Áttört a gát: megjelentek a bankokban azok, akik eddig esélyt sem kaptak

Váratlanul új irányt vett a lakáspolitika: miután a kormány kivezette a csokot (családi otthonteremtési kedvezmény), majd a korábbinál jóval szűkebbre szabta a csok pluszt, szeptemberben új programmal próbálta újraindítani a lakáshitelezést és azon keresztül felpörgetni az ingatlanpiacot. Az Otthon Start a a korábbi támogatásoktól eltérően nem családpolitikai, hanem hitelpiaci eszköz. A konstrukció fix 3 százalékos kamatot kínál legfeljebb 50 millió forintos hitelösszegig, miközben a piaci lakáshitelek jellemzően 7 százalék körül mozognak. Úgy tűnik, az új lehetőség elég volt ahhoz, hogy felrázza a hónapok óta dermedt piacot.

Az OTP Banknál „a program indulását megelőzően több ezer ügyfél érdeklődött bankfiókokban vagy telefonos ügyfélszolgálaton, a program indulásának első napján pedig több száz előbírálat történt, és a befogadások száma napról napra dinamikusan növekszik. Ezzel egyidejűleg naponta több ezer ügyfél keresi fel a bank honlapját, hogy megismerje a feltételeket” – közölte lapunkkal a bank. Az Erste Bank szerint is „óriási a kereslet”: szeptemberben négyszer annyi lakáshitel-igénylés futott be, mint az előző hónapok átlagában, a K&H Bank „rendkívül intenzív és sikeres” időszakról számolt be, az MBH Bank pedig megnövelt ügyintézői létszámmal és hosszabb nyitvatartással szolgálta ki a rohamot. A Raiffeisen Bank tájékoztatása szerint „a korábbi hónapokhoz képest szeptemberben több mint háromszoros igénylésszám érkezett, és egyelőre nem érződik jelentősebb lassulás”. A CIB Banknál a termék bejelentésekor érezhető nagy érdeklődést egy megfontoltabb, de határozott felfutás követte, az igénylések száma folyamatosan nő. A hitel iránt rendkívül erős, nem csökkenő érdeklődést tapasztalnak a Gránit Banknál. Ebben minden bizonnyal szerepet játszik, hogy a pénzintézet 2,85 százalékos akciós kamattal kínálja a terméket.

Megjelentek azok, akik eddig kizártak

Az érdeklődés intenzitása önmagában is jelzi, mekkora feszültség gyűlt fel a lakáspiacon az elmúlt években: a magas kamatok és a bizonytalan kilátások miatt sokan halogatták a vásárlást, az új, támogatott konstrukció viszont egyfajta reményt kínál. A remény pedig fontos összetevő lehet, a mostani hullámot vélhetően nemcsak a kedvezményes kamat, hanem az a pszichológiai tényező is hajtja, hogy a programot sokan az utolsó komoly esélyként érzékelik saját lakáshoz jutásukra. A korábbi állami támogatások szigorúan megszabták, kik és milyen célra kaphatnak segítséget – a csok és a Babaváró gyakorlatilag kizárta az egyedülállókat és a negyven év felettieket.

Az Otthon Start ezzel szemben lebontotta a korábbi demográfiai korlátokat: a programnak köszönhetően azok is megjelentek a piacon, akik korábban kiszorultak az állami otthonteremtési támogatásokból. A bankok visszajelzései alapján a konstrukciót főként fiatalok, és sok esetben egyedülálló ügyfelek veszik igénybe – ez azonban nem jelenti azt, hogy ne lennének idősebb igénylők: az Ersténél a legidősebb ügyfél 59 éves volt.

