Mit szólna ahhoz, ha a főbérlő közölné, hogy a jövő hónaptól 40 százalékkal emeli a bérleti díjat? Netalán külföldi, és 90-100 ezer forintot akarnak legombolni önről egyetlen szobáért? Vagy magyar, és már hónapok óta keres albérletet, ám nem találja meg a megfelelőt? Abszolút para a helyzet – ahogy egy ismerősünk jellemezte a budapesti albérleti piac jelenlegi állását.

A magyar, de leginkább budapesti ingatlanpiacon már egy ideje látszik, magunk mögött hagytuk a mélypontot, az adásvételek száma és az árak is emelkednek egy ideje. Az Otthon Centrum elemzése szerint 2014-ben 20 százalékkal nőtt, így 100 ezer fölé emelkedett a tranzakciószám, az árak is felívelőben, bár 2-3 évre még szükség lesz ahhoz, hogy a válság előtti szinten legyenek az árak.

Az árak a bérbeadásnál is szépen kúsznak felfelé. Az elemzés megjegyzi, hogy a bérleti díjak növekedése 2014-ben sem állt meg, és ez minden szegmensben megfigyelhető. A növekedés üteme továbbra is egyenletes, a 2008-as, válság előtti szinteket még nem érték el, de a 2009-es árszinten már túllendültek.

Budapesten a használt téglalakásoknál már a 2009-es árszint felett vannak a bérleti díjak, ráadásul a hozamok is kecsegtetőek. Éves szinten több mint 7 százalékos bruttó hozammal lehet számolni egy 60 négyzetméteres fővárosi használt téglalakásnál, ez pedig a jelenlegi banki kamatkörnyezetben (ahol 3 százalékos éves kamatnak már nagyon kell örülni) igen jó lehetőséget jelent.

A fővárosban már tavaly nyáron is látni lehetett, kezdenek igencsak emelkedni az árak, és hiány van jó minőségű, megfizethető árú ingatlanból, ám azóta még inkább éleződött az ingatlanpiaci helyzet.

500 euró plusz rezsi egy kétszobás lakásért?

Az egyik legnagyobb, zömében külföldieket egybefogó magyarországi Facebook-csoportban két hete intenzív párbeszéd és diszkrét anyázás zajlott több ember között bő 100 kommentben. A megszólalók azon voltak kiakadva, hogy a külföldieknek egyre inkább extrém összegekért akarják kiadni a budapesti lakásokat. Az alapfelvetés az volt, hogy az utóbbi időben mind többször lehet azt tapasztalni, hogy amint meghallja a főbérlő, hogy nem magyar lenne a bérlő, azonnal magasabb árat mond a korábban közöltnél. Nem ritka, hogy kétszobás lakásért 150 ezer forintos, vagy annál is magasabb bérleti díjat kérnek.

Az élénk vitában több részre szakadtak a kommentelők: egyesek szerint teljesen rendben van, hogy egy belvárosi, jó állapotú és felszerelt lakásért ennyi pénzt is elkérnek a tulajok, mások szerint viszont vérlázító, hogy 500 eurónál, vagyis 150 ezer forintnál is többet kérnek el egy kétszobás lakásért. (Ebben a rezsi nincs benne.) A helyiek ennél kevesebbet fizetnek, ráadásul ez a 150 ezer forint körülbelül a magyar átlagfizetésnek felel meg, így teljesen elszakadtak az árak a valóságtól.

Egy már 2010 óta Magyarországon tanuló litván lány szerint nem folyamatos drágulásról van szó, az utóbbi fél évben ugrottak meg nagyon az árak (ő 2014-ben fél évig nem tartózkodott Magyarországon, ezután érte a sokk), ráadásul a külföldieknek a főbérlők euróban szabják meg az árakat, vagy igyekeznek a forint-euró árfolyamhoz rögzíteni a bérleti díjat. Volt olyan is, hogy 1300 eurót – úgy 400 ezer forintot – kértek el egy 30 négyzetméteres garzonért. Vicc – dünnyögött. Szerinte egyes főbérlők nagyon durván rászálltak a külföldiekre, igyekeznek róluk legombolni, amennyit csak tudnak, és persze árfolyam-ingadozás kockázatát a bérlőkre akarják hárítani (Romániából és Szerbiából lehet ismerős, hogy ott euróban vannak megszabva az ingatlanárak, a legtöbben euróban is takarékoskodnak, pont az árfolyam fluktuációja miatt – a szerk.).

