Lakásom van, vagyonom nincs?

Hogy mit hívunk társadalmi mobilitásnak? Egyszerű illusztrációval: a falusi ács lányából mekkora eséllyel lehet ügyvéd Budapesten. De jó az, ha az ács lányából ügyvéd lesz messze földön? Úgy látom, attól függ, kit kérdezünk. Ha engem, akkor igen. Ha a fent idézett politikust, akkor nem. Ha meg az ácsot… azt nem tudom.

Sok oka lehet a lakásbirtoklásnak. Élre kívánkozik a biztonság, a kényelem és a megszokás is – azaz érzelmek, amelyek ellen meg se próbálok érvelni. Amit viszont megpróbálok az eheti hírlevélben illusztrálni, az az, hogy miért kap hajba a fent említett politikus és közgazdász: hogyan okozhat kárt a lakástulajdon?

Miért veszünk lakást?

Milyen kérdés ez – ki ne akarna saját lakást? Mindenki azt akar! Megmondom, kik nem akarnak. Például a svájciak nagy része. Vagy a németek. Ha megnézzük ezt a listát, az látszik, hogy a világ boldogabbik felén a lakástulajdon kevésbé feltétele a boldogságnak, mint azt itthon gondolhatjuk.

Stabilan az élbolyban

OECD, HOLD Alapkezelő

Valamiért a volt szocialista országokban a lakások 80-95 százalékában lakik a tulajdonos, míg a skála másik felén – a leggazdagabb országokban – ez az arány csak 40-60 százalék. Erre egy magyarázat lehet az is, hogy a rendszerváltás után Kelet-Európában az államtól olcsón lehetett lakásokat vásárolni  Egy másik gondolat szerint ezekben az országokban alacsonyabb a bizalom állam és társadalom felé, amit ingatlan birtoklással vél az ember ellensúlyozni. Hátha azt nem veszik el.

Szóval több oka lehet a lakásbirtoklásnak, élre kívánkozik a biztonság, a kényelem, a megszokás – azaz érzelmek, amelyek ellen meg se próbálok érvelni. Azt viszont megpróbálom illusztrálni, hogy miért kap hajba a bevezetőben említett politikus és közgazdász: hogyan okozhat kárt a lakástulajdon?

A tizenöt milliót érő harmincmilliós ház

Ácséknak van 30 millió forintjuk. Illetve csak tíz van, de ha megígérnek három gyereket, akkor az állam ad hozzá húszat. Házépítésre. Valahol a pusztában nagyon szép ház jön ki ebből az összegből (jött ki néhány éve). Éldegéltek is benne boldogan, amíg Ács úrnak be nem jött egy pompás állásajánlat. Messze, a városban. Költözni kell, házat eladni. Csak az a baj, hogy a kevés (nagyon kevés) potenciális pusztai vásárlónak már nem hullik az ölébe állami (adófizetői) 20 millió forint, úgyhogy 15 millióért lehet csak eladni azt az amúgy “harmincmilliós” házat. 

Ez Ács úr fejében 15 millió bukó. Azt nehéz elmagyarázni neki, hogy a város a munkamegosztás, a specializáció, a termelékenység fellegvára. Ahol sok ember hatékonyan tud együttműködni, így a karrierlehetőségek, meg a gyerekei lehetőségei sokkal nagyobb gazdasági hasznot hoznak majd hosszabb távon, mint a most elbukott 15 millió forint. Nehéz elmagyarázni, mert az előny bizonytalan, a 15 millió viszont írva vagyon. Ácsék maradnak a házban. Ácsék sokat buknak a házzal. A társadalom és a gazdaság is sokat bukik a házzal, azaz a csökkentett mobilitással. A közgazdász szomorú… 

… a politikus boldog. 

Úgyhogy hadd foglalkozzam kicsit a kedvenc témámmal: hogyan mételyezi meg a világot a politika? Ehhez vegyük elő az egyik fontos pillérét annak, hogy miért látszik annyira vonzónak a lakásbirtoklás: ez pedig maga az állam, azaz a politikus.

Brit invázió

Economist, HOLD Alapkezelő

Miért szaladt fel az ábrán látható módon a lakásbirtoklás aránya a 20. század során a nyugati világban? Egyre gazdagabbak vagyunk és a bankrendszer, azaz a hitelezés felfutása is sokat segített. Meg persze a lakástulajdonlást segítő kormányzati politikák, adókedvezmények, támogatott hitelek. Látjuk az ábrán a 2000 óta hanyatló lakástulajdon arányokat? Boris Johnson és Donald Trump is kampányelemévé tette ennek visszafordítását. Az amerikai álom!