Az OTP-nél a kérelmek fele egyedülállóktól érkezik, a kérelmezők 80 százaléka 40 év alatti. Az MBH-nál az ügyfelek fele adóstárs nélkül vág bele, átlagéletkoruk 36 év, az átlagos hitelösszeg 33 millió forint Budapesten 38, vidéken 31 millió, az ingatlanok átlagos értéke 43 millió forint, a futamidő pedig átlagosan 23 év. Az Ersténél a hitelfelvevők átlagéletkora 35 év, a K&H-nál az ügyfelek háromnegyede 40 év alatti, míg a Raiffeisen főként a 26-35 éves korosztályban lát erős aktivitást, de náluk is nő az idősebb igénylők aránya. A CIB Banknál nembeli eltérés nem jellemző, az átlagéletkor 35 év körül alakul, a pénzintézet tapasztalatai szerint az ügyfelek széles korosztályból érkeznek. A Gránit beszámolója szerint a tipikus hiteligénylők harmincas éveikben járó, családos vagy családalapítás előtt álló párok, illetve házaspárok. Sokan, a már nagykorú gyermekük számára vásárolnának lakást, emellett az egyetemisták és szüleik köréből is rendkívül erős az érdeklődés.

A demográfiai nyitás a hitelstruktúrában is megmutatkozik: sokan önállóan, nem családpolitikai programokhoz kapcsolva veszik igénybe a konstrukciót.

Az OTP Banknál például a befogadott ügyletek döntő része önálló Otthon Start hitel, és mindössze 10 százalék kombinálja csok plusszal, ahogyan az Erste Banknál is jellemzően egyedül veszik fel a kölcsönt, „ötből egy ügylethez” kapcsolódik csak más konstrukció. A K&H-nál az ügyfelek az illetékkedvezmény miatt élnek a csok plusz kombinációjával, amíg MBH Banknál „számottevő azok száma”, akik Babaváróval vagy piaci lakáshitellel együtt igénylik. A Raiffeisennél szintén a csok plusz a leggyakoribb kiegészítés, de ott is előfordul, hogy kisebb piaci hitellel pótolják az önerőt. A CIB kiemelte, hogy van lehetőség a támogatott termékek, például a csok plusz és az Otthon Start kombinálására. Náluk a hitelösszegek általában magasabbak a piaci hiteleknél, mivel az ügyfelek igyekeznek a szükséges összeg minél nagyobb részét támogatott konstrukcióból fedezni.

A földrajzi megoszlásban is kirajzolódik egyfajta tendencia. Az Erste szerint a legtöbb Otthon Start lakáshitelt Budapesten és Pest vármegyében igényelték, a harmadik helyen a nyugat-magyarországi régió áll. A K&H adatai szerint a fővárosból és a megyeszékhelyekről érkező igények adják a kérelmek több mint felét, míg az OTP országosan egyenletes eloszlást lát. A Raiffeisen azt közölte, hogy „az igénylések hasonló arányban érkeznek Budapestről, megyei jogú városokból és vidéki településekről”. A legtöbben használt lakást vásárolnak: az MBH-nál 91 százalék ez az arány, a K&H is „jóval nagyobb lakásvásárlási arányról” számolt be, és a Raiffeisennél is a lakások dominálnak a családi házakkal szemben. Az OTP-nél a kérelmek 60 százaléka lakásra, 40 százaléka házra irányul, ami már önmagában mutatja, hogy az építkezési célú hitelfelvétel jelenleg marginális. A Gránit Banknál a jellemző hitelösszeg 42 millió forint feletti. A legkeresettebb települések Budapest és annak agglomerációja, illetve a megyei jogú városok és egyaránt van érdeklődés a panel és társasházi lakásokra, valamint a házakra.

Az Otthon Start 3 százalékos kedvezményes lakáshitel plakáton.

Fazekas István

Ez nem meglepő a négyzetméterár-korlát miatt: a program feltételei inkább a használt piacra szabottak, ahol a 1,5 milliós plafon alatt még elérhetők az ingatlanok. A korlát kijátszására ugyanakkor máris megjelentek kiskapuk. Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter ugyanakkor megnyugtatta a kritikusokat: jogszerű, ha valaki külön szerződést köt az ingatlanra és a nem beépített bútorokra, így egy 120 milliós lakás is „100 milliós” maradhat a hitelfelvételnél – noha ez torzíthatja a piaci árakat és a statisztikákat.