Az egyetemi hallgató szerint ráadásul az egész helyzet több dolog miatt sem fair: attól még, hogy a külföldiek nem beszélnek magyarul, nem kellene őket átvágni, másodsorban pedig az eurós árakkal olyan kockázatot tolnak rájuk, ami ellen nem tehetnek (ők nem szavazhatnak a magyar választásokon, így a politikai döntésekre sincs hatásuk – indokolta). Szerinte szükség lenne olyan mechanizmusok létrehozására, melyek igyekeznek ezt a folyamatot kordában tartani, illetve kellenének olyanok, akikhez a külföldiek tanácsért fordulhatnának. Szerinte az is problémás lehet, hogy ha egyszer a külföldiek számára hirdető főbérlők összefognak, kartelleznek, akkor nagyon csúnya idők jöhetnek a magyarul nem tudó, budapesti albérlet után kajtató külföldiekre. Elmondása szerint jelenleg még kevés olyan külföldi lehet, akit sikerült lényegesen magasabb, eurós bérleti díjra lehúzni.

Egyik napról a másikra bejött egy 40 százalékos díjemelés

Nem csak külföldiek panaszkodnak az elszabadult árakra. A hvg.hu találkozott olyan budapesti lakossal, akivel a főbérlője az egyik nap közölte, hogy a jövő hónaptól 40 százalékkal megemelné a bérleti díját. Ő ennyi pénzt nem volt hajlandó megadni az adott lakásért, így új helyre kell költöznie. De találkoztunk olyan példával is, ahol már lehetett tudni a közelgő emelésről, ám a lakók nem arra számítottak, hogy 150 ezerről 270 ezerre emelné a tulaj a 3,5 szobás lakás bérleti díjat, és erre még a rezsi is rárakódik. Ezt az árat persze az itt lakók sem tudták kifizetni, ők is költöztek.

És hogy mi állhat a drágulás hátterében? A 40 százalékkal megküldött bérlő szerint sanszos, hogy a frekventált kerületekben kicsi a kínálat, emellett a devizahitelek visszafizetése miatt sok ember megvált ingatlanától és bérelni kénytelen. Az is szerepet játszik, hogy sok a befektető, akik igyekeztek kihasználni az alacsony kamatkörnyezetet, akár hitelt is felvettek, csak hogy ingatlant vegyenek, amit kiadnak, ők pedig döntően inkább a rövid távú, külföldieknek szóló kiadást (például Airbnb-n keresztül) részesítik előnyben.

Egyszerűen nincs megfelelő lakás

Budapest bizonyos részein amúgy megfizethető áron nem találni lakást. Fruzsiék lassan egy hónapja keresnek három különnyíló szobás lakást a 4-es, 6-os villamos vonalán maximum 150 ezer forint plusz rezsiért. Ez már így is 60-65 ezer forint lenne fejenként (ennyiért pár éve Budapesten ki lehetett venni egy egyszobás garzont is), ám úgy fest, meg kell alkudniuk. Vagy földszinti lesz a lakás, vagy nem lesz három különnyíló szobás, vagy olyan kemény feltételek mentén kötik meg velük a szerződést (például 90 napos felmondási idő), hogy nagyon alaposan át kell gondolniuk, tényleg oda akarnak-e költözni.

Többet meg nem tudnak szánni az albérletre, hiszen pár éves munkatapasztalattal annyi pénz még nem esik be minden hónapban, hogy 80-90 ezer forintot fejenként ki tudjanak fizetni. Pedig ennyiért már lennének megfelelő lakások.

Nem mostani hír a drágulás, de ennél biztos nem lesz jobb

Jól látszik egy dráguló trend, ám ez nem friss jelenség – fejtette ki a hvg.hu-nak Rutai Gábor, a Duna House (DH) ingatlanközvetítő cég elemzési vezetője. Szerinte a frekventáltabb területeken eddig sem volt igazán nagy kínálat, ez nem újdonság. A válságot követő években rengetegen nem vásároltak ingatlant, emellett sokan ki is vártak a piacon, meg akarták várni az árzuhanás alját. Egy Magyarország méretű országban az elemzési vezető szerint 150-170 ezer tranzakció (eladás és vétel) az egészséges éves szinten, az utóbbi években ugyanakkor 85-90 ezer valósult meg mindössze. "300-400 ezer meg nem valósult vásárlás, eladás halmozódott fel" – emelte ki Rutai. Emellett pedig alig épültek új lakások.

A meg nem történt tranzakciók miatt az azt elhalasztó vásárlók egy része az albérleti piacon igyekezett ingatlanhoz "jutni": például egy gyermek születése miatt nem saját lakást vettek, hanem nagyobb albérletbe költöztek. Az albérletek keresleti oldalát az is feszítheti Rutai szerint, hogy folytatódott a migráció a fővárosba a kisebb, elnéptelenedő vidéki településekről, így ezek az emberek is hajtják a bérlemények iránti igényt. A másik oldalról viszont pont az alacsony jegybanki alapkamat mozgatta be a befektetőket is: januárban például a fővárosi lakáspiacon már 50 százaléknyi volt a befektetési célból vásárlók aránya (7-10 százalékos bruttó éves hozamot lehet elérni lakáskiadással Budapesten). Ez a folyamat a kínálati oldalra is hatással van, ám a DH elemzési vezetője szerint úgy fest, egyelőre nem tud lépést tartani a kereslet felfutásával.

