A lakás- és üdülőtulajdon-szerzés illetéke

Lakástulajdon megszerzésekor a visszterhes vagyonátruházási illetéket a lakás forgalmi értéke alapján kell kiszámítani. Így, az illeték mértéke használt lakás esetén 4 millió forint forgalmi értékig 2 százalék, a 4 millió forint forgalmi értéket meghaladó rész után pedig 6 százalék. Új lakás esetén - amennyiben azt új lakás építésére és értékesítésére jogosult vállalkozótól vásárolta valaki, s összege 30 millió forint alatt van – ez év januártól 15 millió értékhatárig (ami 740 ezer forint kedvezményt jelent) mentesül az illetékfizetés alól. A saját jogú vásárlást azonban igazolni kell. Némi kedvezmény a használt lakás megszerzésekor is igénybe vehető: például az eső lakástulajdon (tulajdoni hányad) megszerzésekor az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő, de legfeljebb 40 ezer forint kedvezményre jogosult a lakás megszerzője.  Ez utóbbi feltétele azonban, hogy az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét még ne töltse be, a lakás forgalmi értéke pedig ne haladja meg a 8 millió forintot. Üdülő esetén a fizetendő illeték a forgalmi érték 10 százaléka.

Mind több vízparton épülnek lakóparkok, lakókertek, apartmanházak, és néhány divatos üdülőhelyen kelendőek a telkek is. Még ott is, ahol építési engedély lakásra nem, csak üdülőre kapható. Ezért vásárlás előtt nem árt előre tájékozódni a helyi önkormányzatnál: a megvételre kiszemelt házhely milyen – lakó- vagy üdülőterületi, esetleg vegyes övezeti – besorolású, hiszen ez meghatározza a beépítettség fokát, az igénybe vehető állami támogatások mértékét, és a későbbi lakhatás költségeit.

Tervek és rendeletek dzsungele

Az üres területek beépítési lehetőségét a hatályos építési övezeti besorolás, az ezt meghatározó helyi területrendezési terv, valamint az utóbbit közzé tevő helyi önkormányzati rendelet tartalmazza. Építési övezetben például legalább 10 százalékos a beépíthetőség aránya, lakóház céljára azonban többnyire 30 százalékot határoznak meg (nagyvárosokban ez az érték lehet akár 50-80 százalék is), míg nyaralókra, üdülőépületekre általában 10-15 százalékos az engedély.

Még az adásvételi ügylet megkötése előtt be kell szerezni a település önkormányzatától a rendezési tervet. Így nem fordulhat elő, hogy az építési engedélyek beszerzésekor derül ki: a megvett házhelyre a megálmodott családi háznál jóval kisebb épület hozható tető alá, és az nem lakóingatlanként, hanem üdülőként jegyzi be a földhivatal.

Vízpart, kedvezmények nélkül

Persze ennél jóval nagyobb hátrányokkal is számolni kell a nem kellően tájékozódó telek- vagy lakásvásárlónak. Merthogy számos, vállalkozói kivitelezésű új lakókerti, lakóparki lakás, apartmanház épül üdülőövezeti besorolású területen. Példa rá a fővárosi Római part, vagy néhány Velencei-tavi, Balaton-melléki nagyváros. Ezek esetében jócskán a zsebbe kell majd nyúlni, hiszen ha az elkészült lakóparki-lakókerti lakást üdülőként jegyzik be, számos lakáshoz kapcsolódó állami kedvezménytől esik el a vevő, és még a „bentlakás” során is kell vállalnia bizonyos plusz terheket.

Ez azt jelenti, hogy például sem a használt és új lakásoknál kérhető, vissza nem térítendő „félszocpolt” és „szocpolt”, sem államilag támogatott lakáshitelt nem kaphat, de az illetékkedvezménnyel, illetve az új lakás esetén 15 millió forintig „járó” illetékmentességgel sem élhet. Üdülőkhöz ugyanis egyik sem igényelhető. Emellett már „csak” apróságnak tűnik, hogy számos helyen gyakorlat: az üdülőövezetben lakók a belső kis- és nagyvárosias, vagy kertvárosias lakóterületekkel nem azonos jogokkal és esélyekkel vehetik igénybe a helyi (óvodai, iskolai, egészségügyi) szolgáltatásokat.

