szerző:
bankmonitor.hu

Októbertől az MNB szigorítja a lakáshitelek felvételét. A változások célja, hogy a lakosság a biztonságosabb hiteleket válassza. Ezek azonban drágábbak, így az átlagos hitelfelvevő alacsonyabb hitelösszeget érhet el októbertől. Mi és hogyan változik? Gyakorlati tudnivalók 9+1 pontban a Bankmonitor szakértőitől.

1., Mi a változás lényege? 

Egy magánszemély által felvehető lakáshitel összegének maximumát ma két tényező határozza meg: 

A., jövedelem: ma 400 ezer Ft havi igazolt nettó jövedelemig, maximum a havi bevételünk 50%-a fordítható hiteltörlesztésre (és a természetesen a hiteltörlesztés összegéből adódik, hogy mekkora lehet a felvehető hitel). Egy két keresővel rendelkező, összesen 300 ezer Ft jövedelemmel bíró család ma tehát 150 ezer Ft-nyi hiteltörlesztést vállalhat fel (illetve ennyi hitelt kaphat a bankoktól).  

B., (ingatlanfedezetes hitel esetében): a fedezetként felajánlott ingatlan értékének maximum 80%-a lehet a felvehető hitel (hacsak a hitelfelvevő egy plusz ingatlant fel nem ajánl még fedezetként a megvásárolni tervezett ingatlanon túlmenően).

Október 1-től:

  • az igazolt jövedelemnek csak a 25%-áig vállalható hiteltörlesztés, ha változó kamatozású a hitel 
  • 35%-ig vállalható hiteltörlesztés, ha legalább 5 évig fix kamatozással rendelkezik a hitel (5 éves kamatperiódus) 
  • és változatlanul 50%-ig vállalható fel hiteltörlesztés, ha legalább 10 évig fix kamatozással rendelkezik a hitel (legalább 10 éves a kamatperiódus) 

Bankokba betérve, vagy banki ajánlatokat olvasva a hitelfelvevő a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szakszóval fog találkozni. A JTM pedig nem más, mint a fentebb leírt 25%, 35%, és 50%. Magasabb jövedelemmel bírók számára fontos információ, hogy 400 ezer Ft-os havi igazolt jövedelem felett a fenti sávhatárok rendre 30%, 40% és 60%-on vannak. 

2., Mennyivel kevesebb hitelt vehet fel az átlagos hiteligénylő?  

A mai napon, ha valaki a legmagasabb elérhető lakáshitelt célozza meg, akkor a változó kamatozású konstrukciót kell választania (mert ennek a legalacsonyabb a kamatszintje). Október 1-től viszont a 10 éves kamatrögzítést (10 éves kamatperiódust) kell választania. 

Minél hosszabb a kamatrögzítés időtávja, annál magasabb a kamatszint. A magasabb kamatszint pedig magasabb törlesztőrészletet eredményez. Ebből adódik az, hogy egy 300 ezer Ft nettó havi igazolt jövedelemmel rendelkező család október 1-től „csak” 23,6 millió Ft lakáshitelt vehet fel a mai 27,2 millió Ft-tal szemben. Ez 13%-os csökkenés, ugyanakkor a hitel kiszámíthatósága, biztonsága magasabb. 

©

Nézze meg a jelenlegi lakáshitel-ajánlatokat a Bankmonitor.hu lakáshitel-kalkulátora segítségével! 

3., Milyen hiteleket érint a változás?  

A változás kizárólag az ingatlanfedezettel rendelkező hiteleket érinti. Ezek praktikusan a lakáshitelek és szabad felhasználású jelzáloghitelek. Minden más hitel (személyi kölcsön, autóhitel, áruhitel stb.) esetében a jelenlegi szabályozás változatlan marad, így az elérhető maximális hitelösszeg sem csökken a lakosság számára. 

4., Lakáshitelt szeretnék felvenni, de van már meglévő hitelem

 Ebben a helyzetben a meglévő hitel havi törlesztésének és az új hitel havi törlesztésének együttesen bele kell férnie a szabályozó által meghatározott, jövedelemhez viszonyított arányba. A fenti példa esetén: amennyiben a 300 ezer Ft jövedelemmel rendelkező családnak van egy 30 ezer Ft-os törlesztésű autóhitele, akkor (150 ezer Ft – 30 ezer Ft) 120 ezer Ft lesz a maximálisan felvállalható lakáshitel-törlesztőrészlet. 