A bankok szerint az induláskor több apró akadály nehezítette az ügyintézést, de ezek nagy része mára megoldódott. Az OTP például azt tapasztalta, hogy sok ügyfél a tulajdoni korlát miatt ütközött problémába: „többen egyszerre két lakással is rendelkeztek az adásvétel idején, ami kizárta a jogosultságot” – magyarázta a bank. A K&H úgy próbálta gyorsítani a folyamatot, hogy közvetlen megállapodást kötött a Lechner Tudásközponttal a tulajdoni lapok kiadására, az MBH-nál pedig a tb-jogviszony igazolása okozott eltéréseket a különböző megyékben. A Raiffeisen szerint a kezdeti bizonytalanságok „a jogszabályalkotóval való folyamatos egyeztetésnek köszönhetően” mostanra többnyire rendeződtek. Bár a bankok szerint alapvetően felkészültek az igénylők, egyes ügyfeleket mégis meglepetés ér a hiteligénylésnél.

Több bank is arra hívta fel a figyelmet, hogy sokan csak akkor szembesülnek a hiányzó önerővel vagy a túl alacsony jövedelemmel, amikor már megvan a kiválasztott lakás.

A Raiffeisen szerint egy korai konzultáció „sok félreértést és kellemetlen meglepetést megelőzne”, mert így pontosabban látszana, mire elég a 10 százalékos önerő, és mikor kell kiegészítő forrás.

Az Gránit Bank tapasztalataink alapján a hitel feltételeivel tisztában vannak az ügyfelek. A bank munkáját sok esetben segítik a Nemzetgazdasági Minisztérium kiadott értelmező állásfoglalásai is. Az ügyfelek oldaláról a legfőbb gond jelenleg a megfelelő lakás megtalálása, főként Budapesten.

Hogyan tovább?

A fő kérdés most az, meddig és milyen áron tartható fenn a lendület. A Zenga.hu felmérése alapján még szó sincs fékezésről: az ingatlant keresők 85 százaléka a közeljövőben igényelné az Otthon Start hitelt. A kormány ráadásul igyekszik még szélesebbre tárni az Otthon Start kapuit: a jövőben a testvérek is bevonhatók lesznek adóstársként, a kölcsön pedig felhasználható lesz arra, hogy valaki kivásárolja testvérét az örökölt ingatlanból, vagy megvásárolja az önkormányzati bérlakást, ahol él.

Az MNB szerint a program hatására akár 18-22 százalékra is emelkedhet a háztartási hitelállomány éves növekedése, ezért Kurali Zoltán alelnök arra figyelmeztetett, hogy „vigyázni kell, nehogy visszatérjünk a 2008 előtti hitelezési gyakorlathoz”. A jegybank óvatossága nem alaptalan: a Zenga.hu adatai szerint az Otthon Start már most két számjegyű lakásár-emelkedést generált, Budapesten 24, országosan 18 százalékot, miközben a legnagyobb ugrást a VII. kerületben és Baranya megyében mérték, ahol 35-40 százalékkal nőttek az árak egyetlen év alatt. A kereslet robbanása az alku lehetőségét is gyakorlatilag lenullázta: az Ingatlan.com szerint országosan két százalék alá csökkent az eladók által adott árengedmény, Budapesten pedig már alig 1,9 százalékot lehet alkudni. A piac ezzel egyértelműen eladói pályára állt, és a vevők versenye a legjobb ingatlanokért tovább éleződik, különösen ott, ahol a támogatott konstrukció még belefér a négyzetméterár-korlátba.

Kurali szerint ha a program hosszabb távon is fenntarthatóan működik, „a versenyképes és ellenálló ingatlanszektor kulcsszerepet játszhat a gazdasági stabilitásban”. Egyelőre azonban a lakásárak és a hitelezés párhuzamos, gyors emelkedése azt mutatja, hogy az Otthon Start ugyan kimozdította a piacot a pangásból, de kockázatosabbá is tette a lakáspiaci kilátásokat.

Nyitókép: Reviczky Zsolt