Ugyanis – visszatérve a 20. századba – van (volt?) egy hiedelem, miszerint a lakástulajdonlás gazdagabbá és boldogabbá tesz (Románia és Magyarország ezek szerint idilli országok), valamint konzervatív szavazóvá változtat – azaz nagyszerű védekezés a kommunista fenyegetés ellen. Mindez magyarázatot adhat a világháború után meglóduló lakástulajdonlásnak az angolszász országokban. De a ‘80-as években Margaret Thatcher már vélhetően nem a szovjet típusú kommunistáktól rettegett, amikor “right-to-buy” programja keretében az addig állami, szociális lakásokban élő britek nagyon olcsón megvehették azokat az ingatlanokat, amikben éltek. Mellesleg ma ezen lakások 40 százaléka bérbe van adva – csak nem az állam által (azaz nem olcsón). 

Thatcher szülőföldjén a lakástulajdon jelentette az erkölcsös és összetartó család kulcsát, a szociális bérlakás pedig a felelősségvállalás és a kezdeményezőképesség hiányára utalt. Nem csoda, hogy ilyen környezetben nem rendelkezni lakással egyfajta társadalmi megbélyegzéssel járt – hiszen valahol ez a szegénység jele is volt. Magyarországon talán az autó társadalmi státuszszimbólum jelenségét lehetne ehhez hasonlítani.

Ház vagy karrier?

Életkorfüggő és van kivétel is, de alapvetően mi alkotja a vagyonunkat? A szellemi képességeink, a testünk és az időnk, azaz a munkavégző képességünk. Nem mindegy tehát, hogy ezeket milyen produktivitással használjuk. Ehhez képest az ingatlan nem számottevő vagyon. Mégis, sokaknak az utóbbi az előbbi útjába áll, lásd Ácsék esetét. De a lakástulajdon ártalma az is, hogy az ingatlantulajdonosok 30 százalékkal kisebb eséllyel lesznek vállalkozók – a jelzálog megcsappantja a kockázatvállaló hajlandóságot. Ha egy amerikai államban nőtt a lakásbirtoklás aránya, az idővel a munkanélküliség emelkedésével is járt – a lakástulajdonosok kevésbé mennek a távolabbi munkalehetőségek után. 

Budapesten lakást birtokolni kevésbé ártalmas gazdaságilag, hiszen bent élek a munkaerő-koncentráció fellegvárában, ez kevésbé gátolja a mobilitást. És hogy erről mi jut az eszembe? 200 km/h utazósebességű és megbízható vasúti hálózat esetén Miskolcon lakni a munkaerőpiac szempontjából olyan, mint most Újpesten. Egy óra alatt ott vagyok a legproduktívabb munkahelyeken.

Nincs nagy mozgás

Eurostat, HOLD Alapkezelő

A fenti ábra kicsit régi, de tartok tőle, hogy a megállapítás nem: a magyar lakásmobilitás nemzetközi összehasonlításban alacsony, a költözések többsége településen belüli. A más településre költözők aránya valamelyest emelkedett 2003 (22 százalék) és 2015 (27 százalék) közt – de összességében szűkek a lakásmobilitás földrajzi határai. (Farkas-Hegedüs-Székely 2005).

Ápoltabb kertek hazája

De csak van előnye is a birtoklásnak? Van. Egyrészt meg kell említeni, hogy eddig a felfelé mobilitás, a társadalmi előrelépés előnyeit hiányoltam. De a lakástulajdonlás a lefelé mobilitást is lassítja. Kevésbé baj, ha az ember elveszíti az állását, ha legalább a lakása az övé. Csak találgatok, de talán ez is magyarázat a kelet-európai magas lakástulajdonlásra – egy optimistább társadalmat jobban foglalkoztatnának a felfelé lehetőségek, mint a lefelé veszélyek? 

Másik előny természetesen a megtakarítás, a felhalmozás. Ennek a legjövedelmezőbb formája az, ha az ember havonta félretesz, azon jó hozamot ér el, aztán ha itt az idő, elkölti. Akár lakásra. Ugyanis ebben az esetben ő kapja a hozamot. Az ingatlanhitel ezt a folyamatot megfordítja: előbb költi el az ember a pénzt (egy értékálló befektetési eszközre!), és aztán kezd el spórolni rá a hitel törlesztőkön keresztül. Így a hozamot nem kapom, hanem fizetem. De persze ez is sokkal jobb, mint egyáltalán nem megtakarítani. 

És végül – a már említett kutatások szerint – a tulajdonosok kertjei ápoltabbak, mint a bérlőké. Az is valami. 

Az életük második felében magukat vidékre lecövekelő, befutott ügyvédeket már kis eséllyel éri kár. Szemben azzal, ha valaki fiatalon, abban az életfázisában köti magát röghöz, amiben mobilisnak kellene lennie, hogy a lehető legtermelékenyebben használhassa képességeit. Hogy a lánya például ügyvéd lehessen. Jó lenne, ha ezt mindenki átgondolná, mielőtt azt csinálja, amit mindenki. 

Svájcban sem ezt csinálja mindenki.