Adózás ingatlan-bérbeadás után és a segítő családtag járulékai

Szabó Anita 
Szeretném megtudni, mint kft., minden általam kiállított számlához szükséges-e írásban szerződést kötni a partnerrel? Úgy tudom, hogy a megbízási szerződések megköthetőek szóban is. Az APEH azt kéri tőlem, hogy mutassam be a bevételi számláim mellé a szerződéseket. Létezik-e valami értékhatár, ami felett kötelező?

Szerződést elvileg szóban és írásban is lehet kötni, sőt a szerződési akaratot ráutaló magatartással is ki lehet fejezni A jogszabály előírhat írásbeli szerződést (például: ingatlan adásvételi szerződés, biztosítási szerződés, munkaszerződés, stb.), de az adózás területén nincs olyan előírás, mely azt mondaná, hogy minden szerződést írásban kell megkötni. Önmagában egy jogügylet megítélése során más lehet az adójogi és más a polgári jogi megítélés. Általában nem is a bevétel elszámolásnál szokott probléma lenni az írásba foglalt szerződés hiánya, hanem a költségelszámolásnál.

A számviteli és az áfatörvény több előírást tartalmaz a számlázással kapcsolatban. Ezek szerint, ha egy szerződést teljesítenek (azt a megrendelő elismerte), a szolgáltatást nyújtónak számlát kell kibocsátania, s a számla alapján pedig az árbevételt el kell számolnia. A teljesítés megtörténtét egyértelműen, a kívülálló számára is elfogadható módon kell meghatározni, a teljesítés tényét pedig ellenőrizhető formában kell dokumentálni. Az APEH a valós cselekmény alátámasztására kéri az írásbeli szerződést.

Megjegyzem, sokszor még teljesítésigazolást is kiállítanak egy szolgáltatás teljesítéséről, ami – a számvitel és adózás szempontjából – csak egy papírral több a meglévőknél. A szerződés teljesítése nem attól lesz valós, hogy a kibocsátott (és a megrendelő által elfogadott) számlán kívül több bizonylatot is kiállítanak, hanem attól, hogy az valójában megtörtént. Ugyanígy egy fiktív ügylet sem lesz rendben lévő, ha azt „lepapírozzák”, csak azt felfedni lesz nehezebb.

Garda József
Kell-e a segítő családtag után rendszeres jövedelem kifizetés mellett munkavállalói, illetve munkaadói járulékot fizetni?

Tekintettel arra, hogy a foglalkoztatás nem munkaviszony keretében történi, nem kell fizetni a segítő családtag után munkaadói és munkavállalói járulékot.

Kovács Gábor
Olasz állampolgár tulajdonában lévő budapesti lakás bérbeadásának adózása milyen rendelet szerint történik, illetve kell-e adóznia?

A magyar-olasz kettős adóztatás elkerüléséről szóló szerződés értelmében az ingatlan vagyonból származó jövedelem abban a szerződő államban adóztatható, amelyben ez a vagyon fekszik. Ezek szerint a kérdésben szereplő lakás bérbeadásának adózását a magyar személyi jövedelemadóról szóló törvény alapján kell végezni.
Lényeges élőírások a bérbeadásra vonatkozóan: A lakóingatlan bérbeadását csak adószám birtokában lehet. Ehhez a 08T101. sz. nyomtatványt kell kitöltenie, és az APEH-hoz 2 példányban benyújtania a leendő bérbeadónak.

A bejelentkezéskor az adózónak nyilatkoznia kell az áfa-kötelezettségről is. Főszabályként a lakás bérbeadása adómentes tevékenységnek minősül, ami azt jelenti, hogy a bérbeadónak áfát nem kell fizetnie, de azzal kapcsolatban adólevonási joga sincs.

A bérbeadásából származó jövedelem utáni szja fizetési kötelezettség tekintetében is két lehetőség között választhat a bérbeadó. Vagy elkülönülten adózó jövedelemként (így nem kell összevonnia más jövedelmekkel) kezeli bevételét – amelynek ekkor része lesz a bérlő által megtérített rezsiköltség is – és ezek után 25 százalékos mértékű személyi jövedelemadót fizet. Ilyenkor természetesen költségeket nem számolhat el a kérdező. Vagy összevonás alá eső jövedelemként - hozzáadva azt más jövedelmeihez (pl. munkabér, nyugdíj, stb.) - az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazva a két kulcsos (18 %, 36 %) adótábla alapján állapíthatja meg adófizetési kötelezettségét. Ebben az esetben jövedelemét a bevétel (bérleti díj + rezsi térítés) 90 százalékában vagy a bevétel és a ténylegesen felmerült és számlákkal igazolt költségek különbözeteként határozhatja meg.

Az ingatlan bérbeadási tevékenységből származó jövedelemből már évközben is adóelőleget, adót kell fizetni.
Ha a bérlő kifizetőnek minősül úgy a bérbeadó nyilatkozatától függően az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint a jövedelemből adóelőleget (legalább 18 %), nyilatkozat hiányában pedig a bevétel 25 %-ának megfelelő adót köteles a bérbeadótól levonni. Az ingatlan bérbeadásából származó 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után 14 %-os mértékű egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség is létezik, melynek a felső határa 450 ezer forint.