Az építőipari beruházások költségeiről gyakran még ma is úgy gondolkodnak a szereplők, mintha azok elsősorban a kivitelezési szakaszban dőlnének el. A gyakorlatban azonban a projekt végső költségének nagyságrendjét már jóval korábban, az előkészítés és a tervezés időszakában meghatározzák a beruházói döntések. A CÉH zRt. szakértői szerint éppen ezért a költségoptimalizálás nem a kivitelezés közbeni „tűzoltás”, hanem a beruházás legelső döntéseitől jelen lévő projektmenedzsment-feladat.
A beruházás korai szakaszában lehet a legnagyobb hatással lenni a költségekre. Ekkor alakítható ki az a költségstruktúra, amely egyszerre veszi figyelembe a beruházó céljait, az ütemezést, a minőségi követelményeket, a technológiai igényeket és a későbbi üzemeltetési szempontokat. A későbbi projektfázisokban természetesen még mindig változhatnak a költségek, de mértékük már nem nagyságrendi és tudatos költségtervezés mellett kézben tarthatók.
A költségoptimalizálás és a költségcsökkentés között lényeges különbség van. Míg a költségcsökkentés elsősorban arra koncentrál, hogyan lehet egy adott anyagot, szerkezetet vagy rendszert olcsóbban megvalósítani, addig a költségoptimalizálás a teljes értéket vizsgálja. Ilyenkor nem csupán a beruházási ráfordítás számít, hanem a karbantartás, az energiafelhasználás és az üzemeltetés, valamint esetleg a későbbi értékesíthetőség is. A cél nem a legolcsóbb megoldás megtalálása, hanem az, hogy a beruházás teljes életciklusát figyelembe véve szülessenek meg a fejlesztői célokat legjobban támogató döntések.
Ebben kulcsszerepe van a projektmenedzsmentnek. Minél korábban kapcsolódik be egy költségszemléletű projektmenedzser a folyamatba, annál nagyobb eséllyel azonosíthatók a kockázatok és alakítható ki reális költség- és ütemterv. Egy beruházás teljes értékéhez képest a projektmenedzsment díja viszonylag alacsony, nagyjából 3–5 százalék, ugyanakkor már néhány jól előkészített döntés is többszörösen visszahozhatja ezt a ráfordítást. „Egy nagyobb beruházásnál például az organizációs költségek – a felvonulás, a daruzás, az ideiglenes létesítmények vagy a munkaterület kialakítása – akár a projektérték 10 százalékát is elérhetik. Ha ezekről a kérdésekről már az előkészítés során jól átgondolt döntés születik, az önmagában jelentős megtakarítást eredményezhet. A CÉH zRt. projektmenedzsment-szemléletében ezért a költségoptimalizálás nem utólagos kontroll, hanem a beruházás legelső döntéseitől jelen lévő szakmai feladat” – mondta Kégl Árpád.
Kégl Árpád, a CÉH zRt. alelnöke, a Projektmenedzsment Iroda igazgatóhelyettese
CÉH zRt.
A megtakarítási lehetőségek gyakorlatilag a projekt minden elemében jelen vannak. Már az épület méretének meghatározása, a technológiai igények pontos felmérése vagy az alaprajzi kialakítás is jelentős hatással lehet a költségekre. „Előfordulhat, hogy a tervezett épület nagyobb, mint amekkorát a benne működő technológia vagy az ellátandó funkció ténylegesen indokolna. Ilyenkor a beruházó nemcsak felesleges alapterületet épít meg, hanem annak szerkezeti, gépészeti, villamossági és későbbi üzemeltetési költségeit is viseli” – tette hozzá Horváth Miklós.
Hasonló jelentősége van az épületgépészeti és épületvillamossági rendszerek pontos meghatározásának. Már egy-egy fokkal szigorúbb hőmérsékleti követelmény is számottevő beruházási és üzemeltetési költségnövekedést okozhat. Ugyanígy fontos kérdés az alapozási mód kiválasztása vagy az épület telken belüli elhelyezése, hiszen ezek a földmunka volumenét és költségét is jelentősen befolyásolhatják.
