Ki kaphat most lakáshitelt?
Aki lakáshitelt igényelne, annak tisztában kell lennie a bankok hitelbírálati szempontjaival. A bírálat során dől el ugyanis, hogy ad-e számukra hitelt a bank, és ha igen, mekkora összeget. Bonyolítja a helyzetet, hogy a feltételek egy része egységes, ám akadnak bankspecifikus elvárások is, ezért előfordulhat, hogy valakit az egyik bank kikosaraz, míg a másik hitelez neki. A BiztosDöntés.hu szakértői a leginkább jellemző elvárásokat gyűjtötték össze.
Legyen folyamatos munkaviszonyunk!
A bankok jellemzően 3–6 teljes hónap folyamatos munkaviszonyt várnak el az aktuális munkahelyen. Ez azt jelenti, hogy ha például 2025. május 20-án kezdtünk a jelenlegi munkahelyünkön, akkor szeptember vagy december elejétől igényelhetünk legkorábban lakáshitelt.
Elvárás az igényléskor a véglegesített státusz, azaz nem állhatunk próbaidő alatt, de természetesen a felmondási idő alatt sem igényelhetünk hitelt, hiszen akkor miből is fizetnénk a törlesztőket.
Legyen elegendő igazolható jövedelmünk
A bankok mindegyike meghatározza a hitelezhetőséghez minimálisan szükséges jövedelmet. A legtöbb helyen ez az aktuális minimálbér nettó összege, de például az Erste Banknál piaci lakáshitel esetén egy hiteligénylőnél 175 ezer forint, több hiteligénylő esetén pedig együttesen legalább 260 ezer forint az alsó határ.
A minimális jövedelem megléte azonban még csak a hitelképességhez elegendő, hogy mekkora összegű hitelt kaphatunk, azt a JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató – alapján határozzák meg.
A főszabály az, hogy egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél a jövedelem legfeljebb 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre akkor, ha a nettó kereset nem éri el a 600 ezer forintot, míg 600 ezer forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék. (A kamatperiódus az az időszak, amely alatt a hitel kamata és törlesztője nem módosulhat.)
Havi 500 ezer forint nettó jövedelem elméletileg akár 250 ezer forint havi törlesztőt is elbír, ami a BiztosDöntés.hu lakáshitel kalkulátor szerint a választott banktól függően körülbelül 30-34 millió forint hitelösszegre lehet elegendő, 20 éves futamidő mellett.
Bonyolítja a helyzetet a külföldi vagy a készpénzes jövedelem
Nemcsak a jövedelem összege fontos hiteligénylésnél, az sem mindegy, hogy milyen típusú bevételről van szó. A készpénzes jövedelmet például csak kevés bank fogadja el, de a külföldi jövedelem kezelése is nagyon eltérő, sokszor csak bizonyos országokból fogadják el ezeket, illetve a minimálisan elvárt összeg is magasabb lehet.
Hitelképes jövedelem a nyugdíj, de a kor akadály lehet
Az öregségi nyugdíj is hitelezhető jövedelemnek számít, mert végleges és kiszámítható. Ugyanakkor a bankok mindegyike meghatározza azt a korhatárt, amelyet az adós a futamidő végéig nem tölthet be.
Megoldást jelenthet a problémára egy, a kölcsön futamidejére és összegére szóló hitelfedezeti biztosítás, vagy egy fiatalabb, megfelelő összegű jövedelemmel rendelkező adóstárs bevonása.
Ne szerepeljünk rossz adósként a KHR-adatbázisban
Amikor hitelt igénylünk egy banktól – lehet az lakáshitel, személyi kölcsön, babaváró, munkáshitel vagy akár csak egy kis összegű gyorskölcsön –, a bankok mindig bekérdeznek a Központi Hitelinformációs Rendszerbe (KHR), közkeletű nevén a BAR-listába.
Két dolgot kell itt megtudniuk:
- Milyen meglévő hiteleink vannak, hiszen ez alapján döntik el, hogy a nettó jövedelmünk elbírja-e a felvenni kívánt hitel havi törlesztőjét.
