Amikor januárban megjelent az egykor szocpolnak nevezett állami támogatási rendszer utódja, a csok (családok otthonteremtési kedvezménye), óriási érdeklődés mutatkozott iránta. Az érintetteket leginkább az hozta lázba, hogy az új szocpolban a három gyermeket vállaló, vagy három gyermekkel már megáldott családok az új építésű otthonuk vásárlásához akár 10 millió forint vissza nem térítendő támogatást, és hozzá még 10 millió forintos kedvezményes hitelt is kaphatnak. Az összességében 20 millió forinttól pedig a legtöbben azt várták, hogy végre kényelmesen megoldhatják a lakáshelyzetüket.

Aztán hamar rájöttek, hogy a 10+10 milliós csok igénylésekor az apró betűs részeket is el kell olvasni, és a piaci racionalitásokat sem árt figyelembe venni. Az új lakásra feltételként szabott négyzetméter-minimum (legalább 60 négyzetméteres lakást kell vásárolni) erősen korlátozza a kínálati oldalt, hiszen nagyságrendileg ennyi pénzért csokképes új lakásokat elég nehéz találni.

Fazekas István

A keresletbővülés pedig ott bukik meg, hogy a 10 milliós támogatáshoz a 10 milliós hitel – természetesen – csak a szokásos banki hitelképesség megléte esetén jár. Tehát a 10+10 milliós álmok a valóságban gyakran 10+2 vagy 10+4 milliós valósággá válhatnak – de gyakran még ez sem teljesül.

Akiknek nincs egyetlen gyerekük sem, és nincs jelentősebb ingatlan- vagy egyéb vagyonuk, azokat nehezen találja hitelképesnek a bank, magyarán, nem kapnak olcsó kamatozású hitelt.

Az ingatlanfejlesztők körében az év első hónapjaiban azonban ennek ellenére is elég optimista hangulat alakult ki, mert az új lakások iránti – egyébként sem csekély – érdeklődés alaposan felfutott.

Egy ráncfelvarrás vajon elég lesz-e a programnak?

A kormány is nagy reményeket fűzött a programhoz, például azt, hogy segíti a lakáshoz jutást, pörgeti a gazdaságot, új munkahelyeket teremt, és nem utolsó sorban hozzájárul ahhoz, hogy több gyermek szülessen.

Az érdeklődés azonban nem feltétlenül csap át keresletbe

– ez az elmúlt hónapok talán legnagyobb tanulsága.

Főleg ez indokolhatja, hogy a minap a csok igénybevételnek könnyítését jelentette be Novák Katalin család- és ifjúságügyért felelős államtitkár és Dömötör Csaba, a Miniszterelnöki Kabinetiroda parlamenti államtitkára.

Az új szabályok a rendszer finomhangolására utalnak, apró változtatásokkal próbálják tágítani az érintettek körét. Például a 25 évesnél nem idősebb gyerekeket figyelembe lehet venni akkor is, ha már nem iskolások, a magzatot pedig 24 helyett már 12 hetes korától lehet (jogi értelemben) gyermeknek tekinteni. Továbbá azok is igénybe vehetik a csokot, akik szolgálati lakásban élnek – tehát például a fegyveres testületek tagjait vagy a családos lelkészeket is bevonták a támogathatók körébe.

Innen szép nyerni

Az eddig adatok ugyanis azt mutatják, hogy a csok nem durrant akkorát, mint amire a kezdeti lelkesedésből következtetni lehetett volna. Az év első hét hónapjában hiába érdeklődtek a bankoknál több mint 70 ezren, mindössze 14 ezer 240 igénylést nyújtottak be, ami a magyar lakáspiac tavalyi 134 ezres tranzakciós forgalma mellett nem túl sok, ahhoz képest pedig kifejezetten kevés, hogy körülbelül 250 ezer a háromgyermekes családok száma. Az igazán beszédes adat azonban az, hogy összesen csak 38,3 milliárd forint értékben, vagyis az igénylések átlagos értéke eddig mindössze 2,7 millió forint volt. Ami a jelenlegi ingatlanárakat és az áremelkedés tendenciáját figyelembe véve nem túl vaskos összeg.

A kormányzatban is érezhetik, hogy ez kevés, amire abból a kommunikációs formulából lehet következtetni, hogy ők csak 2017-től számítanak felfutásra, „mivel a házépítés, a házvásárlás időigényes folyamat”.

