, így leküzdötte azt az akadályt, amelyet korábban a határozatlan idejű szerződés hiánya jelentett.
Jelenleg egy egy hálószobás lakás bérlése Belgrád központjában 600 és 1200 euró közötti összegbe kerülhet, a Numbeo adatai szerint. A szerb főváros külvárosában egy egy hálószobás lakás ára 300 és 650 euró között mozog. Ezek az adatok nem tartalmazzák a rezsit.
Az Eurostat a megfizethető lakhatást úgy definiálja, hogy a lakhatási költségek nem haladják meg a háztartás rendelkezésre álló jövedelmének 40 százalékát. Marko Aksentijevic, a Szerb Lakhatásügyi Minisztérium illetékese szerint ez magában foglalja a bérleti díjat vagy a jelzálogkölcsönt és a havi számlákat.
A szerb statisztikai hivatal adatai szerint 2024 decemberében az átlagos fizetés 837 eurónak megfelelő dínár volt. Sok munkavállaló azonban ennél kevesebbet keres. A tipikus jövedelmet pontosabban tükrözi a medián fizetés, ami ugyanekkor 677,60 eurónak felelt meg.
Ez azt jelenti, hogy egy háromtagú család, amelynek két tagja medián jövedelemmel rendelkezik Belgrádban, legfeljebb 400 eurót fizethet bérleti díjra és számlákra anélkül, hogy ez túlzott pénzügyi terhet jelentene
– mondja Aksentijevic. Hozzáteszi azonban, hogy a szerb fővárosban jelenleg ezen az áron vagy annál alacsonyabb áron hirdetett lakások „többnyire garzonok”. „Választaniuk kell, hogy beszorulnak-e egy kis helyre, vagy többet fizetnek, mint amennyit megengedhetnek maguknak. A helyzet riasztó” – teszi hozzá a minisztériumi szakember.
Aksentijevic gyorsan azt is kifejti, hogy a civil szektorban, az oktatásban és a szolgáltatóiparban dolgozók többsége – ahol a fizetések gyakran az átlag alatt vannak – nem engedheti meg magának, hogy a munkahelye közelében lakjon.
A Covid-19-járvány, majd az ukrajnai háború jelentősen megnövelte a megélhetési költségeket és súlyosbította Európa folyamatos lakhatási válságát.
A belgrádi bérleti díjak 2022-ben az egekbe szöktek, kevesebb mint egy év alatt akár 50 százalékkal is emelkedtek. A növekedés nagyrészt annak köszönhető, hogy több ezer orosz állampolgár menekült el hazájából, miután Oroszország több, mint három éve megszállta Ukrajnát
– nyilatkozta a K2.0-nak a City Expert, Szerbia egyik legnagyobb ingatlanügynöksége.
A hirtelen emelkedést követően az árak a következő két évben fokozatosan csökkentek: 2023-ban körülbelül 20 százalékkal, 2024-ben pedig további 10 százalékkal estek.
Szerbián túl azonban – a statisztikák szerint az elmúlt öt évben – általában a Nyugat-Balkánon Európa egyik legmeredekebb áremelkedését tapasztalták a helyiek.
Olyan városokban, mint Belgrád, Tirana és Pristina, a bérleti díj és a közüzemi költségek együttes összege megközelíti, vagy akár meg is haladja az átlagos havi fizetést. A kereslet és a kínálat közötti növekvő szakadék tovább emeli az ingatlan- és bérleti árakat, ami egyre megfizethetetlenebbé teszi a lakhatást, különösen a fiatalok és a kiszolgáltatott társadalmi-gazdasági csoportok számára.
A koszovóiak méregdrága városi területekre költöznek
A tavalyi év mérföldkő volt Koszovó városfejlesztésében. Az ENSZ településekkel és fenntartható városfejlesztéssel foglalkozó programjának adatai szerint ugyanis a lakosság tavaly óta immár több mint fele él városi területeken, míg 2011-ben ez az arány még 38 százalék volt.
Ez jelentős elmozdulást jelent a városi élet felé, és tükrözi az ország egész területén végbemenő szélesebb körű társadalmi-gazdasági változásokat
– mondta Besnike Koçani, az ENSZ-Habitat terület- és városfejlesztési tanácsadója. Az 1998–1999-es koszovói háború jelentős hatással volt a lakhatási lehetőségekre. Kocani szerint a házak 40 százaléka megsemmisült vagy súlyosan megrongálódott. Erre reagálva a vidéki lakosság nagy része – menedéket keresve – a városokba költözött.
