Mire számítson, aki most akar a Balatonnál házat venni?

Az elmúlt években már tetőztek az árak, de így is pörög az ingatlanpiac a Balaton környékén. A part menti településeken közel tízezer eladó nyaraló, ház és lakás vár gazdára, és a kereslet sem hiányzik: a befektetők és külföldi nyugdíjasok továbbra is lelkesen keresik a tóparti otthonokat. A legdrágább régiókban már a budapesti szintet is meghaladják a négyzetméterárak, de aki hajlandó távolabb költözni a víztől, a tizedéért is találhat ingatlant.

Az eladó ingatlanok száma a tónál évről évre alig változik, idén mindössze 2 százalékkal kevesebb a hirdetés, mint tavaly, ami azt is jelenti, hogy a kínálat nem bővül érdemben.

Ez a gyakorlatban stagnálásnak felel meg, de azt is hozzá kell tenni, hogy a nyaralópiac érdekes módon a nyáron pörög fel igazán

– magyarázza Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A pangás szerinte arra utal, hogy a kereslet folyamatosan szívja fel a kínálatot a piacról a nyári hónapokban.

Járványhelyzetből befektetési láz

A 2020-as koronavírus-járvány új korszakot nyitott a balatoni nyaralók történetében. A lezárások idején sokan költöztek ki vidéki második otthonukba, mások pedig épp ekkor kezdtek el vásárláson gondolkodni. Azon túl, hogy vonzó kilépni a nagyvárosi panelből egy zöldebb környezetbe, az is hozzájárult a jelenséghez, hogy nem lehetett külföldre utazni.

Mindez ahhoz vezetett, hogy a nyaralók ára az egekbe szökött. A szakértő azt mondja:

egy-két év alatt 20–25 százalékos volt az áremelkedés.

Az árrobbanást látva egyre többen fordultak befektetési céllal a Balaton felé. 2021–2022-re már budapesti árszintre drágultak az ingatlanok, és sokáig az 1 millió forintos átlagos négyzetméterár volt a jellemző. Ezt a tendenciát Balogh elmondása alapján csak a 2025-ös budapesti ingatlanpiaci fellendülés törte meg, amikor az állampapírpiacról visszatérő befektetők újra a fővárost célozták meg.

Az Ingatlan.com idei júniusi lakásárindexe szerint Budapesten már 1,3 millió forint körül jár az átlagos négyzetméterár, míg a Balaton környékén továbbra is 1–1,1 millió forint az irányadó.

Elérhetetlen a vízpart?

A szakértő azt is kifejtette, hogy a balatoni piac összetett képet mutat: a tó közvetlen közelében egyre ritkábbak a 200–300 millió forintnál olcsóbb ingatlanok, míg a Balatontól 25–30 kilométerrel távolabb eső falvakban már ennek a tizedéért is lehet házat vásárolni. Az Otthon Centrum pedig arról számolt be, hogy a Balatonon négyzetméterenként átlagosan 762 ezer forintért keltek el a nyaralók, ami 42 százalékkal magasabb az előző év azonos időszakában mért átlagnál, ezen belül pedig a vízparti (vagy annak közelében lévő) és jó állapotú nyaralók jóval az átlag feletti árakon mentek.

Ez a jelenség új típusú vásárlói réteget hozott a piacra: sokan már nem ragaszkodnak a part menti lehetőségekhez, helyette inkább a közeli falvakban keresik a nyugalmat és az elérhetőbb árakat.

A legdrágább balatoni település továbbra is Tihany, ahol négyzetméterenként átlagosan 1,8 millió forintot kérnek egy nyaralóért, ezt az árat a korlátozott kínálat és a folyamatosan magas kereslet hajtja felfelé. Míg a legolcsóbb tóparti település Balatontördemic, itt az átlagár 710 ezer forint négyzetméterenként.

Külön érdekesség, hogy az északi és a déli part árszintjei között alig van különbség, viszont a keleti medence, főként a Budapesthez való közelsége miatt, jelentősen drágább, mint a nyugati. Az alábbi grafikon a július 16-i medián négyzetméterárakat mutatja településenként.

Jelenleg több mint 19 ezer eladó balatoni ingatlan van az Ingatlan.com felületén. Az árak alapján – ha valaki közvetlenül Balaton-parti nyaralót keres – a legnépszerűbb célpontok közé tartozik Siófok, Zamárdi, Balatonfüred vagy Balatonlelle. Ezeken a településeken az árak jellemzően az átlag felett mozognak, cserébe viszont kiemelkedő a szolgáltatások kínálata, többféle bolt és program közül lehet válogatni, illetve a víz közelsége is előny.