„Amikor a családok nagyobb lakásba költöznek, és támogatást néznek hozzá, sok esetben jobban megéri használt lakást keresni, mint újat, mert annak négyzetmétere olcsóbb, vagyis ugyanakkora bővítés kisebb összegből is megoldható. Ez is fontos oka lehet annak, hogy az igényelt összegek viszonylag alacsonyak” – mondja Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője.

Vagyis a csok egyelőre inkább a használtlakás-piacot pörgeti,

 nem az újat, ami az építőiparnak kevésbé jó hír.

Hoppon maradtak, mert nem is voltak csokjogosultak

A kormányzati tisztviselők csak az igénylések számát mondták be, azt nem, hogy az igénylők közül végül hányan kapják meg a csokot, ez utóbbi nyilvánvalóan egy ennél is alacsonyabb szám. Erre egy piaci felmérés is jó példát mutat.

Fülöp Máté

A Mapei Kft. 2016. áprilisban 2000 fő építtetőt és felújítót kérdezett meg, hogy hányan tervezik a csok igénybevételét, majd augusztusban megismételték a felmérést.

Áprilisban a válaszadóknak még 43 százaléka nyilatkozott úgy, hogy igénybe veszi a csokot, ám augusztusban kiderült, hogy csak 21 százalék vette tényleg igénybe. A hoppon maradók 80 százaléka egyszerűen nem volt rá jogosult – pedig ezt tudhatta volna előre.

A felmérés szerint ma már óvatosabban terveznek az emberek, a csok igénybevételét tervezők aránya alaposan megzuhant, már csak 25 százalékon áll, és a válaszadók 50 százaléka biztosan tudja, hogy nem veszi igénybe a támogatást.

Ez az a pillanat, amikor elköszönünk

Egy Budapest környéki építési vállalkozó azt mesélte a hvg.hu-nak, hogy a potenciális csokos vevők tényleg megjelennek nála érdeklődőként, de mivel semmi garanciát nem tudnak adni arra, hogy a pénzt valóban meg fogják kapni, az ő igényeiknek megfelelő fejlesztés rendkívül kockázatos játék.

„Eljönnek hozzám, leülünk tárgyalni, körülírnak egy 40 milliós házat, ezt szeretnék. Kérdezem, mennyi pénzük van, erre közlik, hogy 3 millió. És a többi? Hát majd a csok és a hitel. Hát, ez az a pillanat, amikor elköszönünk. Hiszen mi van, ha nem kapják meg? Ha vagy nem teljesítik most sem a feltételeket, vagy majd később nem fogják, én meg ott állok egy az igényeik szerint épült félkész, vagy befejezett házzal, amit utána árulhatok, ha meg az új vevőnek nem tetszik, alakíthatok át. Szóval, beindult elég rendesen a piac ahhoz, hogy ne kelljen csokosokkal bajlódnom – mondja.”

Nyolc hónapnak kellett eltelnie ahhoz, hogy a kormány ezt a problémát egy rendeletmódosítással enyhítse, a jövőben az épülő csokos lakásokat már a tervezőasztalról is el lehet majd vinni – ez tűnik a most bejelentett csomag legfontosabb pontjának – a fejlesztők ebbe kapaszkodhatnak, ha tudnak.

A pénzes befektetők elszívják a kínálatot

Ugyanakkor a csokos újlakás-kínálat bővülése ellen hat az az általános trend, hogy a fejlesztők nagyon ráálltak a kisebb méretű, színvonalas, jó áron bérbe adható lakások fejlesztésére. „A kereslet ebben a kategóriában nagyon erős, sokan befektetési céllal veszik a tervezőasztalokról a lakásokat” – mondja Soóki-Tóth Gábor. Hiába kapják meg tehát ezentúl a csokosok a támogatásukat a ház megépülése előtt, a pénzes befektetőkkel is meg kell küzdeniük.

Az Otthon Centrum adatai szerint egyébként Budapesten jelenleg legalább 8200 új lakás épül, a hat vidéki régióközpontban pedig további 1500. Ezek jelentős része csak jövőre épül meg, de a kínálat már az év végétől erősödhet a piacon, ami jó hír lehet a csokosoknak.