A költségtúllépések hátterében gyakran már az előkészítés során elkövetett hibák állnak. Ilyen lehet a pontatlan beruházási program, a nem megfelelő alapadatok használata vagy a hiányosan meghatározott peremfeltételek. Ugyancsak gyakori probléma a rosszul előkészített tender, amely nem ad kellően pontos műszaki tartalmat a pályázóknak. Ilyenkor a kivitelezés során könnyen alakulhatnak ki viták, pótmunkákra vonatkozó igények és többletköltségek.
Szintén komoly kockázatot jelenthet a túlzottan optimista ütemezés. Ha egy kivitelezőt olyan határidő elfogadására kényszerítenek, amely nem reális, annak következményei később költségtúllépésekben vagy minőségi problémákban jelentkezhetnek. A megrendelői változtatások ugyancsak a leggyakoribb költségnövelő tényezők közé tartoznak. Egy projekt előrehaladott szakaszában minden napnak ára van: a munkaterületen emberek, gépek, beszállítók és ütemezett folyamatok várnak egymásra, ezért egy késői döntés hatása sokszor láncreakcióként jelenik meg a költségekben.
Kiemelt jelentősége van a szerződéses struktúrának is. A beruházás sikerét nagyban befolyásolja, hogy a kockázatok miként oszlanak meg a felek között. „A túlzottan egyoldalú feltételek rövid távon kedvezőnek tűnhetnek az egyik fél számára, de később könnyen vitákhoz, teljesítési problémákhoz vagy árnövekedéshez vezethetnek. A kiegyensúlyozott szerződéses rendszer éppen azt segíti, hogy a felek reális és kezelhető kockázatmegosztás mellett dolgozzanak együtt” – magyarázta Kégl Árpád.
A kockázatkezelés ma már a projekttervezés egyik legfontosabb része. Az elmúlt évek tapasztalatai világosan megmutatták, hogy az árfolyammozgások, az alapanyagárak változása vagy akár a kapacitáshiány jelentős hatással lehetnek egy beruházás eredményére. „Több projektben is előnyösnek bizonyultak olyan árindexálási megoldások, amelyek egy előre meghatározott logika szerint osztották meg az anyagárváltozások kockázatát a megrendelő és a kivitelező között. Más esetekben az előleg, a készletezés vagy a nagy értékű, árkockázatos anyagok korai beszerzése jelenthetett megoldást” – mondta Horváth Miklós.
Horváth Miklós, a CÉH zRt. tender- és projektmenedzsere, PM projektvezetője
CÉH zRt.
A megfelelő tenderstratégia szintén túlmutat az árversenyen. A jó tenderben nemcsak az ár, hanem a minőség, a vállalkozó szakmai felkészültsége, a határidők és a szerződéses feltételek is versenyeznek egymással. A cél nem mindig a legolcsóbb ajánlat kiválasztása, hanem az összességében legjobb ajánlat megtalálása. Ez akkor lehetséges, ha a megrendelői követelmények pontosak, az ajánlatok összehasonlíthatók, a határidők reálisak, a kockázatok pedig nem elrejtve, hanem tudatosan kezelve jelennek meg a tenderben.
A költségoptimalizálás ezért ma már nem különálló feladatként jelenik meg, hanem a projekt teljes folyamatát átszövő szemléletként. A beruházó számára az egyik legnagyobb értéket az jelenti, ha a döntések nem elszigetelten, hanem egymás összefüggéseiben születnek meg. Egy épület mérete, műszaki tartalma, ütemezése vagy szerződéses struktúrája ugyanis közvetlenül hat a költségekre, ahogy a költségoldali döntések is visszahatnak a minőségre és a határidőkre.
