A tavalyi év negatív rekordot elérő lakásépítési mutatói, a gazdasági megszorítások és emelkedő energiaárak, az ingatlanadó miatti bizonytalanság, valamint az újonnan felvett lakáscélú hitelek állományának márciusi csökkenése logikusan pesszimizmusra adna okot. A lakáspiac ennek ellenére jól indult 2007-ben; a keresletben és a beruházók építési kedvében egyelőre nem mutatkozik jelentős visszaesés.

Kevesebb lakást építenek © HVG

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2006-ban 34 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és országosan 45 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. Az előbbi 18, míg az utóbbi 13 százalékos csökkenést jelent az egy évvel korábbiakhoz képest. A visszaesés legkevésbé a kis-és középvárosokat érintette, és a lakosság kivételével minden építtetői körben az átlagosnál nagyobb volt a visszaesés. A vállalkozások – egy 2000 óta tartó fejlődési tendenciát megszakítva – 20 százalékkal kevesebb lakást építettek. Részarányuk országosan 45 százalékról 43 százalékra, míg Budapesten 84 százalékról 80 százalékra csökkent. Az új lakások átlagos alapterülete országosan 3 négyzetméterrel nőtt, így jelenleg az átlagos lakásméret 89 négyzetméter. Budapesten kisebb lakások épültek, de az alapterület így is növekedett, 62 négyzetméterről 67 négyzetméterre. Korai lenne még bármit is becsülni az idei évre, azonban a KSH legfrissebb, 2007. első negyedéves adatai okot adnak azt feltételezni, hogy a tavalyi évben az építési volumen elérte mélypontját.

Merész várakozások

Január elején több újépítésű beruházás ára is emelkedett. A beruházók automatikusan 1−3 százalék körül emeltek árat, éves átlagban azonban 5−7 százalékos újlakás-áremelkedés kalkulálható, bár a legkeresettebb projektek esetében akár 10 százalékos is lehet a drágulás. Idén a fővárosban három kerület (IV., XII. és XXIII.) kivételével mindenhol több lakás átadását tervezik, mint 2006-ban. A legtöbb lakás továbbra is a slágerkerületekben, azaz a XIII., a IX., a XIV., a VIII. és XI. kerületben épül meg. A fejlesztői figyelem mind gyakrabban fordul a peremkerületek felé. Több olyan projekt is indult a közelmúltban, vagy áll előkészítés alatt a fővárosban, amely város-, vagy kerületfejlesztési tervek részeként jelenik meg.

„A tavaly átadott 6500 társasházi lakáshoz képest idénre tervezett 14 ezres volumennek csak egy része készül el ténylegesen. Ez a szám az év eleji felmérés eredményét mutatja, és a tapasztalatok alapján ehhez képest akár 40−50 százalékkal is kevesebb lehet a terv szerinti határidőre átadott lakások száma” − mondja Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Míg az értékesítés alatt álló beruházások 52 százaléka maximum 30 lakásos, a megépülő lakások 57 százaléka száz, vagy több lakásos beruházásban található. Ebben változás nem várható, hiszen a tavaly átadott 54 ötvenlakásosnál nagyobb projekt után idénre 91 ilyen volumenű beruházás átadása várható. Manapság egyre népszerűbbek a másfél és kétszobás lakások mellett az 1+2 fél, valamint a 2+fél szobás újépítésű lakások.

Az elmúlt egy évben a lakosság 6 százaléka vásárolt, míg 5 százaléka eladott lakóingatlant. Bár a távhődíj év eleji drasztikus emelkedésekor sokan a lakótelepi lakások tömeges eladására számítottak, addig az Otthon Centrum adatbázisa alapján egyelőre nem mutatkozik látványos kínálatbővülés a panelpiacon. A használtlakás állományon belül az elmúlt bő fél évben konstans, 15−18 százalék közötti a panelek aránya.

Folyamatosan keresettek az újszerű, az elmúlt tíz évben épült lakások, és nem példa nélküli az sem, hogy egy adott szűk területen a kilencvenes években épült lakások ára magasabb a most épülőkénél. Ez azonban nem a lakásárak csökkenését jelenti, hanem mikrokörnyezeti tényezők befolyásoló hatását. A Középső-Ferencvárosban például a rehabilitációs folyamat elején, a Ferenc körút közvetlen közelében lévő újszerű lakások ára akár 10−15 százalékkal magasabb lehet, mint a pár utcával beljebb, a Dunától távolabbi új lakások árai. Befektetésként továbbra is a belvároshoz közeli, fő tömegközlekedési kapcsolatok vonzásában elhelyezkedő, elsősorban két-három szobás felső emeleti lakásokat keresik.

Csökkent a hitelállomány

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint idén márciusban hét év óta először csökkent – a februárihoz képest 23 százalékkal – a lakosság által lakáscélra felvett hitelek állománya. A lakáscélú hiteleken belül a támogatott hitelek aránya már csak 23 százalék. A kedvező kamatok miatt még mindig szinte kizárólag svájci frankban adósodnak el a hitelfelvevők, és a forint mostani ereje a lakosság bizalmát még fokozza is az ilyen hitelek iránt. A támogatás nélküli (elsősorban svájci frank alapú) hitelek iránti igény tovább növekedett. A piaci alapú hitelek átlagos nagysága 5,6 millió forint.

Lakáscélú hitelállomány alakulása

	Lakáscélú lakossági hitelek állománya		Szabad felhasználású jelzáloghitelek állománya (CHF és EUR)
	Mrd Ft	Különbség az előző hónaphoz képest (Mrd Ft)	Mrd Ft	Különbség az előző hónaphoz képest (Mrd Ft)
2006. november	2665,3	33,2	729,6	15,6
2006. december	2699,5	34,2	746,4	16,8
2007. január	2736,5	37,0	779,9	33,5
2007. február	2758,4	21,8	803,2	23,3
2007. március	2753,2	-5,2	807,7	4,5

Forrás: MNB

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség