Ingatlan-bérbeadás esetén a különböző közterhek egymásra is hatással vannak, így érdemes e tevékenység megkezdése előtt pénzügyi tervet készíteni, amelyben mérlegelik például, hogy a költségek elszámolásának mely módját érdemes választani (tekintettel az esetleges egyéb önálló tevékenységekre), eléri-e jövedelem az év során az egymillió forintos fizetési határt, hogyan alakul az év közben megfizetett eho mértéke, illetve van-e lehetőség családi kedvezmény igénybevételére.

Az ingatlan bérbeadásából eredő jövedelem 2011. január 1-jétől már nem elkülönülten, hanem az összevont adóalap részeként, mint önálló tevékenységből származó jövedelem adózik. (Az összefoglaló csak a lakás bérbeadásból származó jövedelem közterheinek kölcsönhatására tér ki a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásból, fizető vendéglátó tevékenységből, illetve termőföld-bérbeadásból származó bevételből keletkező jövedelem kivételével, melyek külön adózó jövedelemnek számítanak.)

E tevékenység adókulcsa 2011-ben ténylegesen 20,32 százalékos, majd 2012-ben a jövedelemszint függvényében, havi 202 ezer forint feletti jövedelemre ezzel megegyező volt, illetve ez alatt a 16 százalékos kedvezményesebb adózási kulcs volt érvényes. A nemrég megjelent 2013-as adótörvényeket módosító törvény szerint a szuperbruttósítást 2013. január 1-jétől ténylegesen kivezetik, így január elsejétől az ingatlan bérbeadásánál is megvalósul az egykulcsos, 16 százalékos adózás, függetlenül a magánszemély jövedelmének mértékétől. Érdemes megjegyezni, hogy az ingatlan bérbeadási tevékenység (amennyiben nem egyéni vállalkozói formában történik) nem minősül a megváltozott munkaképességű személyek ellátásainak (rokkantsági ellátásnak) folyósítását kizáró keresőtevékenységnek, a nyugdíj pedig adómentes bevétel.

Az összevont adóalap részeként azonban az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem csökkenthető a 2011. január 1-jén, a jövedelemre vonatkozó felső értékhatár nélkül bevezetett családi kedvezménnyel, melyet az adózó év közben önadózóként saját maga negyedévente vagy kifizetőtől származó jövedelem esetén az erre irányuló nyilatkozata alapján az adóelőleg megállapítás során is érvényesíthet. Mivel több eltartott esetén már meglehetősen jelentős a családi kedvezmény összege, érdemes elgondolkodni azon is, hogy egy meglévő vállalkozásból több gyerek esetén bérleti díj jogcímen keresztül lehetséges-e a jövedelmet kivenni, hiszen a megfelelő értékhatárok betartásával ez a jövedelem akár szja- és eho-mentes is lehet.

További részletekért kattintson!

Az ingatlan-bérbeadás főszabályként az Áfa tv. 86. § (1) l) értelmében áfamentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő jogállásától függetlenül. Az Art. 22. § (16) bekezdése alapján a magánszemély (nem egyéni vállalkozó) mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentkezési kötelezettség alól. Ez alól kivétel – és minden esetben adószámot kell kérni -- a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás, közlekedési eszköz elhelyezését/parkolását szolgáló bérbeadás, valamint az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, illetőleg széf bérbeadása esetén. Tehát, amennyiben a kiadandó lakáshoz külön helyrajzi számon feltüntetett garázs is tartozik, akkor ezt áfa szempontjából külön kell  kezelni, és meg kell fizetni utána az áfát, feltéve, hogy a bérbeadó ezen tevékenységéből származó jövedelmére tekintettel nem választotta az alanyi adómentességet (melynek határa 2012-ben 5 millió, 2013. január 1-jétől 6 millió forint).

