Kedden jelent meg a kormányzati portálon az építésügyi törvények módosításáról szóló salátatörvény tervezete, amely lehetőséget biztosítana az önkormányzatok számára, hogy településfejlesztési feladatok finanszírozására a jövőben értéknövekedési hozzájárulást kérjenek az ingatlantulajdonosok meghatározott körétől. Ennek az új helyi adónak a sajtóban megjelent egyes hírekkel ellentétben semmi köze nincs az érték- vagy területalapú ingatlanadóhoz, amit szintén az önkormányzatok vethettek volna ki a településhez tartozó valamennyi ingatlanra, ha azt a Gyurcsány-kormány idején nem torpedózza meg az ellenzék.

Az első nagy ijedtségre fontos azt is tisztázni, hogy értéknövekedés utáni hozzájárulás azokra az esetekre sem vonatkozna, amikor a tulajdonos felújítja, korszerűsíti vagy bővíti az ingatlanon álló építményeket, és emiatt az ingatlant később magasabb forgalmi értéken tudja eladni.

Mire vetnék ki?

A tervezet értelmében az új adó kifejezetten azokhoz az esetekhez kötődne, amikor a helyi építési szabályzat megalkotása vagy módosítása következtében nő meg az önkormányzat hatálya alá tartozó területen lévő telkek, épületek forgalmi értéke, vagy amikor közpénzből valósul meg olyan beruházás, ami miatt a környező ingatlanok értéke megnő. A hozzájárulást nem a települési döntés vagy beruházás megtörténtekor kellene megfizetni, hanem amikor a tulajdonos az ingatlant eladja, „az értéknövekedést realizálja”. Az „adó” mértéke az értéknövekedés tíz százaléka lenne. Előfeltétele, hogy az érintett területen található ingatlanokat az önkormányzat a tervezetben megadott módszertan szerint felbecsültesse és nyilvántartásba vegye, magyarán készítse el az az ingatlanérték-katasztert.

Ingatlanálmok, háttérben

Stiller Ákos

Szaló Péter, a Belügyminisztérium területrendezési és építésügyi helyettes államtitkára szerdán újságírók előtt jellemzően két esetről beszélt, amikor szóba jöhet ennek a helyi adónak a megfizetése. Egyrészt ha egy zöldmezős beruházás során a helyhatóság módosítja a terület építésügyi besorolását, és ezzel emeli értékét: például belterületi földdé nyilvánít addig mezőgazdasági hasznosítású területet, és valamilyen szolgáltató, ipari vagy lakó/irodaövezeti funkcióval látja el. A másik, ha valamilyen közpénzből megvalósuló beruházás emeli a környező ingatlanok értékét: például ha önkormányzati pénzen kiépítik a közműveket, leaszfaltozzák az utcát, díszburkolattal látják el a köztereket stb.

A helyettes államtitkár a hvg,hu kérdésére elmondta, hogy az értéknövekedési hozzájárulás bevezetése mindösszesen elvi lehetőség, az önkormányzatoknak kell mérlegelniük, hogy bevezetik-e majd vagy sem (már ha az Országgyűlés megszavazza). Szerinte a falvaknak, kistelepüléseknek nyilvánvalóan kevésbé van erre az eszközre igénye. Szerinte elsősorban a dinamikusan fejlődő nagyvárosok profitálhatnak ebből, ahol még vannak olyan szabad területek, amelyeken önkormányzati részvétellel megvalósulhatnak olyan beruházások, melyekből bejöhet annyi bevétel, amiért már érdemes az ingatlanérték-katasztert kiépíteni.

A helyettes-államtitkár válaszából akár arra is következtethetünk, hogy a kormány - még ha a kormányzati portálon kedden megjelent tervezet hivatalosan nem is kormányzati anyag – elsősorban az ingatlantulajdonos ingatlanfejlesztőket és a nagy ingatlanberuházásokat időben kiszagoló vagy abból egyszerűen profitáló magánszemélyeket pumpolná meg, és a közműberuházások lakossági nyerteseit kevésbé tartja a fő célcsoportnak. Ez már csak azért is igaz lehet, mert a helyi politika általában óvatosan kezeli a helyi lakosság vegzálását. Arról nem is beszélve, mennyire macerás és drága nagyszámú ingatlan felmérése és jogszabály alá vonása. Így elképzelhető, hogy nem jár messze az a valóságtól, aki az új adót leginkább az ingatlanfejlesztői szektor különadójának tekinti.

Hogyan érintheti a lakosságot?

Ha a való életből veszünk példát, akkor azoknak az ingatlantulajdonosoknak kell leginkább tartaniuk az új adótól, akik annak idején olyan helyen húzták fel az ingatlanukat (vagy olyan lakásba költöztek be), ami nem volt lakóövezetté nyilvánítva. Nem épült közmű, és máig ilyen-olyan módon oldják meg az ivóvíz- és szennyvízellátást. (Lásd: külvárosi vagy hegyvidéki „Rózsadombok”.) Vagy állandó árvízveszélynek vannak kitéve, még ha ma már valójában nem üdülő-, hanem lakóövezetben élnek (Lásd: a Római-parton sem csak csónakházak állnak). Ha az övezeti besorolást az önkormányzat megváltoztatná, a közműveket saját költségén kellene kiépítenie: emiatt vált a probléma már évek óta akuttá, miután az önkormányzatoknak erre nincs pénzük.