Koszovó városi területei sűrűbbé váltak, és többségében olyan többlakásos épületek dominálják, amelyek építése gyakran az infrastruktúra kapacitásának vagy a városrendezési előírásoknak figyelmen kívül hagyásával történt. Ez ellenőrizhetetlen városi terjeszkedéshez, a közszolgáltatásokra nehezedő, egyre nagyobb nyomáshoz és a települések közötti fejlesztési egyenlőtlenségek súlyosbodásához vezetett.
Legutóbb pedig egyes területeken, különösen Pristinában, az elmúlt években újabb építési láz zajlott le.
A kiadó ingatlanok arányának emelkedése ráadásul szorosan összefügg Koszovó nagy diaszpórájával, amelynek több százezer tagja él és dolgozik külföldön, különösen Nyugat-Európában. A diaszpóra sok tagja fektet be szülővárosában lévő ingatlanokba, jövőbeli nyugdíjazási tervként, pénzügyi biztonsági lépésként vagy a család örökségéhez való hozzájárulásként.
Ezek az ingatlanok azonban gyakran az év nagy részében üresen állnak, mivel tulajdonosaik csak ünnepnapokon vagy nyári látogatások alkalmával térnek vissza. Ez a fajta befektetés ugyan fellendíti az építési tevékenységet, de torzítja a lakáspiacot is, mivel csökkenti a rendelkezésre álló lakások kínálatát, hozzájárulva az ingatlanárak emelkedéséhez.
Pristinában egy egy hálószobás lakás bérlése a Numbeo szerint 225 euróba kerül a külvárosban, és több mint 300 euróba a belvárosban. A Re/Max Kosova és az Infinity Property ingatlanügynökségek weboldalain található ingatlanhirdetésekből kitűnik, hogy 300 euró alatti áron szinte lehetetlen egy hálószobás lakást találni. A három hálószobás lakások bérleti díja a belvároson kívül általában 300 euró felett, a belvárosban pedig 600 euró felett van.
Nincs hivatalos adat arról, hogy az elmúlt években mennyivel emelkedtek az ingatlanárak Koszovóban.
Becslésem szerint az elmúlt években 20-30 százalékos emelkedés volt
– mondta Driton Tafallari lakás- és városfejlesztési szakértő. Az átlagos fizetések és ingatlanárak alakulását elemezve Tafallari kifejti, hogy egy átlagos fizetést kereső koszovói embernek két teljes hónapot kellene dolgoznia anélkül, hogy bármit másra is költene, csak hogy egy négyzetméter ingatlant kifizethessen magának.
Ez majdnem kétszer annyi idő, mint amennyit egy uniós polgárnak dolgoznia kell, hogy megengedhesse magának egy négyzetméter megvásárlását
– tette hozzá Tallafari. Hivatalos adatok nélkül is nyilvánvaló, hogy Koszovóban az ingatlanárak meredeken emelkedtek. 2014-ben egy 64 négyzetméteres lakást a Rruga B utcában 720 euró/négyzetméter áron vásároltak meg. Ma ugyanebben a környéken az átlagár meghaladja az 1300 eurót négyzetméterenként.
Igaz, hogy az utóbbi években Koszovóban javult a lakáskínálat, a megfizethetőség továbbra is komoly problémát jelent, és nem ez az egyetlen gond. Koçani megjegyzi, hogy mind a hivatalos, mind az engedély nélkül felhúzott településeken széles körben elterjedtek az infrastrukturális hiányosságok. Többek között a vízellátás, a szennyvízelvezetés, az energiaellátás és a közlekedés terén is.
A régió országai közül Koszovóban a legalacsonyabb az átlagos fizetés, amely jelentősen elmarad még a régió bérszínvonaltól is. A legfrissebb hivatalos adatok, amelyek 2024 decemberéből származnak, 552 eurós átlagos nettó fizetést mutatnak. Albánia jövedelmi szintje Belgrád és Pristina között helyezkedik el, az átlagos havi jövedelem körülbelül 30 százalékkal alacsonyabb, mint Szerbiában, és 37 százalékkal magasabb, mint Koszovóban.
