Bolgár tengerpart: lassan felzárkóznak

Szófiában két év alatt megduplázódtak az ingatlanárak, és legalább 60-80 százalékos hozamot lehetett realizálni. Ez az irreális állapot mára normalizálódott, de még így is sokkal kedvezőbb kondíciókkal találni befektetési lehetőséget, mint Nyugat vagy Kelet-Európában. Bulgáriában csak most kezdődnek azok a folyamatok, melyek Horvátországban már javában zajlanak, vagy amelyek Spanyolországot jellemezték a kilencvenes évek végén – mondja Görög Áron, az Otthon Centrum Holiday ügyvezetője.

A legjelentősebb ingatlanfejlesztések a tengerpart közvetlen közelében folynak, két nemzetközi repülőtér köré csoportosulva: Az egyik központ Várna, a másik pedig a Neszebártól huszonöt-harminc kilométerre fekvő Burgasz. E két kiemelt területhez tartozik a szocializmusban igen népszerű két üdülőterület, az „Aranyhomok” és a „Napospart”. Bár ezek a legdrágább partszakaszok, 1600-2000 eurós négyzetméterárért már ezeken a részeken is lehet kifejezetten magas presztízsű, tengerparttól mindössze száz méterre lévő, eredetileg luxusszállónak tervezett ötcsillagos apartmant venni.

Olcsón mért luxus
A bolgár tengerparton spanyolországi színvonalat kapunk, egyelőre féláron. Az itteni 40-45 négyzetméteres apartmanokat 5-600 eurós négyzetméterártól kínálják, és nyolcszáz-ezerkétszáz euró körüli négyzetméterárért már kiváló ingatlant szerezhetünk. Ezek a most még igencsak kedvező árak előbb utóbb utolérik majd a horvátországi szintet. A tengerparton sorakoznak a napernyők, a koktélbárok, az éttermek, a motorcsónaktól a jetskin át az ejtőernyőig minden elérhető. Gyakorlatilag az egész partot nyugat-európai igényeknek megfelelően építik ki. A hegyvidéki területeken a tengerpartihoz hasonló mértékű beruházások folynak. Bár Bulgária esetében síparadicsomokról még nem beszélhetünk, nyolc-tíz éven belül itt is komoly előrelépések várhatóak. Ezeken a területeken is épülnek a repterek, sípályák, szállodák, hotelek.

Külföldi tőkéből
Horvátországgal ellentétben Bulgária nyitott a külföldi tőkére, amelynek köszönhetően itt sokkal gyorsabb és dinamikusabb fejlődés várható, mint az adriai vetélytárs esetében. Míg a horvátok a nyugati befektetők igényeihez igazítva önállóan kezdték meg az ingatlanfejlesztéseket, Bulgáriában elsősorban angol, ír és orosz beruházók vannak jelen. A kormány megtesz mindent, hogy a külföldi befektetőknek minél kedvezőbb feltételeket nyújtson, minél jövedelmezőbb legyen a befektetésük.

Ennek köszönhetően rengeteg fejlesztő ment át Spanyolországból, miután az ottani piac gyakorlatilag telítődött. Olyan fejlesztésekkel találkozunk, amelyekhez hasonlót eddig Spanyolországban vagy Olaszországban láthattunk. Az apartmanházakat medencékkel, őrzött parkolóval, étteremmel, portaszolgálattal és szolgáltatásokkal látják el.
A legnépszerűbb ingatlantípus az ötven négyzetméter körüli, legalább egy hálószobás apartman. Kiemelkedően sok a nagy volumenű fejlesztés: nem ritka a 100-120 lakásos sem. Minél nagyobb egy beruházás, annál olcsóbban árulják a lakásokat.

Jelentős profittal számolnak
A bolgár ingatlan jelen pillanatban sokkal jobb befektetés, mint a horvát, ugyanis Bulgária még csak a fejlődés első szakaszánál tart. Ezer eurós négyzetméterártól fölfelé már olyan adottságú tengerparti egységeket vehetünk, amelyekbe érdemes pénzt fektetni. A horvátoknál ilyen típusú ingatlant 1600 euró alatt már keresgélni sem érdemes. A most még meglepően alacsony árak emelkedése magától értetődő, és elhelyezkedéstől függően egy-két éven belül akár megduplázódhatnak az ingatlanárak. Még a kevésbé kiemelt területeken is átlagosan 20-30 százalékos áremelkedés valószínűsíthető.

Az itteni ingatlanpiac fejlettségét mutatja, hogy visszabérlési garanciát is nyújtanak a fejlesztők. A síparadicsomok és tengerpartok apartmanjait eleve ilyen garanciával árulják: A tulajdonosnak van két hete, amikor használhatja a saját berendezett apartmanját, és ezen kívül évi fix összeget kap.

Egyelőre döcögős
Bár a horvát és bolgár ingatlanpiac alapvetően különbözik, egyvalami sajnos közös: a finanszírozási oldal egyik helyen sincs rendesen megoldva, azaz külföldi állampolgár nem vehet fel jelzáloghitelt az éppen épülő ingatlanára (bár a magyar bankok némelyike most jelentkezik erre megoldást jelentő termékkel horvátországi ingatlanokra). Ilyen apartman vásárlását csak szabad felhasználású hitelből lehet fedezni.

Adózási szempontból kedvezőbb a helyzet, mint nálunk: ha ingatlanunkat eladjuk, és magasabb áron veszünk egy másikat, nem kell a különbözet után jövedelemadót fizetni, mindössze a magasabb összeg utáni illetéket kell megtéríteni.

A bolgár tengerpart nagy problémája, hogy autóval Románián vagy Szerbián keresztül lehet csak elérni, itt azonban nagyon rossz állapotúak az utak, és ebben változás egyhamar nem várható. Ezt az elhelyezkedésből adódó hátrányt felismerték, így jelenleg hat nemzetközi reptér építése van tervben, és az úthálózat fejlesztése is megkezdődött. Mindez igencsak vonzza a külföldi befektetőket. A várható árrobbanást a horvát példa is jól mutatja: az ottani átlagos négyzetméterárak 1600-1800 euró körül alakulnak, míg a repülővel elérhető Split, vagy Dubrovnik esetében 3-4 ezer euróra is föltornázták az árakat.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség