A kormány május végén hozta nyilvánosságra az ingatlanhitelükkel késedelembe esettek megsegítését szolgáló csomagot, az Otthonvédelmi Akciótervet. A bejelentésére mind a pénzintézetek, mind az ingatlanpiac már nagyon várt. „A bizonytalanság egy nagyon hosszú időszaka látszik most megszűnni, bár a bejelentéssel a kérdések száma nem csökkent. A jó irány ellenére az ördög most is a részletekben lakik” – vélekedett Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

A bejelentés iránya az ingatlanosok számára jó, hiszen a lakáspiacon az egyik fő célja a további jelentős árcsökkenés elkerülése, ami a várható intézkedésekkel elérhetőnek látszik. Déry Attila szerint a részletek hiánya azonban számos új kérdést vet fel, amelyek nélkül egyelőre nehéz az akcióterv hatásait számszerűsíteni. Szerinte az euró alapú hitelezések újbóli engedélyezése – korábbi remények alapján – az alacsonyabb hitelkamatok jelentette olcsóbb finanszírozási lehetőséget nyújtotta volna. Ez a lakáspiacon keresletélénkülést hozhatott volna, ha a háztartások hajlandóak lettek volna ismét árfolyamkockázatot vállalni lakásuk megvásárlásához. Az euró alapú hitelek várható keresletének kérdését azonban az akciótervben ismertetett feltételek gyorsan rövidre zárták. A deviza alapú hitelek felvételét két feltételhez köti az akcióterv: az igénylő jövedelmének devizaneme meg kell, hogy egyezzen a hitel devizanemével, illetve ennek a jövedelemnek el kell érnie a minimálbér tizenötszörösét. Ez a jelenleg érvényes minimálbér mellett havi 1 170 000 forintos jövedelmet jelent, ami euróban nagyjából 4 400 euró (265 Ft-os euró árfolyamon). „Ez a két feltétel – de kimondottan a második – jelentősen beszűkíti a devizahitel igénylők körét, így az euró alapú finanszírozás jelentette keresletélénkülés nem lesz jelentős a lakáspiacon” – hangsúlyozta az Otthon Centrum vezető elemzője.

Lakóépületek. Kérdőjelekkel körbekerítve

Bánkuti András

„Az árverési kvótarendszer felállítása jelenti a moratórium feloldása miatti elméleti ársokk egyik legnagyobb ellenszerét, ezért ennek a rendszernek a működése kulcsfontosságú a lakáspiac szempontjából” – hívta fel a figyelmet Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. Az akcióterv ismertetésekor elhangzott, hogy a kvótarendszer a lakóingatlan piac területi sajátosságait is figyelembe veszi. Ez egy külön üdvözlendő szempont az igazgató szerint, hiszen elméletben egy területen az ingatlanárakra gyakorolt hatást az fogja meghatározni, hogy a kényszerértékesítések hány százalékát adják az időszak összes lakáspiaci tranzakciójának. Budapesten, a viszonylag magas tranzakciószám mellett, a piac gyorsabban felszívhatja a nyomott árú ingatlanokat, ezért ezek nem hoznak jelentős árcsökkenést. A kisebb települések ingatlanpiacán sem várható jelentős árcsökkenés, hiszen itt éppen a tranzakciók alacsony száma, a megdermedt piac foghatja vissza az árleszorító hatást.

Valószínűleg azok a kis- és közepes méretű városok lesznek jobban érintve, ahol a piaci aktivitás nem elég nagy ahhoz, hogy ellensúlyozza a nyomott árú ingatlanok árlehajtó hatását. „Amennyiben a kvótarendszer az adott terület piaci felszívóképességét is figyelembe veszi, az árnyomás jelentősen tompítható. Ugyanakkor a 2 százalékról induló, évente egy százalékponttal emelkedő kvóta meglehetősen óvatos” – vélekedik Déry Attila. Szerinte a banki portfoliók tisztulásának mindenképpen irányítottan kell zajlania, de a tisztulási folyamat elnyújtásával a pozitív hatások is késleltetetten fognak jelentkezni. A kvótarendszer időszakonkénti felülvizsgálata, a piac adta lehetőségekhez igazítása, a tisztulási folyamat esetleges felgyorsítása ezért nagyon fontos lenne.

