szerző:
Gyenis Ágnes

Rémtörténetekből nincs hiány a lakáskiadások piacán. De van-e hatásos védelem, ha a tulajdonos belefut egy komoly károkat okozó bérlőbe?

„Szerencsére elhúzott, amikor rájöttem, hogy vadkendert termeszt az egyik szobában. Csak kéthavi bérleti díjjal maradt adós” – sóhajtott egy lakását kiadó fiatalember. „Majdnem félmilliós villanyszámlát hagyott hátra, ezt nem fedezte a kaució” – panaszolta egy másik. „Hónapok óta nem fizetett. Amikor követeltem a pénzt, kitetette a nagyapám koloniál bútorát az esőre. Betörte az üvegajtót, tele lettem vérző sebekkel, mire feltakarítottam a mindenhová széthullott cserepeket” – folytatta az albérlőkkel átélhető rémtörténetek sorozatát egy következő lakástulajdonos. A közös az bennük, hogy egyikük sem védte magát közjegyző előtt hitelesített bérleti szerződéssel. Nyilván azért, nehogy adófizetésre kerüljön a sor. „Ha van szerződésünk, és összebalhézunk, akkor az az első, hogy a bérlőm elküldi a papírt az adóhivatalnak. Hiányzik ez nekem?” – fakadt ki egy, a tipikus mentalitást képviselő bérbeadó.

A mohóság nem feltétlenül kifizetődő, a fekete albérletezés roppant kockázatos üzlet

– mondja erre a jogi szakértő, Deteky Gábor ügyvéd. És egyre kevésbé éri meg. Az elmúlt két évben felfelé száguldottak a bérleti díjak, Budapesten már a kifulladásig, átlagosan 130-135 ezer forintig. A vidéki – főleg egyetemi – városokban még tart a fellendülés, ott az ár a fővárosi fele-kétharmada. Pillanatnyilag évi egymillió forintig – vagyis nagyjából havi 83 ezer forintos bérleti díjig – csak a 15 százalékos szja-t kell leróni, ha a lakástulajdonos bejelenti a bérbeadást. E határ felett viszont a teljes összegre rájön a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás. Vagyis, ha valaki a pörgő ingatlanpiaci zónában adja ki a lakását, a bevétel csaknem 30 százalékát bukja – feltéve, hogy törvénytisztelő. Némi trükközésre adhat lehetőséget, ha az ingatlan egy házaspár közös tulajdonában van, mert akkor a 14 százalékos közteher csak évi kétmillió forintos bevétel fölött fenyeget. Remélhetőleg azonban jövőre már nem lesz így – a kormány elképzelései szerint a lakásukat tartósan bérbe adók számára eltörlik a 14 százalékot, függetlenül attól, milyen magas a bérleti díj. Teszik ezt abban a reményben, hogy tisztul a piac.

©

Ma viszont még úgy tűnik, a lakástulajdonosok többsége nem vállalja sem az adófizetést, sem a biztonságos szerződéssel járó 100-150 ezer forintos többletkiadást. Ennyi ugyanis a felek jogait és kötelességeit, illetve a bérleti jogviszony felmondásának a lehetőségeit és feltételeit pontosan taglaló szerződést elkészítő ügyvéd és az azt közokiratba foglaló közjegyző együttes költsége. A közokirat drága, de nem felesleges adminisztráció: annak alapján ugyanis minden további nélkül bírósági végrehajtási eljárást lehet indítani a nem fizető vagy kárt okozó bérlő ellen, és ki is lehet őt lakoltatni. (Feltéve, hogy nincs épp téli moratórium, ami a december 1. és március 1. közötti időszak.) Ahhoz azonban, hogy egy közokiratba foglalt szerződés komolyan megvédje a bérbeadót, minden fontos részletet bele kell írni. Szerződést persze „sajtpapíron”, házilag is lehet kötni, de annak alapján nem indítható automatikusan végrehajtás, külön pereskedni kell érte. A szóbeli megállapodással pedig egy későbbi vita esetén semmire sem lehet menni. Más kérdés, hogy a bármilyen gyors végrehajtás is eredménytelen, ha az adós számlája üres, és vagyona sincs.

Erről sajnos nehéz előre meggyőződni. Egy jó bérbeadási szerződésben mégis érdemes kitérni minden olyan eshetőségre, amiért a bérlő – a kaución és a bérleti díjon felül – anyagi felelősséggel tartozik. „Ha értékes bútorok, műszaki cikkek, dísztárgyak vannak a lakásban, pontosan le kell írni, hogy azok milyen állapotúak. A bérlő felelős az állapot megőrzéséért, s ha kár keletkezik, pótolnia kell a tönkretett tárgyat. Ha például kitörik a koloniál asztal lába, a bérlő alkudozhat azért, hogy nem pótolja újjal, hanem töredék áron kijavíttatja a szóban forgó tárgyat, ami ismét használható állapotba kerülhet. Ha a tulajdonos kikötötte a szerződésben, hogy olyan állapotban kell visszakapnia a lakását és a benne lévő ingóságokat, ahogyan átadta, és ragaszkodik a sérült vagyontárgy cseréjéhez, mehet a bíróságra – magyarázza Deteky. Mivel az eljárás hosszú hónapokig, sőt évekig tarthat, nem biztos, hogy érdemes.