Tópark, kísérterváros

null

Az értéknövekedési hozzájárulás látszólag segíthetne egy kicsit ezen a problémán. De ha mélyebbre ásunk, aligha. Egyrészt bevételt az önkormányzat csak akkor kapna, ha az ingatlant eladnák: a tulajdonosok döntő többségének valószínűleg esze ágában se lenne megválni az ingatlanától, ha végre rendeződne a lakhatásukat érintő civilizációs probléma. (Az értéknövekedés egyébként rákerülne az telekkönyv széljegyére, ami azért befolyásolná az ingatlan forgalomképességét, még ha azt az eladónak is kellene megfizetnie.) Másrészt egy lakóövezet felmérése és a kapcsolódó kataszter felállítása hatalmas költség, a választók zargatásával összefüggő politikai kockázatokról most nem is beszélve. Harmadrészt rengeteg gyakorlati kérdés van, amire nincs válasz. Például, hogy miképp lehet leválasztani a közpénzből megvalósult beruházásból adódó értéknövekedést az ingatlan tulajdonosa által végrehajtott korszerűsítésekétől. Vagy hogy mi van akkor, ha egy közpénzből finanszírozott beruházás éppenséggel ront a környező ingatlanok értékén (hulladéklerakó vagy parkolóház épül a szomszédságban). De azt is fel lehet vetni, hogy miképp működhet igazságosan a rendszer, amikor az értéknövekedés megállapítása teljesen külön mozog a piaci keresleti-kínálati viszonyoktól.

Hogyan érintheti az ingatlanfejlesztőket?

A hvg.hu úgy tudja, hogy a kormányzat ugyan az építésügyi törvény kapcsán párbeszédben áll az ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesülettel (IFK), de az értéknövekedési hozzájárulás ügyében még nem egyeztetett vele. Viszont a kormány eddigi elszántságát látva az valószinűsíthető, hogy nem veszi figyelembe a szakmai szervezet véleményét. Nagy meglepetést egyébként nem kelthetett az értéknövekedési hozzájárulás (legfeljebb a tervezetben leírt konfiguráció), hiszen tavaly tavasszal mindez a Fővárosi Közgyűlésben bevételi lehetőségként egyszer már előkerült. Tarlósék azt mérlegelték, hogy létrehoznának egy önkormányzati területfejlesztési alapot, melybe azok az ingatlanfejlesztők fizetnének be, akik olyan területen építkeznek, amelyet átsoroltak, és emiatt nőtt a terület értéke.

Információink szerint az IFK is azzal érvel az új adóval szemben, hogy az ingatlan forgalmi értékét nem az önkormányzatok által elkészített „ingatlanérték-kataszter”, hanem a piaci kereslet és a kínálat határozza meg. És bár a katasztert egy jogszabályban lefektetetett módszertan („a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló jogszabály”) szerint kell összeállítani, az ingatlanszakma úgy látja, hogy végül az önkormányzat döntése szubjektív, hogy mennyi az ingatlan bázisértéke és mekkora az értéknövekedés. Emellett azt is vitatják, hogy önmagában az átsorolással, az ingatlanfejlesztő tevékenysége nélkül növekszik egy terület értéke.

Az önkormányzatoknak egyébként az építési törvény szerint eddig is megvolt a lehetőségük, hogy közmű- vagy közútberuházásokhoz kapcsolódóan helyi hozzájárulást vessenek ki. Az ingatlanfejlesztőkkel kötött szerződések pedig mindig kitértek azokra a közterhekre, amiket a a beruházók átvállaltak a helyi infrastuktúra-fejlesztéséből (például magánpénzből bekötő utakat, közműveket, középületeket stb. építettek). Úgy tudjuk, hogy az IFK inkább ennek továbbfejlesztését, az önkormányzattal kötött településrendezési szerződések jogszabályi megerősítését preferálnák.

Mercedes-gyár: Zöldmezős volt ez is

hvg

Olyan az elképzelés, mint amit a feje tetejére állítottak – mondta a hvg.hu-nak Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke. Nem tudni, hogy az önkormányzatoknak miből lenne pénzük az ingatlankataszter kiépítésére, és az is kérdés, hogy hogyan fognak közpénzből beruházni, ami aztán az értéknövekedést okozza. Miközben a bevételük sem tervezhető, hiszen valamikor a jövőben fog részletekben realizálódni. Helyesebb lenne, ha előbb gyűjtenének forrást, és utána történne a beruházás: erre pedig a terület- vagy értékalapú ingatlanadó, nevezhetjük bárminek, ház- vagy kéményadónak, lenne a legalkalmasabb.

Mehrli azzal kapcsolatban, hogy a jogszabály valójában az ingatlanfejlesztőket célozza, azt mondta: „Ha nem önkormányzati tulajdonú területen történik a beruházás, akkor azért a befektető korábban már fizetett, gyakran épp az önkormányzatnak. Ha közös a beruházás, akkor egyrészt ki fogja megállapítani, hogy melyik fél mekkora értéktöbbletet teremtett, és ha ezt az önkormányzat kiveti, akkor melyik fejlesztőnek lesz kedve azon a településen fejleszteni?” Mehrli szerint kérdés, hogy amilyen sok gyakorlati kérdést felvet, működhet-e egyáltalán ez a bevételteremtő eszköz. Már ha eljut odáig a dolog, hogy a kormány magáévá teszi az ötletet és keresztülveri a parlamenten.