Az Otthon Startnak nagyobb a füstje, mint a lángja

Szeptember 1-ével elindult a kedvezményes állami lakáshitel-program, az Otthon Start (OSP), amely rendkívül széles kör számára – a konstrukció a korábbiaktól eltérően nincs gyerekvállaláshoz kötve – kínál 3 százalékos kamatozású kölcsönt. A program tulajdonképpen már július elején elstartolt, ekkor jelentette be ugyanis Orbán Viktor miniszterelnök. Bár a részletek akkor még nem voltak ismertek, a főbb paraméterek és a szeptemberi indulás igen. Ennek megfelelően az érintettek magatartását már a nyár végén befolyásolta a bejelentés.

Nem is akárhogy: az Otthon Start a várható módon élénkítette a piacot, de a legnagyobb hatást a voltaképpeni indulás előtt fejtette ki. Ami aligha tekinthető egészséges piaci reakciónak, és alighanem összefügg a gyakorlatilag semmiből érkezett bejelentéssel és szinte azonnali bevezetéssel, illetve az állami lakáspolitika kiszámíthatatlanságával. Vagyis azzal, hogy végső soron az érintettek sosem tudhatják, egy adott intézkedésnek, programnak milyen hatása lesz – mivel nincs elégséges felkészülési idő –, illetve azt sem, meddig lesz elérhető és hogyan változnak a feltételek menet közben. (Október végén, vagyis két hónap után a kormány még mindig reszelgeti a konstrukció szabályait.)

Az elején kapkodás volt

2025 szeptemberében a rekordmagas augusztusi 110 pontról 87 pontra esett vissza az ingatlanpiaci kereslet a Duna House (DH) saját méréseiben. Ez az érték még így is jóval magasabb, mint a korábbi évek szeptemberi kereslete – mondja Szegő Péter, a DH vezető elemzője.

A 110 pontos érték minden idők második legmagasabb keresletét jelzi, amelytől olyannyira felpörgött a lakáspiac, hogy a program első hetében jól érzékelhetővé váltak a túlreagálás jelei mind eladói, mind vevői oldalon. Az első hullámban a kapkodás, a sokszor túlárazott lakások megvétele és a nagyon sok licithelyzet nehezítette meg a vevők életét. Szeptemberben mindez jelentősen normalizálódott.

Az ingatlanérdeklődések száma – olyan lakáskeresők, akik felfedik a hirdetésben szereplő telefonszámot vagy üzenetet küldenek az eladónak – július eleje és augusztus vége között közel kétszeresére emelkedett az Otthon Startnak megfelelő lakóingatlanok esetében – osztja meg saját tapasztalataikat Futó Péter, a Zenga.hu elemzési vezetője. Szeptember eleje óta viszont csökkenést látnak, az augusztus végi csúcsoknál most 30 százalékkal vannak lejjebb. A csökkenés mértéke a házaknál kisebb, a lakásoknál valamivel nagyobb volt.

Októberre a Duna House-nál már egy lényegesen nyugodtabb, de még mindig erős piacra számítanak vevői tekintetben. Az eladók oldalán is érzékelhető a korrekció, így a nyár végén helyenként tapasztalt túlárazások is fokozatosan visszarendeződnek a reálisabb ársávoknak megfelelően.

Lakások.

Túry Gergely

Az érdeklődés jobban nőtt, mint a forgalom

A tranzakciószámok a mérsékeltebb nyár eleji hónapok után már augusztusban nőni kezdtek, és ez a trend folytatódik, egyelőre folyamatosan növekvő tranzakciószámokkal. Azonban a tranzakciók száma nem követi azt a dinamikát, ami a keresletre jellemző. Éppen az említett túlárazások miatt sok ingatlan a fokozott érdeklődés ellenére is tartósan a piacon marad.

Ugyancsak látványosan nőtt az elmúlt hónapokban az értékesítők által a vevőknek szervezett ingatlanbemutatások száma, és itt is azt látják a Duna House-nál, hogy egyelőre a szokásosnál kisebb arányban kerül sor vételi ajánlatra, majd szerződésre az ilyen megtekintések után.

Adásvételek számában a szeptember hároméves csúcsot mutat, utoljára 2022 első felében adtak el egy hónap alatt annyi lakást, mint idén szeptemberben. Ez az idei augusztusinál országosan közel 20 százalékkal, a júliusinál 40 százalékkal több tranzakciót jelentett – teszi hozzá Futó Péter.

A limitek főleg felfelé húzzák az árakat

Ahogy az várható volt, az Otthon Start árlimitjei (1,5 millió forintos négyzetméterár és 100 millió forintos teljes vételár) gravitációs hatást fejtenek ki az ingatlanok árazásában. Egyre több hirdetés jelenik meg a támogatási feltételekhez igazított árakkal, például egy hosszú ideje 106 milliós áron hirdetett ház most „lett” 99,9 millió forint – mondja Szegő Péter. A program érdemben átrendezi a keresletet a piac alsó és középső sávjai felé, és részben elszívhatja a vevőket a programból kimaradó ingatlanoktól.

Szegő szerint megfigyelhető gravitációs hatás a program kritériumai felé az ingatlanhirdetések árazásában: az Otthon Start négyzetméterár-plafonja egyes új építésű ingatlanokat árcsökkentésre kényszeríthet, ha szeretnének bekerülni a támogatásos körbe. Lefelé irányuló árazással napi szinten találkoznak a Duna House-nál, különösen azoknál az eseteknél, ahol az eladó régóta kínálja az ingatlant, és az alacsonyabb árszegmensben kíván versenybe szállni a támogatásos vevőkért.

