Ki lehet-e tenni az albérlők rémét a lakásból?

„Szerencsére elhúzott, amikor rájöttem, hogy vadkendert termeszt az egyik szobában. Csak kéthavi bérleti díjjal maradt adós” – sóhajtott egy lakását kiadó fiatalember. „Majdnem félmilliós villanyszámlát hagyott hátra, ezt nem fedezte a kaució” – panaszolta egy másik. „Hónapok óta nem fizetett. Amikor követeltem a pénzt, kitetette a nagyapám koloniál bútorát az esőre. Betörte az üvegajtót, tele lettem vérző sebekkel, mire feltakarítottam a mindenhová széthullott cserepeket” – folytatta az albérlőkkel átélhető rémtörténetek sorozatát egy következő lakástulajdonos. A közös az bennük, hogy egyikük sem védte magát közjegyző előtt hitelesített bérleti szerződéssel. Nyilván azért, nehogy adófizetésre kerüljön a sor. „Ha van szerződésünk, és összebalhézunk, akkor az az első, hogy a bérlőm elküldi a papírt az adóhivatalnak. Hiányzik ez nekem?” – fakadt ki egy, a tipikus mentalitást képviselő bérbeadó.

A mohóság nem feltétlenül kifizetődő, a fekete albérletezés roppant kockázatos üzlet

– mondja erre a jogi szakértő, Deteky Gábor ügyvéd. És egyre kevésbé éri meg. Az elmúlt két évben felfelé száguldottak a bérleti díjak, Budapesten már a kifulladásig, átlagosan 130-135 ezer forintig. A vidéki – főleg egyetemi – városokban még tart a fellendülés, ott az ár a fővárosi fele-kétharmada. Pillanatnyilag évi egymillió forintig – vagyis nagyjából havi 83 ezer forintos bérleti díjig – csak a 15 százalékos szja-t kell leróni, ha a lakástulajdonos bejelenti a bérbeadást. E határ felett viszont a teljes összegre rájön a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás. Vagyis, ha valaki a pörgő ingatlanpiaci zónában adja ki a lakását, a bevétel csaknem 30 százalékát bukja – feltéve, hogy törvénytisztelő. Némi trükközésre adhat lehetőséget, ha az ingatlan egy házaspár közös tulajdonában van, mert akkor a 14 százalékos közteher csak évi kétmillió forintos bevétel fölött fenyeget. Remélhetőleg azonban jövőre már nem lesz így – a kormány elképzelései szerint a lakásukat tartósan bérbe adók számára eltörlik a 14 százalékot, függetlenül attól, milyen magas a bérleti díj. Teszik ezt abban a reményben, hogy tisztul a piac.

AFP / DPA / ZB / Jens Kalaene

Ma viszont még úgy tűnik, a lakástulajdonosok többsége nem vállalja sem az adófizetést, sem a biztonságos szerződéssel járó 100-150 ezer forintos többletkiadást. Ennyi ugyanis a felek jogait és kötelességeit, illetve a bérleti jogviszony felmondásának a lehetőségeit és feltételeit pontosan taglaló szerződést elkészítő ügyvéd és az azt közokiratba foglaló közjegyző együttes költsége. A közokirat drága, de nem felesleges adminisztráció: annak alapján ugyanis minden további nélkül bírósági végrehajtási eljárást lehet indítani a nem fizető vagy kárt okozó bérlő ellen, és ki is lehet őt lakoltatni. (Feltéve, hogy nincs épp téli moratórium, ami a december 1. és március 1. közötti időszak.) Ahhoz azonban, hogy egy közokiratba foglalt szerződés komolyan megvédje a bérbeadót, minden fontos részletet bele kell írni. Szerződést persze „sajtpapíron”, házilag is lehet kötni, de annak alapján nem indítható automatikusan végrehajtás, külön pereskedni kell érte. A szóbeli megállapodással pedig egy későbbi vita esetén semmire sem lehet menni. Más kérdés, hogy a bármilyen gyors végrehajtás is eredménytelen, ha az adós számlája üres, és vagyona sincs.

Erről sajnos nehéz előre meggyőződni. Egy jó bérbeadási szerződésben mégis érdemes kitérni minden olyan eshetőségre, amiért a bérlő – a kaución és a bérleti díjon felül – anyagi felelősséggel tartozik. „Ha értékes bútorok, műszaki cikkek, dísztárgyak vannak a lakásban, pontosan le kell írni, hogy azok milyen állapotúak. A bérlő felelős az állapot megőrzéséért, s ha kár keletkezik, pótolnia kell a tönkretett tárgyat. Ha például kitörik a koloniál asztal lába, a bérlő alkudozhat azért, hogy nem pótolja újjal, hanem töredék áron kijavíttatja a szóban forgó tárgyat, ami ismét használható állapotba kerülhet. Ha a tulajdonos kikötötte a szerződésben, hogy olyan állapotban kell visszakapnia a lakását és a benne lévő ingóságokat, ahogyan átadta, és ragaszkodik a sérült vagyontárgy cseréjéhez, mehet a bíróságra – magyarázza Deteky. Mivel az eljárás hosszú hónapokig, sőt évekig tarthat, nem biztos, hogy érdemes.