5., Mit tehetnek azok, akinek problémát okoz az új szabályozás?  

Mint fentebb látható 300 ezer Ft jövedelemmel 23,6 millió Ft lakáshitel érhető el október 1-től. Ez nem egy alacsony összeg. Ha mégis magasabb összegű hitelre van szükség (és ezt a család minden oldalról átgondolta alaposan!), akkor a következő alternatívák állnak rendelkezésre:

  • hitelfelvétel 20 évnél hosszabb futamidőre (hosszabb futamidő csökkenti a havi törlesztőrészletet): 30 éves futamidő esetén a 23,6 millió Ft helyett 28 millió Ft lakáshitel érhető el
  • amennyiben a meglévő hitelek korlátozzák az új hitel felvételét érdemes megvizsgálni, hogy (A) meg tudja-e várni a család a korábbi hitel lejáratát, (B) a meglévő hiteltartozásokat át tudja-e alakítani alacsonyabb törlesztőrészletű konstrukcióra  

Fontos kiemelni, hogy pénzügyi szakértőként nem lehet alacsonynak nevezni a futamidő-hosszabbítás nélkül elérhető maximális hitelösszeget, így mindenkinek érdemes kétszer is átgondolnia a 20 évnél hosszabb eladósodást. 

6., Mikortól érvényesül a szigorítás?  

Az október 1-től jóváhagyott hiteleket érinti a változás. 

7., Ha sietek, még megkaphatom a hitelt a korábbi szabályok alapján? 

Ezzel nem érdemes számolni. Egy lakáshitel átlagos átfutási ideje ma 4-6 hét között mozog. Ha minden egyes dokumentum megvan a hiteligényléshez, akkor padlógázzal még elvileg el lehet érni az október 1. előtti hiteljóváhagyást, de ennek a kimenetelnek a valószínűsége alacsony. 

8., Vannak olyan lakáshitelek, amire nem vonatkozik a változás? 

Igen. Azokban az esetekben, ahol meglévő lakáshitelt váltunk ki (a hitelösszeg növelése nélkül) biztonságosabb hitelre (azaz az adott hitelnek nő a kamatperiódusa), akkor az új szabályt nem kell alkalmazni. 

9., Különböző kamatperiódussal rendelkező hitelek 

Bizonyos esetekben (és ezek jellemzően az állami kamattámogatással rendelkező lakáshitelek) az adott hitelnek két kamatperiódusa is lehet: pl. az első 5 évben az állami támogatás ideje alatt fix a kamatozás, majd ezt követően hat havonta, vagy évente változó. Ezeknél a hiteleknél az állami támogatás utáni időszak kamatperiódusa a meghatározó a jövedelem hiteltörlesztés terhelhetőségét illetően. 

+1., Mi értelme volt a változtatásnak? 

Az alacsony kamatok időszaka lassan véget ér. Magyarországon 6-7 éven keresztül csökkentek a kamatok. Ez egy olyan hosszú időszak, hogy néhány talán már el sem tudják képzelni a kamatok ellentétes irányú mozgását. Ezzel szemben a nemzetközi környezetben jól látható a fordulat: az USA-ban már több kamatemelés is történt, a régiós országok közül Csehország is kamatot emelt már. Az Európai Központi Bank még nem emelt kamatot, de a pénzügyi lazítástól egyre inkább visszalép. A pénzügyi elemzők várakozása egységesen az, hogy emelkedni fognak a kamatok a jövőben. Pusztán az a kérdés, hogy ez az emelkedés gyors vagy lassú ütemű lesz. 

A kamatemelkedés egyet jelent a hitel törlesztőrészleteinek emelkedésével. Egy adott hitel törlesztőrészlete azonban csak a kamatperiódus fordulónapján tud emelkedni. Ha egy 10 éves kamatrögzítésű hitelt választunk, akkor hiába emelkedett a kamatszint a hitelfelvételünk után, számunkra először a 11. év első hónapjában fog magasabb törlesztőrészlet jelentkezni. Ugyanazon hitelösszeg esetén; minél hosszabb a kamatperiódus, annál kisebb mértékben emeli meg a törlesztőrészletet ugyanakkora mértékű kamatemelkedés. 

A változások végeredménye tehát: a Bankmonitor.hu szakértői szerint a lakáshitelek a hosszú kamatrögzítésű konstrukciók előtérbe kerülésével biztonságosabbak lesznek.

 

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!