Lakást vett a gyerekének? Nem adhatja el szabadon.

Gyakori, hogy a szülők – az öröklési illetéket kikerülendő – a gyermekük nevére vásárolják meg a családi ingatlant. Sokan nem gondolnak arra, hogy ezzel a döntéssel a gyermekük nagykorúvá válásáig megfosztják magukat az ingatlannal kapcsolatos rendelkezési jog szabad gyakorlásától. Döbbenten veszik tudomásul, hogy az ingatlan feletti bármely rendelkezéshez a gyámhatóság jóváhagyására van szükség. Ugyanez a szabály vonatkozik egyébként a kiskorú résztulajdonában levő ingatlanokra is.      
                         
A kérdés megválaszolása előtt érdemes tisztáznunk, hogy a magyar jogszabályok szerint vajon ki is számít kiskorúnak.
A Polgári Törvénykönyv hatályos rendelkezései értelmében kiskorúnak minősülnek a 18. életévét be nem töltött személyek, kivéve, ha a kiskorú – gyámhatósági engedély birtokában – 18 éves kora előtt házasságot köt. 

Ahogyan a házasságkötéshez, úgy a kiskorú minden egyéb jognyilatkozatához is gyámhivatali jóváhagyás kell.
(Az érintett jognyilatkozatok tételes felsorolását a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló 149/1997. évi kormányrendelet tartalmazza.) A jogszabály értelmében a hatóság engedélye kell többek között a kiskorú által örökölt (vagy bármely egyéb módon megszerzett) ingatlan eladásához, hasznosításához (pl. bérbeadás), illetve az ingatlan esetleges megterheléséhez. Az eladással vagy az ingatlan hasznosításával realizált bevétel kizárólag a gyerek javára használható fel, annak összegét gyámhatósági fenntartásos betétkönyvben kell elhelyezni, amelyből pénzfelvétel csak a gyermek érdekében, számlákkal igazolt módon történhet.

A bérbeadás illetőleg eladás esetében a gyámhivatal – kétség esetén szakértő bevonásával – vizsgálja, hogy a benyújtott szerződésben szereplő bérleti díj illetőleg vételár – megfelel-e a reális piaci (forgalmi) értéknek. Az ingatlan állagát érintő munkálatokhoz, még az értéknövelő beruházásokhoz is hatósági engedélyre van szükség. Amennyiben a gyámhatóság a jóváhagyást megtagadja, a szülők az elutasító határozatot közigazgatási perben támadhatják meg.
A bérbeadásból származó bevétel személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség alá esik és a fő szabály szerint külön adózó jövedelem. A magánszemély azonban választhat, hogy a bevételét az összevont adóalap részeként vagy pedig az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályok szerint adózza le.

Amennyiben a bevétellel szemben költségeket (pl. rezsi) kíván elszámolni, úgy az összevont adóalap részeként történő adózást célszerű választani. Ez esetben a jövedelmet úgy számítjuk, hogy a bérleti díjból és a közüzemi díjak fedezetére kapott költségtérítésből származó teljes bevételből levonjuk a tételes elszámolással igazolt költségeket. Másik lehetőség, hogy 10 százalék költséghányad levonásával az adózás alapjául a bevétel 90 százalékát vesszük alapul.

Az így kalkulált, bérbeadásból származó jövedelem után – az összevont adóalap részeként – az adóalap kulcsok szerint kell az adót megállapítani. A bérlő által levont (vagy a bérbeadó által megfizetett) 25 százalék adót az adóbevallásban adóelőlegként kell figyelembe venni. A magánszemély ezt a megoldást legalább egymást követő 4 adóévre választhatja.

Az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályok választása esetében az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem nem része az összevont adóalapnak, és így a teljes bevétel – beleértve a rezsiköltségek megfizetéséből származó is – jövedelemnek számít, ekkor a bevétellel szemben költség nem érvényesíthető és e jövedelem után kell a 25 százalék mértékű adót megfizetni.

A kiskorú gyermeket terhelő, de teljesíteni elmulasztott és nem behajtható adó megfizetésére a szülői felügyeletet gyakorló szülő az általa kezelt vagyon erejéig határozattal kötelezhető. 

Dr. Géczi Beatrix ingatlanjogász és cégjogi szakértő Géczi & Géczi Ügyvédi iroda 1024 Budapest, Margit krt. 15-17. I/3. Tel.: 06 (20) 9786030 E-mail: drgbea@gmail.com   Szakterületem az ingatlanjog, a kereskedelmi jog (klasszikus kereskedelmi szerződések, fogyasztóvédelem, társasági jog - ideértve a végelszámolás szabályait -, csőd- és felszámolási jog és az értékpapír jog) valamint a családjog. Ügyvédi irodánk professzionális képviseletet biztosít adóügyi és egyéb peres eljárásokban. A megjelent szakértői cikkekkel kapcsolatos további kérdéseit a drgbea@gmail.com e-mail címen teheti fel. Ügyfélfogadás telefonon előre egyeztetett időpontban.    Szeretném felhívni az olvasók figyelmét, hogy a jogi esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tanácsaim hasonló esetekre teljes biztonsággal nem alkalmazhatóak. Szakmai felelősséget a félreérthető kérdések, illetve a hiányosan közölt tényállások alapján adott válaszokért nem vállalhatok.