Szülőkkel élni – szükségszerűségből
Albánia hasonló lakhatási válsággal küzd, a meredeken emelkedő bérleti díjak és a stagnáló bérek miatt sok fiatal számára egyre nehezebb önálló életet élni. A folyamatos építkezések és a gyors városfejlesztés ellenére a megfizethetőség továbbra is komoly akadályt jelent, különösen a fővárosban.
Emre Berisha 25 éves taxisofőr Tiranából is ezért él szüleivel családi házukban, akárcsak az albán fiatalok 70 százaléka. Miközben Tiranának színes homlokzatai között vezet, megosztja komor kilátásait. „Nem látom, hogyan tudnék valaha is kiköltözni – a fizetésemnek szinte meg kéne duplázódnia ahhoz, hogy megengedhessem magamnak a különköltözést” – mondja Berisha.
Egy egyszobás lakás bérlése Tiranában havi 500–900 euróba kerülhet, míg a főváros külső kerületeiben egy hasonló lakás bérlése 350–500 euró körül alakul. Ezek az árak nem tartalmazzák a havi közüzemi számlákat. Mégis máris messze meghaladják a megfizethető lakhatás meghatározásához használt havi jövedelem 40 százalékos küszöbértékét.
Tirana, Pristina és Belgrád az egyes országok gazdasági központjai, amelyek nagy számban vonzzák a fiatalokat, akik tanulni és munkalehetőségeket keresni költöznek oda.
Berishával ellentétben sokuknak nincs családi háza ezekben a városi központokban, és kénytelenek lakást bérelni. „A lakáshiány és a magas árak miatt nagyon nehéz az életük” – fogalmaz Teuta Nunaj-Kortoçi albán közgazdász.
„Elméletileg az egyetlen kiút a szüleimmel való együttélésből az, ha megházasodom és banki hitelt veszek fel” – mondta Berisha, utalva arra, hogy a banki hitelek egyénre nehezedő terhe könnyebben megosztható két ember között.
A hagyományos banki hiteleken túl Berisha esélye is korlátozott, hogy Albánia fiatal házaspároknak szóló kedvezményes hitelprogramjából részesüljön. A 2018-ban elindított és 2020-ban felülvizsgált program továbbra is kizárólag a párok támogatására összpontosít, de széles körű kritikát kapott, mert láthatóan hatástalan és messze nem elégséges. 2025-ben Tirana városa körülbelül 1200 párnak segített szociális lakáshoz jutni. Ahhoz, hogy jogosultak legyenek a támogatásra, a családoknak igazolniuk kell, hogy nem rendelkeznek saját lakással, vagy hogy jelenlegi lakásuk nem felel meg a minimumkövetelményeknek. A program iránti kereslet messze meghaladja a kapacitását. 2018 és 2022 között a 7645 kérelemből csak 2652-t hagytak jóvá.
Belgrádban Stoisic hasonló tapasztalatokkal rendelkezik. „Ingatlanvásárlás még mindig lehetetlen küldetésnek tűnik – talán ha megházasodom és gyerekeim lesznek, akkor szerezhetek pároknak hozzáférhetővé tett hitelt” – mondja Stoisic, a magyarországi CSOK otthonteremtő pénzügyi konstrukcióra utalva.
Szerbiában a parlament viszont csak nemrég fogadta el a 20 és 35 év közötti állampolgárok számára nyújtott támogatott hitelprogramokról szóló törvény módosításait.
Foglalkoztatási státusztól függetlenül az első ingatlant vásárlók legfeljebb 100 000 euró állami támogatott hitelt igényelhetnek. A minimális önrész csak 1 százalék, a jelzáloghitel visszafizetése pedig akár 40 évig is eltarthat. A törvény elfogadása után több ezer jelentkező volt. Ezért a programot több gazdasági szakértő is fenntarthatatlannak ítéli.
Emellett két másik lakáshitel típus is rendelkezésre áll azoknak a pároknak, akiknek nehézséget jelent az ingatlanvásárlás, mindkettő a fejletlen városokra és falvakra koncentrál.
2021-ben a szerbiai vidékügyi minisztérium elindított egy kis összegű támogatási programot, amely 10 000 eurót kínál azoknak a családoknak, akik vidéki területeken szeretnének házat vásárolni. A lehetőség 45 év alattiak számára elérhető, beleértve a házas, vagy együtt élő párokat, az egyedülálló szülőket és a fiatal gazdákat. A pályázóknak jelenleg bérlőknek kell lenniük, orvosi, gyógyszerészeti, mezőgazdasági vagy állatorvosi diplomával kell rendelkezniük, illetve kézműves vagy más, vidéki életmóddal összeegyeztethető munkát kell végezniük.
