Fazekas István
Sikerek sorozatáról számolt be nemrég a franchise-rendszerű ingatlanközvetítő-láncot működtető Duna House. Közleménye szerint idei márciusi ingatlanforgalma rekordszámú üzletkötést hozott, piaci részesedése pedig csaknem megduplázódott a válság kezdete óta. Mindezt válságálló üzleti modelljével és azzal magyarázza a cég, hogy hálózata nőtt, míg a konkurensek többsége irodák bezárására kényszerült.
A diadalnak azonban nem minden franchise-partner a részese, a Duna House-zal 2005 márciusában szerződött Best Ingatlan Centrum Kft. például semmiképpen sem. Kényszer hatására létrejött szerződés, továbbá jogtalannak tartott szerződésbontás miatt a Best Ingatlan beperelte nemrég a Duna House Franchise Kft.-t, és az ügyben a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara Választott Bírósága a múlt héten kezdte érdemben a tárgyalást.
„A franchise-partnerségnek vannak előnyös és hátrányos oldalai is, de ha megbomlik az egyensúly, onnantól nincs kiút. Az üzleti modellt átadónak olyan jogi eszközök vannak ugyanis a kezében, amelyekkel visszaélhet a modellt átvevővel szemben, aki ezután már nem tud jól kiszállni” – állítja Richter Miklós, a Best Ingatlan tulajdonosa és vezetője. A fő problémát abban látta, hogy miközben az ingatlanközvetítő iroda megnyitásának összes költsége a franchise-lánccal szerződő vállalkozót terheli, mindent elbukhat, ha szerződését – kötelezettségszegésre hivatkozva – felbontja a franchise-cég. Ráadásul új egzisztenciát sem könnyű létrehoznia, ugyanis a láncba lépéskor vállalja, hogy ebben az esetben három évig sem ő, sem hozzátartozói nem alapítanak ingatlanforgalmazó céget.
Egy Duna House-irodába induláskor 2–4 millió forintot kell beleölni: a franchise-díjat, az iroda bérleti díját, a cég útmutatása szerinti bebútorozást és a számítógépeket, továbbá a reklámot és az iroda ügynökeinek oktatási költségét. Cserébe a vállalkozó arra számíthat, hogy olyan know-how-t kap, amellyel extraprofitot termelhet. Az ingatlanok felkutatása, az iroda környéki terület „megdolgozása” ugyancsak a vállalkozó dolga, viszont ezek az adatok bekerülnek a hálózat központi adatbázisába, ahonnan az összes többi hálózattag meríthet, ha szüksége van rá egy üzlet megkötéséhez.
A vállalkozói modell ellen önmagában nem volt kifogása a Best Ingatlan tulajdonosának, mert úgy vélte, megéri a befektetés. Nem tagadja, hogy az ingatlanpiac virágzása évekig komoly hasznot hozott neki, ezért három év alatt hat irodát nyitott. Időközben pozíciót kapott a láncnál is: egy ideig a Duna House értékesítési vezetője volt. „A családi házak forgalmazásáról tartottam képzést a munkatársaknak, mert a Duna House szakemberei elsősorban a lakásközvetítéshez értettek” – indokolta előremenetelét a HVG-nek.
Az ígéretesnek indult kapcsolatnak az ingatlanpiaci lejtmenet mellett az eredetileg öt évre szóló szerződési feltételek menet közbeni módosítása tett be, amelynek egyes pontjait Richter nem volt hajlandó aláírni. A módosításra a HVG információi szerint munkajogi problémák miatt volt szükség, billegett ugyanis az a rendszer, amelyben a lakás tulajdonosa jutalékot fizet az irodának az üzlet nyélbe ütéséért, az iroda pedig az üzletet hozó, de az irodában önálló vállalkozóként – azaz nem bejelentett alkalmazottként – dolgozó ügynöknek.
A megoldásként létrehozott új vállalkozói rendszert a szerződéses feltételek egyéb változása is kísérte. Így a Duna House partnerének a módosított szerződésben többek között vállalnia kellett, hogy az eredetileg ötéves megállapodás lejárta után ismét fizet – előre nem közölt összegű – belépési díjat, ha a szerződést szeretné meghosszabbítani. Holott az a terület, ahol az iroda működik, éppen a franchise-vállalkozók munkájának gyümölcseként vált értékesebbé. A vállalkozó persze ezek után mérlegelhet, de ha inkább kilép, akkor az irodák eladását jóvá kell hagyatnia a franchise-központtal, s ha az nem járul hozzá, akkor csak felmondással távozhat, viszont ebben az esetben elbukja a hálózathoz csatlakozáskor fizetett kezdő befektetését.
„A Duna House Franchise Kft. csak úgy járult hozzá, hogy más vegye át az üzletet, ha ügyfelem előtte aláírja azt a szerződésmódosítást, amelyet korábban a vállalhatatlan feltételek miatt megtagadott” – indokolta a HVG-nek Sági György ügyvéd a pereskedést. Másik keresetüket viszont a már aláírt szerződés felmondása miatt adták be, mert jogszerűtlennek ítélik annak körülményeit.
A két fél közötti jogvitában a választott bíróság dönt majd, a Duna House álláspontja szerint azonban elég egyértelmű helyzetről van szó. „A hálózatunkban aktívan tevékenykedő cégről tudomásunkra jutott, hogy az érdekkörébe tartozók egy Otthonfutár nevű, akkoriban induló ingatlanközvetítő-hálózat tevékenységét segítik, ami súlyos szerződésszegés” – indokolta a HVG-nek Szalay Kinga franchise-igazgató, miért kényszerültek a szerződés felmondására. Az ellenük benyújtott keresetet pedig összefüggésbe hozta az igazgató azzal, hogy a szerződésszegés miatt kötbért helyeztek kilátásba, amelynek összegéről egyezkedni kezdtek a vállalkozóval. Miután ez nem vezetett eredményre, eldöntötték, hogy követelésüket jogi útra terelik. Ezt előzte meg a másik fél az általa indított jogi procedúrával, amelynek végeredményét a Duna House most megvárja saját keresetének benyújtása előtt.
A szerződésekben a Duna House azért hangsúlyozza az információ védelmét, és azért lép fel aktívan annak átmentése ellen, mert „az ingatlanközvetítés nem egyenlő egy Big Mac eladásával”. „Hiába ismeri valaki a McDonald's hamburgerének összetevőit, attól még azt a hamburgert nem forgalmazhatja. Ha tudja, hogy milyen ingatlanok eladók, s hogyan lehet elérni az eladókat, akkor azt konkurenciaként is hasznosíthatná” – indokolták a szerződéses kikötéseket a cégnél. A hálózat védelmében tartják fontosnak azt is, hogy a kilépett partnerek bizonyos ideig ne tevékenykedjenek a konkurenciánál, és ne vigyenek el magukkal üzleti titkot vagy a szerződés érvényessége idején szerzett szakmai tudást.
PAPP EMÍLIA
