Nagyot buktak idén a befektetési céllal lakást vásárlók, de sajnálni azért nem kell őket

A koronavírus-járvány természetesen a lakásbérleti piacot is komolyan érintette: korábban mi is többször írtunk arról, hogy a turisták eltűnése miatt milyen nehézségekkel küzdenek az Airbnb-szállásadók – akik még szigorítással is szembe kell nézzenek –, így nem meglepő, hogy a Takarék Index felmérése szerint a főváros több belső kerületében (6., 7., 9. kerület) akár negyedével is nőtt a megüresedés miatt hosszú távra kiadó lakások száma.

A kínálat növekedése és a kereslet csökkenése pedig együttesen alacsonyabb bérleti díjakat eredményezett, ami természetesen a befektetésekre is hatással volt: míg tavaly júliusban még a vásárlók 39 százalékát adták a befektetők a fővárosban a Duna House adatai szerint, az idén ez 29 százalékra esett vissza.

A Takarék Index elemzői ugyanakkor egyelőre nem számítanak a befektetők tömeges kiszállására, mert a tulajdonosok vélhetően kivárják a járvány átmeneti hatásának elmúltát. Ennek több oka is van: egyrészt sokan még jóval a válság előtt vásároltak lakást, így hiába a csökkenő bérleti díjak, még mindig hasznuk van rajta. Másrészt, aki ingatlanba fektet, az jellemzően nem pár évre tervez és így bízhatnak benne, hogy a koronavírus-válság után visszaáll úgymond az eredeti rend. Szintén a kivárást erősítheti, hogy egy 5 éven belül történő lakásértékesítés során jelentős szja-fizetési kötelezettség is keletkezik.

Mekkora most a hozam?

A kiadási célú lakásvásárlás esetén a hozam két részből áll, a bérleti díjból és a lakás várható felértékelődéséből, amit az újbóli értékesítés során lehet elérni. A Takarék Index elemzői egy példát is bemutattak: eszerint a vásárlás során a vételár felét öt évig fix kamatozású hitelből finanszírozzák a befektetők, amelyet 4,68 százalékos kamat mellett vesznek fel. A vásárláshoz kapcsolódó költségek (pl. illeték, ügyvédi díj, felújítás, berendezés) összesen 8 százalékot tesznek ki, az amortizáció évente 1 százalékos. A számítás szerint a bérlésből származó jövedelem megállapításához a befektető tételes költségelszámolást alkalmaz, ahol az ingatlan éves szinten 2 százalékos amortizációja számolható el a beszerzési érték után. A feltételezés szerint az ingatlan bérbeadása során havi 10 ezer forint egyéb költség merül fel, és a lakás az év 90 százalékában bérbe van adva. A modellben a közös költség összege havonta 10 ezer forint volt.

A Takarék Index kalkulációja szerint ez alapján a nettó sajáttőke-arányos hozamok – vagyis hogy az összes belefektetett pénz hány százaléka a nyereség – a használt lakások esetében Budapesten 2,7 és 4,4 százalék között alakulnak, a lakásárak 1 százalékos felértékelődése esetén, ugyanakkor 3 százalékos várható árnövekedés mellett már 5,6 és 7,8 százalékos hozamokra lehet számítani. Vidéken ennél kicsit magasabb szintek is elképzelhetőek, 3,4 és 6 százalék között alakulhatnak a vizsgált városokban a sajáttőke arányos hozamok 1 százalékos drágulás esetén, ha azonban a lakásárak magasabb növekedésével lehet számolni, akkor már 6,8 és 9,4 százalékos szintek is elképzelhetők.

Az újlakások esetében a magasabb árak miatt alacsonyabbak a kalkulált várható hozamszintek. A fővárosban 1 százalékos várható lakásár-növekedési ütem mellett 0,1–2,7 százalékos sajáttőke-arányos nyereséget kalkuláltak a Takarék Index elemzői, míg 3 százalékos várható drágulásnál a hozamok már 3,5 és 6,1 százalék között alakultak.