Futó Péter szerint a gravitációs hatás többségében felfelé húz, a Zengánál lefelé ritkábban fordul elő. Ami látványos, az a négyzetméterenként 1,46–1,50 millió forintos ársávban hirdetett ingatlanok számának jelentős emelkedése, miközben az 1,41–1,45 és az 1,51–1,55 millió forint közötti sávban lévő hirdetésszám csökkent.

Ingatlanvásárlás folyamatban.

Veres Viktor

Gyorsan hívószó lett

Természetesen az is várható volt, hogy az eladói oldal igyekszik felülni a programra. Látványosan megugrott az eladói aktivitás, és az értékesítői hálózatok is gyorsan „ráhangolódtak” az Otthon Start kommunikációjára – mondja Szegő Péter. Az elmúlt hónapok jellemző trendje, hogy a bérleti hozamok csökkenése miatt egyre több befektető akarja eladni korábban kiadási céllal vásárolt lakását, és emiatt a kínálat is növekszik.

Az ingatlanközvetítők és magáneladók egyaránt igyekeznek kihasználni a nagy érdeklődést: sok hirdetésben kifejezetten kiemelik, ha az adott lakás megfelel a program feltételeinek, például az „Otthon Start kompatibilis”, „Otthon Start támogatással is megvásárolható” vagy „3 százalékos hitelre alkalmas” kifejezésekkel.

Akadnak trükközők

Adva, hogy az Otthon Start árlimitekhez kötött, már a program bejelentésekor felmerült, hogy az eladói oldalon lesznek, akik igyekszenek trükközni azzal, hogyan lehet egy drágább ingatlant bepasszírozni a limitek alá. És valóban megjelentek az eladói oldalon „kreatív” megoldások – erősíti meg Szegő Péter.

A leggyakoribb trükk a Duna House szakértője szerint, hogy az eladó a lakást az előírt határokon belül hirdeti meg, de a vevő számára kötelezővé teszi bizonyos ingóságok (beépített bútorok, gépek vagy garázs) megvásárlását, külön szerződéssel. Így a tényleges vételár magasabb, de papíron az ingatlan továbbra is Otthon Start-kompatibilisnek tűnhet. Ez nem tömeges jelenség, inkább egyedi esetekről van szó. Leginkább a fővárosi, drágább szegmensekben fordulhat elő, ahol az ingatlanárak közel vannak a 100 millió forintos plafonhoz, és az eladók igyekeznek kihasználni a támogatási rendszer határainak rugalmasságát.

A Zengánál az otthonstartosként hirdetett ingatlanok többsége meg is felel a kritériumoknak, de kisebb számban vannak olyan hirdetők, akik akár a bútorokat külön árulva, de kötelezően megvásárlandó elemként hirdetve igyekeznek hozzáigazítani a programban szereplő felső árlimithez a hirdetett ingatlan árát.

Viszont azt tudni kell, hogy emiatt a pénzintézetek és az értékbecslők is fokozottan vizsgálják azokat az ügyleteket, ahol aránytalanul magas összegű „külön szerződéses” tételek szerepelnek – figyelmeztet Szegő Péter. Továbbá az értékbecsléssel kapcsolatos szabályok is gátat tudnak ennek szabni.

Felkészültnek, megfontoltnak, mégis gyorsnak kell lenni

Bár a piac pörög, a szakértők óvatosságra intenek. Ha a korábbiakhoz képest gyorsabban is találnak most gazdára a programnak megfelelő ingatlanok, az aktivált hirdetések száma azt mutatja, hogy folyamatosan jönnek újabb lakások is a kínálatba – hűti a kedélyeket Futó Péter. Emellett a Zenga.hu-n egyre több olyan ingatlanfejlesztést is látnak, amelyben az új lakások árát is igyekeznek 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt tartani a fejlesztők. Futó szerint érdemes folyamatosan böngészni a hirdetéseket, és a sürgetettség érzés ellenére sem szabad kapkodni,

inkább több lakást és alaposabban nézzünk meg, mintsem gondolkodás nélkül döntsünk.

Szegő Péter a felkészülés fontosságát hangsúlyozza. A legfontosabb a gyors és megalapozott döntés, amit előzetes pénzügyi tervezéssel lehet biztosítani: érdemes még a keresés előtt előminősítést kérni a banktól, tisztázni a hitelképességet, a szükséges önerőt és az elérhető támogatási összeget.

Az is sokat számít, ha a vevő már előre ismeri az Otthon Start program feltételeit, így azonnal el tudja dönteni, mely lakások jöhetnek szóba. A gyorsaság tényleg fontos most, mert egy jó ár-érték arányú, lakás akár napok alatt elkelhet. Szerencsére egyre többen már a kinézett ingatlan előtt megkeresik a pénzügyi szakértőt, hogy megvizsgálják a hitelképességet.

Aki valóban jó döntést szeretne hozni, annak érdemes szakértő segítséget bevonni – ingatlan- és hitelközvetítőt, ügyvédet, értékbecslőt – és nem kizárólag az ár alapján dönteni. Ebben a piaci helyzetben az információs előny, az előre feltérképezett finanszírozási háttér és a gyors reakcióképesség többet ér, mint az alkulehetőség.