Majdnem szabályozott pénzügyek helyett biztos pillérek
A vállalkozások belső problémáiból eredő pénzügyi válságok jelentős része elkerülhető lenne. Mutatjuk, hogyan!
A hitelintézeteknél egyre jobb a finanszírozási arány, kedvezőbbek a kamatok, és csökken a hitelbírálati idő. A 2006. elejére már többszereplős, és idénre 30 milliárd forintosra becsült lízingpiac révén - amelynek a nullaszázalékos önerő a legvonzóbb újdonsága - új csoportok kerülnek be a lakásvásárlók körébe - mutat rá az Otthon Cemtrum elemzése.
A devizaalapú lakáshitelek versenyelőnye a márciusi erőteljesebb forintgyengülés után is tartja magát, a kihelyezett lakáshitelek mintegy 80 százaléka svájci frank alapú, piaci hitel. A maradék 20 százalék zöme az új lakásokhoz felvett támogatott forint hitel. Erre az arányra alapozva állította Nagygyörgy Tibor, hogy a kamattámogatások eltörlése sem rengetné meg a lakáspiacot. A támogatás nélküli svájci frank alapú hitelek havi törlesztő részlete alacsonyabb a támogatott hitelnél, és a mai magas árfolyamon indítva a hitelt, a törlesztés növekedése sem lehet számottevő a jövőben. Egyébként a támogatás létének a lebegtetése miatt elképzelhető, hogy a következő hetekben sokan előrehozzák lakásvásárlásukat.
Az Otthon Centrum Hitel Center tapasztalatai szerint a folyósított hitelek átlagos nagysága használt lakásoknál 8 millió forint fölé, míg újépítésűek esetében 9 millió forint fölé emelkedett. (Két éve a bankok 3-4 milliós átlagos hitelről adtak számot.) A vásárlók által preferált futamidő továbbra is 20 év.
Kérdés, hogy mi lesz a fejlesztők támogatott hiteleivel. Ha ezeket (is) megszünteti a kormány, akkor a költségeik 2,5-3 százalékkal nőnek. Jelenleg 15-20 százalék körüli az árbevétel arányos nyereségük a fejlesztőknek. Kérdés, hogy ebből áldoznak-e annyit, amennyi a többlet-költség, illetve ha nem, akkor az áremelkedést elfogadja-e a piac?
A 100 lakásnál nagyobb projektek adják a fővárosi lakásépítés felét. Tavaly 22, az idén pedig 36 ilyen projekt volt folyamatban - mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Az összes idén épülő lakás értéke 300 milliárd forintot tesz ki. Ma a legdrágább lakások a "presztízs" kerületek - az I., II., és XII. kerület tartozik ebbe a körbe - nagy lakásai. Itt a 3-4 szobás lakásokban 600-700 ezer forintba kerül egy négyzetméter lakótér. Ugyanakkor az átlagár továbbra is 300 ezer forint körüli, négyzetméterenként Budapesten. Az áfa-csökkenés nem vitte lejjebb az árakat, de vagy felszerelésben, vagy pedig a fizetés ütemezésében azért jelentkezett a piacon.
Megfigyelhető, hogy az új beruházásoknál már szinte nem is található garzon lakás, egyre inkább a kétszobás, és annál nagyobb lakások a keresettek. Az átlagos alapterület meghaladja a 60 négyzetmétert. Ugyanakkor az a 35 négyzetméteres lakás, amely két éve még garzon volt, mostanában másfél szobásként kerül a piacra.
Az elemzés 1600 eladatlan lakást regisztráltak Budapesten, ami jóval kisebb a beruházók által hangoztatott 8-10 ezerhez képest. Ez azzal magyarázható, hogy amíg a beruházók az értékesítés alatt álló - sokszor még építeni sem kezdett - lakásokhoz viszonyítanak, addig az Otthon Centrum csak a már átadott lakásokat tekinti alapnak. A fővárosi kerületekben nagyon változó az értékesítési ráta. Például amíg Angyalföldön szinte minden új lakás elkelt, addig az I. kerületben csak a 40 százalékukat adták el.
Az elemzők vizsgálták azt is, hogy a nettó lakásnégyzetméterre mekkora értékű telekhányad jut. A budai hegyvidéken ez 100-150 ezer forint, Angyalföldön 40-50 ezer forint, míg Kőbányán csak 20-30 ezer forint.
