Hogyan látja a budapesti irodapiac helyzetét 2026 második felében?
Makk Károly Dömötör: Ez az időszak nem a kereskedelmi ingatlanok virágkora. Van mozgás a bérlői piacon, de szignifikánsan alacsonyabb az aktivitás, mint korábban bármikor. Fontos kérdés jelenleg, hogy a kormányváltás után milyen hatással lesz a piacra az állami bérlői állomány esetleges változása. Nehéz helyzetben vannak a bérbeadók, a bérlők pozíciója azonban kedvező.
A bérlői igényekben is érzékeltek változást az elmúlt években?
M.K.D.: Az ESG-fókusz, a karbonsemlegesség és a közel nulla energiaigény egyre nagyobb figyelmet kap. A bérlői piac egyik fő mozgatórugója, hogy az idősebb, kevésbé energiatakarékos épületekben „ragadt” nagyvállalatok modern központokba költöznek át, részben a globális előírások miatt.
Millennium Gardens
TriGranit
Végső soron a költségcsökkentés vagy inkább a minőségi váltás motiválja a cégeket ilyenkor?
M.K.D.: Kommunikációs szinten a cégek gyakran hangsúlyozzák, mennyire fontos számukra a munkavállalók jólléte, a zöld energia, de ezek gyakran másodlagos szempontokká válnak a költséghatékonyság mögött. Ha például az elvárásoknak megfelel egy A és egy A+ kategóriájú irodaház is, de a havi bérlet négyzetméterre vetítve akár 4-5 euró különbséget mutat, akkor általában az anyagi szempontok döntenek.
Jelenleg a cégek inkább szerződést hosszabbítanak, vagy inkább költöznek?
M. K.D.: A piaci szereplők közel kétharmada hosszabbítja meglévő szerződését, emellett bővülések és új bérleti megállapodások is születnek. Az új irodafejlesztések száma jelenleg alacsony, mivel az építési költségek növekedését a bérleti díjak nem tudták lekövetni. Ugyanakkor vannak kivételek: a Millennium Gardens közel 40 000 négyzetméteres irodaházát úgy valósítottuk meg, hogy továbbra is versenyképes árakat kínáljunk a bérlők számára.
Millennium Gardens
TriGranit
Hogyan pozícionálja ma a TriGranit a Millennium Gardens-t a budapesti irodapiacon?
M.K.D.: Ezzel az épülettel válik teljessé a több mint két évtizede fejlődő Millennium Városközpont. A koncepció kialakításánál fontos szempont volt, hogy a munkavállalók számára ma már egyre többet jelent az a közvetlen környezet, ahol a munkanapjaikat töltik. A ház a főúttól védetten, közvetlenül a Duna-part és egy zöld park mellett fekszik, szabadtéri és közösségi lehetőségekkel, kellemes kilátással, miközben éttermek, kávézók, sportolási lehetőségek és két ikonikus kulturális intézmény is sétatávolságban található. Mindezt a városszövetbe szervesen illeszkedve kínálja, kelet–nyugati villamoskapcsolattal és két megállóra elérhető metróval.
Kifejezetten olyan cégeknek építettük az irodaházat, amelyeknek a valódi értéke a humán erőforrásban rejlik. Az egyik bérlőnk például egy fejlesztőcsapat, amelynek a know-how és a műszaki készültség a fő versenyelőnye. Nekik pedig elsődleges szempont, hogy a munkavállaló a lehető legjobb környezetben dolgozhasson. Például fel tudjon menni a teraszra, ahonnan Szentendréig el lehet látni, vagy sétáljon egyet a szomszédos, Duna-parti, másfél hektáros zöld területen. A Millennium Gardens nem futószalagon készült, sokkal inkább egyfajta rétegtermék, amelyet magas szintű nemzetközi cégek választanak.
Millenium Gardens - tetőterasz
TriGranit
A közelmúltban a Millennium Gardens két legnagyobb bérlője, a Henkel Hungary és az ARM Hungary is bővített, valamint hosszabbított. Milyen tényezők járultak ehhez hozzá?
M.K.D.: A Henkel egy nagyon környezettudatos vállalat, amelynek rendkívül fontos volt, hogy egy reprezentatív környezetben működjön az európai központja. Olyan épületet kerestek, amelynek köszönhetően magas irodai jelenlétet tudnak elérni a dolgozók körében. Ez sikerült, sőt, azóta növekedtek is. Ezért döntöttek a bővülés mellett. Az ARM Hungary-nél is hasonló volt a helyzet. Olyan gyorsan növekedtek, hogy mire megnyitották nálunk az irodájukat, még több területre lett szükségük.
Az energiahatékonyság és az elhelyezkedés mellett a munkavállalók, így a cégek számára is központi kérdés lehet, milyen szolgáltatók működnek az irodaházban. Kik csatlakoztak az elmúlt időszakban a projekthez?
M.K.D.: Viszonylag kis retail területet terveztünk az épületbe, hiszen van egy közel 1000 négyzetméteres kantin, ami az északi torony komplett földszinti területét lefedi. Az elérhető területre igyekeztünk olyan szolgáltatókat beköltöztetni, akik a bérlőink életét megkönnyítik és érdemben képesek bővíteni az irodaház szolgáltatási körét. Van például fogászati és szépészeti klinika, Félegyházi pékség, Provident ügyfélpont és jógastúdió is.
Millenium Gardens - kantin
TriGranit
Ezek a szolgáltatások hogyan járulnak hozzá a bérlői élmény növeléséhez?
M.K.D.: Mivel a belváros helyett egy Duna-parti lokációt választottunk, az volt a cél, hogy minél közelebb, minél magasabb minőségű szolgáltatást tudjuk biztosítani a bérlőknek. A bérlőink például könnyebben tudnak toborozni új alkalmazottat, vagy visszacsábítani a kollégákat a home office-ból akkor, ha sokféle szolgáltatást tudnak elérni a munkahelyüktől néhány lépésre.
A Millennium Gardens fennmaradó területeire milyen típusú bérlőkkel tárgyalnak?
M.K.D.: Számos iparágból vannak érdeklődők, akiknek nagyon eltérő igényeik vannak. Akad, akinek 90 négyzetméterre, másnak 10 ezerre van szüksége. Jelenleg igyekszünk nyitni a magyar kkv-szektor felé, és a kisebb bérlőknek előre kiépített területeket kínálni rugalmas bérleti konstrukcióban.
Az látszik, hogy a nehézségek ellenére van potenciál a magyar irodapiacban. Hogyan látja az iparág jövőjét a következő években?
M.K.D.: Ez egy sokösszetevős kérdés. Egyrészről a kormányváltás után több cég jelezte belépési szándékát az országba, ők jelentős potenciált képviselhetnek a piac számára. Mások az amerikai félidős választásoktól függően terveznek lépéseket tenni, úgyhogy érződik egyfajta fellendülés. Ugyanakkor azt is látni kell, hogy a jelenlegi, kevésbé derűs helyzetből valószínűleg nem idén, és nem is jövőre fogunk kilábalni, de legalább már látjuk a fényt az alagút végén.
A tartalom TriGranit megbízásából, a HVG BrandLab produkciójában készült. A cikk létrehozásában a HVG hetilap és a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.