A kvótarendszer korábban nem kommunikált eleme, hogy a 30 millió forintot meghaladó ingatlanokat 2011. július 1-től október 1-ig mennyiségi korlátozás nélkül lehet árverezni. Déry szerint a kvótarendszer felső határának 30 millió forinton történő megállapítása szakmai szempontból nem teljesen érthető. Ilyen értékű ingatlanok nagy számban találhatóak a budapesti agglomerációban. Az agglomeráció piacán, részben a tulajdonosok lakáshitel fizetési nehézségei miatt, a válság valamivel erősebben éreztette a hatását a tranzakciószámokban. „Az árcsökkenés veszélye az amúgy is fagyosabb piac miatt nagyobb, de több, az árcsökkenés ellen ható tényező is megfigyelhető” – hívja fel a figyelmet Kühne Kata. Szerinte ilyen egyrészt a pénzintézetek – saját, jól felfogott érdekükön alapuló – önmegtartóztatása. Ha ebben a szegmensben jelentős mennyiségű ingatlant rövid időn belül piacra dobnak, akkor ez csökkentheti a nagy értékű ingatlanok árait. Ez azt is jelentené, hogy a most még jól teljesítő hitelportfolió mögött fedezetként álló, 30 millió forintnál drágább ingatlanok értéke is csökken, így az eredetileg kockázatcsökkentés céljából elindított portfoliótisztítás végül növelheti is a kockázatokat. A másik, az árcsökkenés ellen ható, piaci tényező ezen ingatlanok viszonylag magasabb minősége és alacsony kora. Ezek a tényezők felkelthetik a befektetők figyelmét, így a jobb minőségű, nagyobb értékű ingatlanok iránti növekvő érdeklődés tompíthatja a kvótarendszeren kívüli árverezés árcsökkentő hatását.

„A Nemzeti Eszközkezelő Társaság beindításának lakóingatlan piaci szempontból legnagyobb előnye, hogy az eszközkezelő által megvásárolt ingatlanok elkerülhetik a nyíltpiaci értékesítést, így ezek az ingatlanok sem erősítik az árakra ható nyomást” – hangsúlyozza Kühne Kata. Déry Attila szerint pedig erre a lépésre feltétlenül szükség van, de számolni kell mellékhatásokkal is. Az állam, az eszközkezelőn keresztül, nagyon leegyszerűsítve kényszer bérlakás vásárlásba fog, ahol a megvásárolt ingatlanok – még ha jóval áron alul is jut hozzájuk az állam – fő kiválasztási szempontja nem az ingatlanok minősége, fenntartási költsége, elhelyezkedése lesz, hanem várhatóan a tulajdonosaik szociális helyzete. Ráadásul ezek az ingatlanok szétszórtan helyezkednek el, így üzemeltetésük drágább, mint az egy tömbben lévő bérlakásoké. „Ezért jó ötletnek tartom, hogy az eszközkezelő zöldmezős lakásépítésekbe is belefog, mivel ezek a bérlakások korszerűbbek lesznek és nagy valószínűséggel egy tömbben fognak elhelyezkedni, s ezzel alacsonyabb fenntartási költség, és olcsóbb üzemeltetés jellemezheti majd őket” – vélekedik Déry Attila. A szakértő a további előnyök közé sorolta, hogy a beruházások megrendeléseket jelentenek az erre nagyon kiéhezett építőiparnak is. A kérdés az, hogy milyen forrásból fog működni az eszközkezelő, és hogyan finanszírozza az állam a zöldmezős beruházásokat.

Az Otthon Centrum szakértői az akciótervről fontosnak tartják hangsúlyozni, hogy eddig néhány válasz mellett még több kérdést szült, ezért elég nagy a még rejtett részletek miatti izgalom. Az akcióterv minden részletének világossá válása mellett is csak a problémák egy részét kezeli, az általános gazdasági növekedés, a háztartások jövedelmi helyzetének javulása alapfeltétele annak, hogy 2014 végén ne kelljen egy még komolyabb nehézségekkel szembenézni – állítják a társaságnál.