Megfelelő szerződés nélkül viszont még ennyi lehetősége sincs a tulajdonosnak, hogy fellépjen a bérlője ellen, az esetek többségében le kell nyelnie az okozott kárt. Utóbbinál az sem mindegy – magyarázza az ügyvéd –, hogy gondatlanságból vagy szándékosan okozták-e. A vadkender termesztése például bűncselekmény is. A szobát penészessé tevő bérlő ellen ezért feljelentést lehet tenni – és ezzel jól „megszívatni” –, de a lakását feketén kiadó tulajdonos ettől még nem tudja megtéríttetni a kárát, sőt örülhet, ha bizonyítja, hogy neki nincs köze a kábítószerhez.

A rettegett közüzemi számlatartozások felhalmozódása ellen könnyebb tenni. Elsősorban úgy, hogy a tulajdonos havonta ellenőrzi, fizet-e a bérlője, vagy előre fizetős órát szereltet fel. Célszerű, ha a szolgáltatókkal közvetlenül a bérlő szerződik, de ettől még – ha nem fizet – a lakástulajdonosé a mögöttes felelősség, vagyis behajthatják rajta a tartozást. Arra joga van a tulajdonosnak, hogy kikapcsoltassa az áramot vagy a gázt, s ezzel ellehetetlenítse a lakóját, nem köteles ugyanis ezeket a szolgáltatásokat biztosítani egy olyan bérlőnek, aki nem fizet, és ezért felmondott neki. A jog szépsége ugyanakkor, hogy a saját lakását – amíg a bérlő benne lakik – nem rongálhatja meg, nem szerelheti le például a zárat vagy akaszthatja le a nyílászárókat. A gyakorlatban ez előfordul, volt olyan tulajdonos, aki a hátán vitte el a bejárati ajtót, de ilyenkor – bár ez nonszensznek tűnik – a bérlő jelentheti fel, perelheti be a tulajdonost.

Stiller Ákos

A helyzet azért nem teljesen reménytelen, a bérlőt előbb-utóbb ki lehet tenni. „Szent tehén nincs, törvényes úton bárkit ki lehet lakoltatni, a gyerekes családot is, feltéve, hogy nincs éppen moratórium” – mondja Deteky, hozzátéve, hogy a kilakoltatás akkor a legegyszerűbb, ha közjegyző előtt köttetik a szerződés. Ilyenkor a végrehajtó, ha kell, rendőrségi segédlettel vonul fel. Ha viszont nincs szerződés vagy nem megfelelő, bírósági eljárást kell kezdeményezni a kilakoltatásért. „Egy albérlő nem önkényes lakásfoglaló, és nem is lehet úgy bánni vele” – indokolják a visszás helyzetet a jogászok. Még ha nincs is szerződése, de közüzemi számlákkal, banki átutalásokkal vagy tanukkal igazolni tudja, hogy tartósan az adott lakásban lakik, rendben tartja a kertet, kiviszi a szemetet, alapos indok nélkül nem lehet utcára tenni.

Mindez azzal járhat, hogy az ingatlan tulajdonosa hónapokig sem használni, sem új, fizetőképes bérlőnek kiadni nem tudja a lakást, amelynek közben az állapota is romolhat. Magyarországon általában két-háromhavi kauciót kérnek el előre biztosíték gyanánt, amit sok bérlő megterhelőnek érez. Az ő szempontjukból ez érthető: a bérleti díj elviszi a havi fizetésük harmadát-felét, s akkor még további egy- másfél havi jövedelmét adja oda előre? Ha viszont a tulajdonost komoly kár éri, a kaució messze nem fedezi a rendkívüli kiadásokat vagy az elmaradt bevételeket. „Legalább két téli hónap rezsijét és háromhavi bérleti díjat el kell kérni előre” – javasolja az ügyvéd. Kérdés persze, van-e ennek realitása a legfelkapottabb régiók kivételével. Az óvatosság persze indokolt, ha azt vesszük, hogy mire a tulajdonos észleli, hogy baj van és lép, legalább kéthavi tartozás felgyülemlik. Tipikus eset, hogy a bérlő leteszi a háromhavi kauciót, majd többé semmit sem fizet, de fél évbe is beletelik, mire ki lehet tenni. Egy átlagos, kétszobás, budapesti lakásnál ez 600-700 ezer forintos veszteséget jelent a tulajdonosnak.  

A megbízhatóság tehát érték. Mint egy bérbeadó mondja: „Ha tudom, hogy a bérlőm fizetőképes, hosszú távra tervez és vigyáz az ingatlanra, sokkal kevesebbel is beérem. Budai társasházi lakásomat havi 160 ezerért is kiadhatnám, de megbecsülöm a régi, jó bérlőmet, ezért most is csak 100-ra emeltem az eddigi 80 ezres díját.”