Megfelelő szerződés nélkül viszont még ennyi lehetősége sincs a tulajdonosnak, hogy fellépjen a bérlője ellen, az esetek többségében le kell nyelnie az okozott kárt. Utóbbinál az sem mindegy – magyarázza az ügyvéd –, hogy gondatlanságból vagy szándékosan okozták-e. A vadkender termesztése például bűncselekmény is. A szobát penészessé tevő bérlő ellen ezért feljelentést lehet tenni – és ezzel jól „megszívatni” –, de a lakását feketén kiadó tulajdonos ettől még nem tudja megtéríttetni a kárát, sőt örülhet, ha bizonyítja, hogy neki nincs köze a kábítószerhez.

A rettegett közüzemi számlatartozások felhalmozódása ellen könnyebb tenni. Elsősorban úgy, hogy a tulajdonos havonta ellenőrzi, fizet-e a bérlője, vagy előre fizetős órát szereltet fel. Célszerű, ha a szolgáltatókkal közvetlenül a bérlő szerződik, de ettől még – ha nem fizet – a lakástulajdonosé a mögöttes felelősség, vagyis behajthatják rajta a tartozást. Arra joga van a tulajdonosnak, hogy kikapcsoltassa az áramot vagy a gázt, s ezzel ellehetetlenítse a lakóját, nem köteles ugyanis ezeket a szolgáltatásokat biztosítani egy olyan bérlőnek, aki nem fizet, és ezért felmondott neki. A jog szépsége ugyanakkor, hogy a saját lakását – amíg a bérlő benne lakik – nem rongálhatja meg, nem szerelheti le például a zárat vagy akaszthatja le a nyílászárókat. A gyakorlatban ez előfordul, volt olyan tulajdonos, aki a hátán vitte el a bejárati ajtót, de ilyenkor – bár ez nonszensznek tűnik – a bérlő jelentheti fel, perelheti be a tulajdonost.

©

A helyzet azért nem teljesen reménytelen, a bérlőt előbb-utóbb ki lehet tenni. „Szent tehén nincs, törvényes úton bárkit ki lehet lakoltatni, a gyerekes családot is, feltéve, hogy nincs éppen moratórium” – mondja Deteky, hozzátéve, hogy a kilakoltatás akkor a legegyszerűbb, ha közjegyző előtt köttetik a szerződés. Ilyenkor a végrehajtó, ha kell, rendőrségi segédlettel vonul fel. Ha viszont nincs szerződés vagy nem megfelelő, bírósági eljárást kell kezdeményezni a kilakoltatásért. „Egy albérlő nem önkényes lakásfoglaló, és nem is lehet úgy bánni vele” – indokolják a visszás helyzetet a jogászok. Még ha nincs is szerződése, de közüzemi számlákkal, banki átutalásokkal vagy tanukkal igazolni tudja, hogy tartósan az adott lakásban lakik, rendben tartja a kertet, kiviszi a szemetet, alapos indok nélkül nem lehet utcára tenni.

Mindez azzal járhat, hogy az ingatlan tulajdonosa hónapokig sem használni, sem új, fizetőképes bérlőnek kiadni nem tudja a lakást, amelynek közben az állapota is romolhat. Magyarországon általában két-háromhavi kauciót kérnek el előre biztosíték gyanánt, amit sok bérlő megterhelőnek érez. Az ő szempontjukból ez érthető: a bérleti díj elviszi a havi fizetésük harmadát-felét, s akkor még további egy- másfél havi jövedelmét adja oda előre? Ha viszont a tulajdonost komoly kár éri, a kaució messze nem fedezi a rendkívüli kiadásokat vagy az elmaradt bevételeket. „Legalább két téli hónap rezsijét és háromhavi bérleti díjat el kell kérni előre” – javasolja az ügyvéd. Kérdés persze, van-e ennek realitása a legfelkapottabb régiók kivételével. Az óvatosság persze indokolt, ha azt vesszük, hogy mire a tulajdonos észleli, hogy baj van és lép, legalább kéthavi tartozás felgyülemlik. Tipikus eset, hogy a bérlő leteszi a háromhavi kauciót, majd többé semmit sem fizet, de fél évbe is beletelik, mire ki lehet tenni. Egy átlagos, kétszobás, budapesti lakásnál ez 600-700 ezer forintos veszteséget jelent a tulajdonosnak.  

A megbízhatóság tehát érték. Mint egy bérbeadó mondja: „Ha tudom, hogy a bérlőm fizetőképes, hosszú távra tervez és vigyáz az ingatlanra, sokkal kevesebbel is beérem. Budai társasházi lakásomat havi 160 ezerért is kiadhatnám, de megbecsülöm a régi, jó bérlőmet, ezért most is csak 100-ra emeltem az eddigi 80 ezres díját.”

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
Országjárásba kezd az Orbán-kormány

Országjárásba kezd az Orbán-kormány

Rákkeltő méreg szivárog a Dunába Budapesten

Rákkeltő méreg szivárog a Dunába Budapesten

"Az oktatás működésképtelen lett" - felmondott egy budai iskolaigazató

"Az oktatás működésképtelen lett" - felmondott egy budai iskolaigazató

A legújabb Android rendszer fut rajta, feleáron adják, mint a többi csúcstelefont – mi az?

A legújabb Android rendszer fut rajta, feleáron adják, mint a többi csúcstelefont – mi az?

Borostája miatt indult újabb fegyelmi Czeglédy Csaba ellen

Borostája miatt indult újabb fegyelmi Czeglédy Csaba ellen

Börtönre és vagyonelkobzásra ítélték a Buda-Cash-botrány vádlottait

Börtönre és vagyonelkobzásra ítélték a Buda-Cash-botrány vádlottait