Előírás szerint

A Központi Statisztikai Hivatal ún. fogalmi előírásai szerint, amelyek megfelelnek az Országos Településrendezési és Építési Követelményekben (OTÉK) foglaltaknak, lakóépületnek olyan épület minősül, amely kizárólag - vagy a beépített szintek nettó területének 50 százalékát meghaladó mértékben - lakásokat tartalmaz. A lakás ugyanezen előírások szerint olyan lakó- és mellék-, valamint egyéb helyiségek együttese, amely lehetővé teszik a pihenést, valamint az otthoni tevékenységek folytatását: a főzést, az étkezést, a tisztálkodást, a mosást, az illemhelyhasználatot és az életvitelhez szükséges anyagok, tárgyak tárolását. Minden új lakásnak legalább egy, 17 négyzetmétert meghaladó alapterületű, fűthető lakószobával kell rendelkeznie. Az üdülő pedig olyan épület, amelyben üdülésre, nyaralásra, pihenésre szolgáló lakó- és mellék-, valamint egyéb helyiségek vannak kialakítva.

Szegedi Éva, az IMMO Velence Ingatlanközvetítő Iroda ügyvezetője szerint ez is oka, hogy a Velencei-tó környékén évek óta pang az üdülőpiac. Egy állandó lakásként is használható ingatlan ugyanis, amely – a kiadott használatbavételi engedély alapján üdülőként van a tulajdoni lapon bejegyezve – akár 20-30 százalékkal többe kerül, mint ha lakóházként regisztrálták. És nemcsak a vásárlónak, hanem az eladónak is jócskán megterheli az ügylet a pénztárcáját: ez utóbbinak az értékesítésből megszerzett jövedelem után 25 százalék jövedelemadót kell fizetni. Szemben a lakással, ahol amennyiben a régi házért, lakóingatlanért kapott összeget meghatározott időn belül lakásra fordítja, az egészben, vagy a különbözet arányában adómentessé válik.

Természetesen ezzel még nem zárult le az üdülőszerzéshez kapcsolódó kiadások sora. Az önkormányzatok többsége a helyi adókról szóló törvény alapján saját rendeletben építményadó címén az üdülőkre is adót vet ki, amit az üdülő-használatbavételi engedély kiadását követő év első napjától kell a tulajdonosnak önbevallás alapján megfizetni. Alapja a lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló épület helyiségeinek négyzetméterben számított hasznos alapterülete. Mértéke változó: például a Velencei-tó partján az éves üdülőadó ingatlanonként átlag 300 forint/négyzetméter, a Balaton északi partján átlagosan 500 forint/négyzetméter, míg a főváros III. kerületében 950 forint négyzetméterenként, függetlenül az ingatlan minőségétől.

Látszatra egyformák

Ezen kívül mi is a különbség a lakó- és üdülőépület között? Műszakiakban a szakemberek szerint semmi, hiszen ma már gyönyörű luxusüdülők épülnek, amelyek komfortja, anyagkialakítása, felszereltsége meghaladja a lakóházakét. A különbség „építésügyileg” (lásd keretes írásunkat) és a felsorolt hátrányokban van, amelyeket sokan - magasabb jövedelmük révén – vállalnak.

Ezek az üdülő-lakóparkok ugyanis többnyire a tehetősebb vásárlóknak, befektetőknek épülnek, akiknek megvan a kellő tőkéjük, és nem is kívánnak élni az állami kedvezményekkel. Számukra a legfontosabb a kiemelt, különleges környezet: épüljön az ingatlan akár a főváros, a Balaton, a Velencei-tó, Vértes, a Dunakanyar, Mátra–Bükk, vagy a Mecsek és Villány kiemelt üdülőkörzetében. És persze elvárás részükről, hogy az itt épített lakóparki-lakókerti lakások nívója a szolgáltatások színvonala is legyen egyedi, a legkiválóbb minőségű.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media