- Ellenőrzik, hogy nem vagyunk-e elmaradásban egy meglévő hitelünkkel. A KHR-ben akkor jelenik meg a negatív státusz, ha legalább 90 napig a bruttó minimálbér összegét elérő elmaradásban vagyunk. Ha az elmaradás még fennáll, akkor úgynevezett aktív KHR-esnek számítunk, ha pedig már rendeztük a tartozásunkat, akkor passzív státuszban leszünk egy ideig.
Ha a hiteligénylésnél derül csak ki, hogy problémás ügyfélként vagyunk nyilvántartva a hitelinformációs rendszerben, akkor biztosan elutasítják a kérelmünket. Éppen ezért, ha nem vagyunk biztosak a dolgunkban, érdemes előre ellenőrizni a dolgot, amit bármelyik bankfiókban, illetve akár az Ügyfélkapun vagy a DÁP-alkalmazásban is megtehetünk, mégpedig ingyenesen.
Legyen megfelelő ingatlanfedezet
A lakáshitel-igénylés feltétele, hogy rendelkezzünk megfelelő ingatlanfedezettel, ez ugyanis a bank számára a biztosíték, hogy mindenképpen hozzájut a pénzéhez. A fedezet jó a banknak, mert ha nem tudjuk törleszteni a hitelünket, akkor az ingatlan értékesítésével a pénzéhez juthat, de nekünk magunknak is, mert a nagyobb biztonságért cserébe alacsonyabb hitelkamatot kaphatunk.
A fedezet kizárólag Magyarországon lévő forgalomképes ingatlan lehet, amely teher-, per- és igénymentes. Így nem lehet rajta másik banknak zálogjoga vagy más személynek haszonélvezeti joga. A bankok mindig meghatározzák, hogy milyen ingatlantípusokat fogadnak el fedezetként. A MagNet Banknál például a lakóingatlanokon felül egy üdülő, hétvégi ház, építési telek is teljes értékű fedezet lehet egy lakáshitelnél, míg egy garázs, gépkocsibeálló vagy tároló kiegészítő fedezet lehet, de ez is csak akkor, ha önállóan forgalomképes.
A fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke is döntő szempont, a bank ennek legfeljebb 80 százalékáig adhat ugyanis hitelt.
Legyen elegendő önerőnk
A lakáshitel-igényléshez alapesetben legalább 20 százalék önerő szükséges, ami annyit tesz, hogy a vételár legfeljebb 80 százalékát hitelezi meg a bank, a fennmaradó részt saját forrásból kell előteremteni. (2024-től lakáshitel 10 százalék önerővel is felvehető, amennyiben az igénylők fiatalok, és az első ingatlanjukat vásárolják meg. A zöldhitelből lakást vásárlók és felújítók is 10 százalék önerő mellett vehetnek fel hitelt, többek között az OTP Bank is kínálatában is van ilyen lakáshitel ajánlat.)
Egy 80 millió forintért kínált ingatlan megvásárlásához ezért legalább 16 millió forint önerőre lesz szükségünk, míg a banki hitel legfeljebb 64 millió forint lehet. Ez azonban csak elméleti maximum, reálisabb 50-70 százalékos aránnyal számolni.
Önerő lehet a lakáskölcsönt megelőzően vagy azzal együtt igényelt babaváró hitel is, ám annyi csavar van a dologban, hogy amennyiben a babaváró és a lakáshitel felvétele között nem telik el legalább 90 nap, akkor az előbbi összegének 75 százaléka önerőnek, 25 százaléka pedig hitelnek számít. 90 napon túl a babaváróval teljes egészében önerőként számolnak a bankok.
Önerő lehet természetesen egy lakás-takarékpénztári megtakarítás is, amire a korábbi, állami támogatású konstrukció is felhasználható.
Önerő nélkül is van lehetőség lakáshitelt felvenni, ehhez azonban több ingatlant kell fedezetként bevonni, ugyanis ezek együttes értékének 80 százalékáig hitelezhetnek a bankok.
Szerző: Fülöp Norbert Attila, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.
Ezt a cikket nem a hvg.hu szerkesztősége készítette. Bővebben a PR-cikkről itt olvashat: (link)