Koszovóban jelenleg nincsenek kifejezetten fiataloknak szóló lakásprogramok. 2024 decemberében azonban a koszovói parlament elfogadta a szociális és megfizethető lakásokról szóló törvénytervezetet. A törvény alapot teremtett egy nyolcéves nemzeti lakásstratégiához, és javasolja egy lakásügynökség létrehozását, amely felügyeli és központosítja a végrehajtást. A törvény továbbá bevezette a megfizethető lakhatási kezdeményezéseket a jogalkotásba, jogalapot biztosítva 17 azonosított csoportba tartozó, fiatalokat célzó lakásvásárlási támogatási program létrehozásának.
A törvény kiterjeszti a szociális lakhatási kedvezményeket azokra is, akik nem engedhetik meg maguknak a piaci áron kínált lakásokat, és a bérleti díjat a család jövedelmének 30 százalékára korlátozza. A fiatalok újonnan bekerültek a célcsoportok közé, bár a törvény még nem tartalmaz konkrét támogatási intézkedéseket velük kapcsolatban.
A szociális lakásépítés megoldást jelenthet?
Nyugat-Európában a szociális lakásépítés nem csak az alacsony jövedelmű családok számára szól, hanem azoknak a polgároknak is, akik megélhetési minimálbért keresnek – ezáltal segítve őket a lakáspiacra való belépésben. Szerbiában, Koszovóban és Albániában azonban egészen más a helyzet.
Annak ellenére, hogy egyre több ember küzd a lakhatás megfizethetőségével, az ezekben az országokban rendelkezésre álló korlátozott számú szociális lakás szinte kizárólag a legkiszolgáltatottabb csoportok számára van fenntartva. Még így is nagyon hosszú várólisták vannak.
Albániában a szociális lakások – mind az államiak, mind a magánlakások – az ENSZ Európai Gazdasági Bizottságának 2014-es jelentése szerint a teljes lakásállomány mindössze 0,1 százalékát teszik ki. Szerbiában az állam az ingatlanpiac mindössze 0,5 százalékát birtokolja, és ezeket a lakásokat támogatott áron kínálja bérbe vagy eladásra. Albániához és Szerbiához hasonlóan Koszovóban is a szociális lakások célja a gazdasági és társadalmi szempontból kiszolgáltatott állampolgárok támogatása.
Koszovóban a szociális lakásokat az önkormányzatok szabályozzák, és még nem alakult ki központi nemzeti program. 2003-tól kezdődően a legtöbb önkormányzat külön épületeket épített vagy különített el kifejezetten szociális lakások kialakítása érdekében. A koszovói Környezetvédelmi, Területrendezési és Infrastruktúra Minisztérium (MESPI) adatai szerint jelenleg 20 önkormányzat működtet szociális lakásprogramokat, amelyek mind ugyanazon a modellen alapulnak: önálló épületek, ahol kizárólag a szociális lakásprogram kedvezményezettjei laknak.
A települési és szociális lakások hiánya azonban nemcsak a Nyugat-Balkánon jelent kihívást, hanem az Európai Unió egész területén egyre nagyobb gondot jelent.
A Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet (OECD) adatai szerint az Európai Unióban a rendelkezésre álló lakásállomány mindössze 8 százaléka minősül szociális lakásnak.
Míg a Nyugat-Balkánon egyetlen országban sem voltak lakhatással kapcsolatos tiltakozások az elmúlt években, több EU-országban a polgárok az utcára vonultak, és kormányzati intézkedéseket követeltek a lakhatási válság megoldására.
Ez a cikk a PULSE projekt keretében készült, amely egy határokon átnyúló újságírói együttműködést támogató európai kezdeményezés. Először a K2.0 oldalon jelent meg. Közreműködők: Jovana Matthews Belgrád/ Szerbia) K2.0), EUobserver, , magyar verzió: Folk György (EUrologus, Brüsszel)
PULSE Projekt
A PULSE Projekt határokon átívelő újságírói együttműködés, amelynek keretében a HVG és az EUrologus csapata 12 másik európai szerkesztőséggel közösen dolgozik elemző és tényfeltáró cikkeken. A projekt az Európai Bizottság támogatásával jött létre.