A helyzet ráadásul Rutai szerint nyáron, illetve onnantól kezdve tovább éleződhet, mivel a banki elszámolás, illetve forintosítás miatt sok devizahiteles dönthet majd úgy, megválik ingatlanától. Ők pedig szintén albérletbe mennének, ami hirtelen újabb embereket szabadít rá a piacra a keresleti oldalról.

Arra a kérdésre, hogy az Airbnb, illetve az egyéb rövid távú lakáskiadás mennyire befolyásolhatja a lakásokat kiadókat, Rutai úgy válaszolt: ez, bármennyire is vannak erre példák, még nem ölt jelentős méreteket. Ugyanis az ingatlanokat kiadóknak még mindig jobban megéri hosszabb távon kiadni a lakást – így folyamatosan biztos a bevétel –, mint például belefutni egy olyanba, hogy egy-két hónapig üresen áll az adott ingatlan. Természetesen ha jó helyen van a lakás és jó minőségű is, akkor más lehet a helyzet, lehet arra játszani, hogy drágábban, de rövid távra adja ki a tulajdonos az ingatlant, és akár euróban is lehet hirdetni, bár ez tényleg csak a legkelendőbb lakásoknál lehetséges.

Rutai szerint elég kockázatos drasztikus áremelést meglépni, mivel ezzel ki lehet "lőni" a lakást több hónapra, előfordulhat, hogy az sokáig üresen áll, mivel a magasabb árat kevesebben tudják megfizetni.

A mágikus szó: dzsentrifikáció

A fentiek mellett lehet egy még összetettebb magyarázat is, mely a külföldiek lehúzásán kívül részben választ adhat a drágulásra. Az MTA és a Lipcsei Egyetem kutatói 2012-es tanulmányukban Budapest belső részeinek dzsentrifikációjával (szociológiai jelenség, ahogy fejlődik egy nagyváros, úgy cserélődik ki az ottani népesség) foglalkoztak. A téma már csak azért is érdekes, mivel a külföldiek előszeretettel hivatkoznak Budapestre úgy, mint "kicsi Berlinre", hiszen egyesek szerint hasonlóan hipszter és trendi, mint a német főváros. Ráadásul az ingatlanpiacon is hasonló folyamatokat vélnek megfigyelők felfedezni: a lepukkant belvárosba először pár úttörő ember benyomul, majd bárok, kocsmák is beköltöznek, hamarosan elkezdik gatyába rázni a környéket, egy-két évvel később pedig már ezek alkotják a menő környéket, ide akar mindenki költözni, ez pedig az árakat is szépen hajtja felfelé (Berlinben Kreuzberg és Neukölln pont ilyen).

A kutatók tanulmányukban megállapították, hogy Budapesten nemcsak a régi épületek felújítása, hanem az enklávékként beékelődött új épületek felhúzása is fontos szerepet játszott a dzsentrifikációban. A folyamat ugyanakkor lassabban, "puhán" zajlik, mivel magas a lakástulajdonosok aránya, illetve a helyi önkormányzatok is komolyan beleszólnak a fejlesztésekbe. Az ugyanakkor látszik, hogy az érintett dzsentrifikálódó szigetekben – ilyenek például különösen a IX., illetve VIII. kerület egyes részei – nagyon magas a 2000 és 2006 között odaköltözöttek aránya (70, illetve 44 százalék), a beköltözők ráadásul fiatalabbak (átlagban 40 év alattiak) és jobb anyagi körülmények között is élnek, mint a már hosszabb ideje ott lakók. Az újonnan érkezettek 24 százaléka rendelkezett az átlagnál magasabb fizetéssel, a hosszabb ideje ott lakóknál ez az arány mindössze 7 százalék volt. Az 1999 után beköltözöttek között nagyobb arányban vannak felsőfokú végzettséggel rendelkezők is.

A magasabb jövedelemmel rendelkező, fiatalabb népesség beköltözése nem hagyta érintetlenül a lakáspiacot sem, a tanulmányban is ismertetett dzsentrifikálódó szigetekben az albérletárak is már egy jó ideje megindultak felfelé. Például a IX. kerületben a Ráday, Lónyay utca környékén egy 3 szobás teljes körűen felújított, netalán újabb építésű, jól felszerelt lakásért havonta akár 250 ezer forintot is elkérnek most (eurós ár is meg van adva legtöbbször az ilyen lakásoknál). Aki ilyen kerületrészekbe szeretne költözni Budapesten – az érintett városrészekből van egy jó térkép a tanulmányban – az minden bizonnyal azzal számolhat, hogy az árak továbbra is mennek majd felfelé, ez pedig kihatással lesz az egész budapesti lakáspiacra is, hiszen akik itt nem tudnak lakást kivenni, azok máshol keresgélnek majd. 

Ha a cikket érdekesnek találta, látogasson el a hvg gazd Facebook-oldalra, és nyomjon rá egy "Tetszik"-et. Plusztartalmakat is talál!