A bérbeadó választhatja azonban az ingatlan-bérbeadási tevékenység áfakötelessé tételét is (2012. január 1-jétől 27 százalékos adókulccsal ), amennyiben rendelkezik például az ingatlan bérbeadásával kapcsolatosan olyan számlákkal, melyeket előzetesen felszámított adó terhel, melyet adóbevallásában érvényesíteni szeretne. Fontos azonban tudni, hogy a bérbeadó erre vonatkozó választását előzetesen kell bejelenteni (T201-es nyomtatványon), mivel az Art. nem teszi lehetővé ezen adózási mód választásának elmulasztása esetén annak utólagos pótlását. Ezen adózási módot a választás bejelentését követő 5 évig nem lehet megváltoztatni. Tehát a bérbeadó az előzetesen felszámított adóra vonatkozó adólevonási jogát kizárólag a bejelentést követően érvényesítheti. Ha adólevonási jogot gyakorol előzetes bejelentés nélkül, akkor ez jogosulatlan visszaigénylésnek minősül és adóbírsággal, ill. késedelmi pótlékkal is jár.

A bérbeadó áfa-köteles bérbeadás esetén számla, áfakörön kívüli bérbeadás esetén legalább a számviteli törvény rendelkezéseinek megfelelő bizonylatot köteles kibocsátani a bérbe vevő részére.

Az Eho tv. szerint a magánszemély 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást fizet az adóévben megszerzett ingatlan-bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után a hozzájárulás-fizetési felső határ eléréséig. Fontos kiemelni, hogy az egymillió forintos határ a jövedelemre, nem pedig a bevételre vonatkozik. Tehát 10 százalékos költséghányad esetén a bevétel 90 százalékára, tételes költségelszámolás esetén optimálisan a bevétel ennél kisebb részére. (A költségekkel kapcsolatban érdemes tudni, hogy a magánszemély ugyan választ e kettő költség-elszámolási mód között, de ezen választását valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére egységesen kell alkalmaznia, illetve hogy a Szja tv. 3. számú melléklet I/10. pontja értelmében a magánszemély a megfizetett egészségügyi hozzájárulást elszámolhatja költségként, ha nem a 10 százalékos költséghányadot választja, hiszen ez esetben a költséghányad valamennyi költségét fedezi).

A 450 ezer forintos egészségügyi hozzájárulás-fizetési felső határ számításánál ebbe az összegbe nemcsak az Eho tv. szerinti és a magánszemély által fizetendő 14 százalékos kulcs alá eső jövedelmek után megfizetett eho számít bele, hanem a munkaviszonyban (7%), valamint az ekho (1,6%) szerint megfizetett egészségügyi járulék, valamint az egészségügyi szolgáltatási járulék (2012-ben 6390 forint; 2013-ban 6660 forint) is. Ezért fontos figyelemmel kísérni, hogy az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után megfizetett eho-n kívül a többi jövedelem után megfizetett egészségbiztosítási járulék, valamint a más jogcímen a magánszemély által megfizetett 14 százalékos eho mikor éri el a 450 ezer forintos felső határt. Amennyiben az eho fizetési kötelezettség év közben keletkezik, csak a már megfizetett összegek vehetők figyelembe, az év végéig a kifizető vagy a magánszemély által még várhatóan fizetendő járulék nem. Ez azt is jelenti, hogy amennyiben a folyamatos munkaviszonyban megfizetett egészségbiztosítási járulék figyelembe vételével az ingatlan-bérbeadás után megfizetett eho az adóév vége előtt eléri a felső határt, várhatóan eho-túlfizetés keletkezik, hiszen a munkáltató a 7 százalékos egészségügyi járulékot továbbra is folyamatosan le fogja vonni. Az eho túlfizetés rendezésére az év végi szja-adóbevallásban (az adóbevallás 09 lapjának kitöltésével) van lehetőség.

Látható tehát, hogy  Ehhez szolgál segítségül az alábbi táblázat, melyben egy munkaviszonyból származó jövedelem mellett történő ingatlan-bérbeadási példa szerepel.