Aki kicsit csendesebb, de még mindig jól megközelíthető részeket keres, annak jó választás lehet Balatonudvari, Balatonszepezd vagy Révfülöp. Ezek a települések közvetlenül a tó partján fekszenek, de kevésbé zsúfoltak, így az árak is mérsékeltebbek. Ugyanakkor a panoráma és a nyugodt környezet miatt hosszabb távon is értékállónak számítanak.

Érdemes figyelembe venni a parttól távolabb eső falvakat is, például Vászolyt, Balatonszőlőst vagy Dörgicsét. Ezekben a falvakban az árak általában alacsonyabbak, és bár csak kisboltokban lehet bevásárolni, de éttermeket itt is találni, illetve autóval rövid idő alatt elérhető a Balaton. Ráadásul itt gyakran nagyobb telket vagy házat kapni ugyanazért az árért, mint a parton egy jóval szerényebb lakért.

A déli part települései, mint Balatonfenyves, Fonyód vagy Balatonboglár továbbra is kedveltek, sekélyebb vizük ideális lehet a gyerekes családoknak, és az árak még nem szálltak el annyira, mint az északi part presztízstelepülésein. Hasonló a helyzet a nyugati medencében, például Keszthely vagy Gyenesdiás is kedvezőbb árakat kínál kilencszázezer körüli négyzetméterárakkal, miközben Hévíz és a zalai dombok közelsége miatt egész évben nyújt programlehetőségeket.

Német nyugdíjból magyar álom

A Balaton az ország egyik leglikvidebb ingatlanpiaca, gyakorlatilag a fővárossal van egy ligában. Így nem meglepő, főleg a jelenlegi gazdasági helyzetben, hogy a keresletet nem csak a belföldi vásárlók hajtják. A külföldiek közül a német, belga, holland, svájci és osztrák vásárlók kiemelkedő arányban választják a Balaton környékét.

Különösen sok a nyugdíjas korú német vásárló, akik életvitelszerűen élnek a térségben. Számukra az is csábító, hogy az otthon kapott nyugdíjukból Magyarországon jóval magasabb életszínvonalat tudnak fenntartani.

Megéri befektetési céllal vásárolni?

A 2025-ös trendek alapján a balatoni ingatlanpiac túl van a korábbi, robbanásszerű felfutásán. A nagy vásárlási időszak lezárult, helyette inkább egy eladási hullám söpört végig a tó környékén: sokan készpénzre váltották korábbi befektetésüket, míg más nyaralótulajdonosok – például vállalkozásuk finanszírozása érdekében – szintén piacra dobták második otthonukat. Bár a kereslet már nem dübörög, a tó környéki ingatlanok továbbra is értékállónak számítanak, különösen nyáron, amikor a piac ismét felélénkül.

Pedig nem feltétlenül nyáron éri meg balatoni nyaralót vásárolni. A téli időszakot elemezve arról számolt be egy helyi ingatlanos, hogy míg a kereslet mérséklődött, az eladó házak és lakások száma megnőtt, miután a gazdasági nehézségek miatt sokan először a nyaralóiktól próbálnak megszabadulni. Mindez kedvező lehetőséget kínál a vevőknek, hiszen a kisebb versenyhelyzetben könnyebb jó áron vásárolni. Bár a tó igazi pezsgése a nyári szezonhoz kötődik, az elmúlt években ősszel és télen is egyre több kezdeményezés született – fesztiváloktól a gasztronómiai programokig –, hogy egész évben érdekes úti cél maradjon a régió.

Így akár befektetési céllal is érdemes lehet vásárolni, ráadásul a part menti települések többségén látványos fejlődés zajlik: lakóparkok és apartmanházak épülnek, szállodákat újítanak fel, kikötők létesülnek, új településrészek születnek. Emiatt az elmúlt években számos kisebb-nagyobb magánszállás is felbukkant, amiket évről évre többen látogatnak a nyaralni vágyók. Idén júniusban 4,4 millió volt a vendégéjszakák száma, ebből közel 1,4-et magán- és egyéb szálláshelyen töltöttek el, ami 5 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Ezzel szemben a szállodák forgalma csak 3,8 százalékkal nőtt.

Mindez annak ellenére, hogy a K-Monitor interaktív térképe szerint a NER-közeli tulajdonosoknak is komoly szállásportfóliójuk van a Balatonnál: ha rákeresünk a „Balaton” szóra, 28 ilyen beruházás bukkan fel, de ennél több lehet, hiszen nem minden település kezdődik a tó nevével. Így nem meglepő, hogy sok beruházás nem a helyi közösségek érdekeit, hanem egy szűk tulajdonosi kör céljait szolgálja, gyakran társadalmi és szakmai egyeztetések megkerülésével, állami-hatósági hátszéllel. Keszthelyen például hiába tiltakoztak a helyiek, akik szerint Tiborcz István körei nem építhetnék teljesen be lakóparkokkal a valamikori Zalatour-kemping vízparti területét.