A CÉH zRt. projektmenedzsment-partnerként ezt az összefüggésrendszert kezeli a beruházó oldalán. A feladat nem a kivitelezés megkezdésével indul, hanem már az előkészítési szakaszban: a beruházási program kialakításával, a költségkeret meghatározásával, a különböző tervezési opciók összehasonlításával és a kockázatok feltérképezésével. A folyamat ezt követően kiterjed a tenderstratégia kialakítására, a versenyeztetésre, a szerződéses feltételek kidolgozására, az ütemezésre, a költségkövetésre, a műszaki ellenőrzésre és végül a projekt lezárására is. A cél az, hogy a beruházó ne utólag szembesüljön a döntései következményeivel, hanem minden fontos ponton összehasonlítható műszaki, pénzügyi és ütemezési információk alapján dönthessen.
A költségoptimalizálás így nem egy-egy műszaki elem olcsóbbra cserélését jelenti, hanem annak biztosítását, hogy a projekt a meghatározott költségkereten belül, a kívánt minőségben és határidőre valósulhasson meg. Másképp fogalmazva: nem az a kérdés, hogy mit lehet „kivenni” a projektből, hanem az, hogy mi szolgálja legjobban a beruházó célját a teljes életciklus alatt.
Ebben egyre nagyobb szerepet kapnak a digitális eszközök. Az építményinformációs modellezés, vagyis a BIM egyik legnagyobb előnye, hogy a különböző szakágak összehangolt terveken dolgoznak. Ez csökkenti a tervezési hibák számát, mérsékli az ütközéseket és a kivitelezés során felmerülő pótmunkák kockázatát. Az úgynevezett 5D BIM pedig már közvetlenül a költségtervezést támogatja, mivel a modellhez kapcsolódó mennyiségek pontosabb költségbecslést tesznek lehetővé. „A CÉH zRt. projektmenedzsment- és tervezési gyakorlatában a BIM azért különösen fontos, mert a szakágak munkája nem egymástól elszigetelten, hanem egy összehangolt rendszerben jelenik meg. Így egy változás hatása nemcsak az adott szakágban, hanem a kapcsolódó területeken is gyorsabban és átláthatóbban értelmezhető” – fejtette ki Kégl Árpád.
A mesterséges intelligencia a beruházás-előkészítésben és a projektmenedzsmentben is egyre több feladatot támogathat. Segíthet a tervek, költségvetések és változatok összehasonlításában, az eltérések elemzésében és a különböző döntések várható következményeinek előzetes értékelésében. A cél, hogy a beruházói döntések minél inkább adatokra és modellezett forgatókönyvekre épüljenek.
Mindez szorosan kapcsolódik az életciklus-szemlélethez. Egy elsőre drágábbnak tűnő megoldás hosszú távon gazdaságosabb lehet, ha alacsonyabb üzemeltetési vagy fenntartási költségeket eredményez. Ugyanakkor nem minden esetben ez a helyes döntés: előfordulhat, hogy a beruházó számára egy másik fejlesztési elem hoz nagyobb megtérülést. „Egy egyszerű példával: egy épület jobb hőszigetelése növelheti a beruházási költséget, de csökkentheti a későbbi fűtési-hűtési ráfordításokat. A jó döntéshez ezért nem egyetlen költségtételt, hanem több forgatókönyvet kell összehasonlítani” – világította meg Horváth Miklós.
A költségoptimalizálás lényege végső soron nem az, hogy mindenáron csökkentsük a ráfordításokat. Sokkal inkább arról szól, hogy a beruházó a teljes projektet átlátva, a költség, a minőség, a határidő és az üzemeltetés szempontjait egyszerre mérlegelve hozhasson megalapozott döntéseket. A beruházás sikerének alapjai ugyanis rendszerint nem az építkezés végén, hanem a projekt legelső szakaszában dőlnek el. Aki ekkor jól kérdez, pontosan tervez és megfelelő szakmai támogatással dönt, az később nemcsak költséget takaríthat meg, hanem kiszámíthatóbb, kezelhetőbb és értékállóbb beruházást valósíthat meg.
Az oldalon elhelyezett tartalom a CÉH Tervező, Beruházó és Fejlesztő zRt. megbízásából jött létre, előállításában és szerkesztésében a HVG hetilap és a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.
