szerző:
hvg.hu

Közelíteni fogják áraikat a már 27 százalékos áfával kínált lakásokéhoz azok a beruházók, akik még 5 százalékos áfateher mellett kaptak építési engedélyt. Az emelkedő árak miatt pedig végképp kiszorulnak az ingatlanpiacról azok, akiknek a következő ingatlanvásárláshoz nincs mit beforgatni, jelzáloggal terhelni vagy épp bérbeadásból származó bevétellel törleszteni.

„A gazdaság stabil, a reálbérek nőnek, a nyugati ingatlanpiaci árakat még csak utókövetjük. Nő a hitelfelvételek száma, csökken a készpénzes vásárlóké, de nincs ingatlanpiaci buborék” – foglalta össze tömören a helyzetet dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője egy mai tájékoztatón.

A lakáspiac már két-három éve az érett szakaszban mozog, most a felívelő szakasz végén járunk. Ezután azonban nem a csökkenést várja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője, hanem azt, hogy „fennsíkon” mozognak majd az árak.

Hozzá kell szokni a milliós négyzetméterhez

„Míg 2007 és 2013 között 19 százalékkal csökkentek az ingatlanárak, 2013 óta 70 százalékkal növekedtek. Reáláron viszont még így is csak a 2008-as szinten járunk. Hozzá kell szokni az egymilliós négyzetméterárhoz Budapesten” – magyarázta Valkó, aki úgy véli, bár érzésre más mondanak a vásárlók, a budapesti árak még nem feszültek ki teljesen.

Belefér még egy kis áramelkedés
Jövedelemarányosan jobb helyzetben vannak a vevők, mint 2007-ben: most 1,8 hónapnyi átlagjövedelem egy külső fővárosi kerület átlag négyzetméterára, míg a válság előtt ehhez 2 havi jövedelmet kellett félretenni. Budapesten tavaly 18 százalékos drágulással 500 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, vidéken 16 százalékos drágulással 340 ezer forint. Pest külső kerületeiben akár 24 százalékos is volt a drágulás, a legdrágább kerületnek pedig az V. számít, 847 ezer forintos átlag négyzetméterárral. 2019-re azonban már csak egy számjegyű növekedést prognosztizálnak a szakértők.

Regionális szinten továbbra is megéri Budapesten lakást venni, a 4-6 százalékos hozam ugyanis még mindig vonzó. Más kérdés, hogy hol érdemes ingatlant választani; Valkó Dávid szerint elsősorban a külső pesti kerületek panellakásaiba érdemes befektetni, ezek ugyanis a belvároshoz képest jóval kedvezőbb áron érhetőek el, albérleti díjak között viszont nincsen akkor volumenű különbség.

Még így is megéri befektésként venni Budapesten

A szakértők szerint az új lakások átadási boomja idén tetőzik a fővárosban: januárban 13.400 lakás kereste a gazdáját, ebből kb. 200 ingatlan épült meg, a többi tervasztalon létezik, vagy kivitelezés alatt áll. Valkó Dávid szerint a többség értékesíthető lesz még átadás előtt. Bár tavaly a kedvezményes áfa visszavonása miatt korrigálódott a kiadott építési engedélyek száma, a piac még elbírna egy növekvő tranzakciószámot: míg 2018-ban 8.400 társasházi lakást értékesítettek, a válság előtt évente 10-11 ezer új lakás talált gazdára.

A tömeges átadás ugyanakkor kockázatot is jelent a befektetésként vásárlóknak, hiszen lejjebb nyomhatja az albérletárakat. Valkó szerint ugyanakkor még így is megéri budapesti ingatlanba fektetni. A tavalyi 160 ezres össztranzakciószám helyett idén 165 ezer ingatlanpiaci adásvételre számítanak, mely a csúcsot vélhetően 170-190 ezer körül éri majd el. „Nem irreális elvárás ez, a válság előtt évben 270 ezer tranzakció valósult meg, utána sok éven keresztül évi 80-90 ezer, lehet átlagolni” – mondta az elemző. Az előszerződések miatt ráadásul 5-10 ezer tranzakció görgetődik át idénre vagy 2020-ra.

Átlagosan 12,5 millió hitelt veszünk fel

Köntös Péter, OTP Pénzügyi Pont Zrt. Vezérigazgatója elmondta, hogy nemcsak az átlagos hitelösszeg, hanem a hitelfelvevők száma is nő, 2019-ben pedig tavalyhoz képest 50 százalékkal magasabb hitelkihelyezést terveznek. A hitelfelvétel átlagos összege Budapesten és Pest megyében 12,5 millió forint, vidéken 7-8 millió forint között alakul régiótól függően.

Köntös szerint nagyon messze vagyunk a válság előtti időktől, mikor sorra kötötték a kettős ingatlanfedezetes, maximális összegig felvett hiteleket, hiszen ma a bankok és a hitelfelvevők is sokkal óvatosabbak. Jelenleg átlagosan minden második ingatlantranzakcióban van hitel, mely azt is jelezheti, hogy a befektetési célú vásárlások csökkennek, többen vásárolnak saját célra.

Arról azonban nincs konkrét adat, hány hitelfelvevő adott-e el ingatlant az új vásárlása előtt, így az áremelkedés miatt továbbra is azt feltételezhetjük, hogy kiárazódnak a piacról azok, akiknek semmilyen ingatlantulajdonuk nincs, és a "nulláról", befolyó bérleti díj, önrész vagy fedezet nélkül kellene otthonteremtésbe vágniuk.

Így vagy úgy, de a beruházói oldalon landolnak a kedvezmények

A csok és az áfakedvezmény egy részét ráadásul felszívja a piac. "Az áfakedvezmény megszüntetése tisztítja a piacot, mert csak a nagyobb, magabiztosabb fejlesztők vállalják be, hogy belecsússzanak a 27 százalékos áfába, bízva abban, hogy tőlük a jó minőség fejében emelt áron is megveszik a lakásokat. Lesznek majd azonban érdekes helyzetek, ha az utca egyik oldalán álló lakópark még 5, a másik oldalán levő pedig 27 százalékos áfával árazódik. Úgy véljük, itt az előbbiek fogják emeléssel közelíteni a négyzetméterárakat az utóbbiakhoz” – mondta Valkó Dávid.

A falusi csok hatása nehezen lesz mérhető; a kb. kétszáz 5000 fő alatti település ingatlanpiaca ugyanis jelentős eltéréseket mutat, mivel vannak köztük pörgő forgalmú balatoni települések és olyan vidéki falvak is, ahol évek óta egyetlen házat sem adtak el. Hasznot a falusi csokból legfeljebb az agglomerációs települések húznak, de Köntös Péter szerint a drága munkaerő és építőanyag benyeli a támogatás jelentős részét, hiszen 200 ezer forint helyett már 300 ezer forint egy négyzetméternyi ház építési költsége.

Legyen HVG pártoló tag!

Köszönjük a több mint 4000 tagnak és támogatónak, akik idáig 45 millió forinttal segítették munkánkat.
2019-ben is olyan exkluzív sztorikat fogunk olvasóinknak bemutatni, mint tavaly a kamupártok pénzlenyúlásai, Lázár János bécsi videójának háttere vagy a szlovákiai újságírógyilkosság magyarországi szálai.
Ha önnek is fontos a minőségi újságírás, csatlakozzon!
Köszönjük a több mint 4000 tagnak és támogatónak, akik idáig 45 millió forinttal segítették munkánkat.
2019-ben is olyan exkluzív sztorikat fogunk olvasóinknak bemutatni, mint tavaly a kamupártok pénzlenyúlásai, Lázár János bécsi videójának háttere vagy a szlovákiai újságírógyilkosság magyarországi szálai.
Ha önnek is fontos a minőségi újságírás, csatlakozzon!
Megszólalt a világ legjobb Apple-elemzője, ilyenek lehetnek a 2019-es iPhone-ok

Megszólalt a világ legjobb Apple-elemzője, ilyenek lehetnek a 2019-es iPhone-ok

Először erősítette meg a Vatikán: szabályozzák, mi legyen a papok titokban született gyerekeivel

Először erősítette meg a Vatikán: szabályozzák, mi legyen a papok titokban született gyerekeivel

Kézilabdacsapat ült a kisbuszban, amely hajszálnyira volt a frontális ütközéstől – videó

Kézilabdacsapat ült a kisbuszban, amely hajszálnyira volt a frontális ütközéstől – videó

Az eredeti ár 215 százalékáért épít Mészáros Lőrinc cége jégcsarnokot Újpesten

Az eredeti ár 215 százalékáért épít Mészáros Lőrinc cége jégcsarnokot Újpesten

Az Izraelből hazatérő Orbánt még meglepetés várja, az ellenzék a Suzukinál akciózott

Az Izraelből hazatérő Orbánt még meglepetés várja, az ellenzék a Suzukinál akciózott

Négy autós karambolozott, mert száguldozott egy teherautós

Négy autós karambolozott, mert száguldozott egy teherautós