Az albertfalvai csata

Az ingatlanfejlesztők kedvelt célterületének számító Dél-Budán szeptemberben adják át a Savoya-park szabadidő- és bevásárlóközpont első ütemét. A nemrég még lerobbant ipari területnek számító, Albertfalván a Hunyadi János út-Leányka utca-Kitérő út háromszögébe ékelődött területen rövidesen egy hipermarketben és egy barkácsáruházban, valamint több tucat kisebb üzletben vásárolhatnak, pihenésképpen a Duna-parton önkormányzati pénzből megépülő pályán golfozhatnak, esetleg egy új jégcsarnokban korcsolyázhatnak az ide látogatók - legalábbis ilyennek látja a városrész jövőjét a HVG-nek nyilatkozó Lakos Imre, a kerület alpolgármestere.

A korábban lápos területen először az Auchan Magyarország Kft. nyitja meg szeptemberben csaknem 15 ezer négyzetméteres új hipermarketjét, holott nem ő volt az eredetileg kiszemelt tulajdonos. A telket a XI. kerületi önkormányzattól egy lyoni ingatlanfejlesztő, a GRC Emin DCA magyarországi leányvállalata, a GRC Hungária Kereskedelmi és Városfejlesztő Kft. vásárolta meg 1998. augusztus 18-án a közép-európai terjeszkedésre készülő Carrefour SA. áruházlánc számára. A francia cég azonban egyrészt kissé későn ébredt - a magyar piac lassan már telítődött -, másrészt figyelmét és a tőkéjét rövidesen egy másik ügylet kötötte le. 1999-ban egyesült ugyanis legnagyobb francia riválisával, a Promodes SA-val. A 163 milliárd dolláros fúzió azonban túl nagy falatnak bizonyult, és megakadt a Carrefour torkán - mondta egykori partneréről a HVG-nek Alain Danan, a GRC Hungária Kft. ügyvezető igazgatója. A felvásárlás következtében 2000-re a saját tőkéjének 123 százalékát kitevő adósság terhe alatt roskadozó Carrefour letett a közép-európai terjeszkedésről.

Új megbízót keresett a 610 millió forintért megszerzett telekre a GRC Kft., és rá is akadt az Auchan SA-ra. Csakhogy a fővárosi önkormányzat csupán azzal a feltétellel mondott volna le elővételi jogáról, ha a beruházó az új városközpontig meghosszabbítja a 18-as villamos vonalát, és több más infrastrukturális beruházást is magára vállal - például kiszélesíti az M6-os utat, és felújítja a Leányka utcai felüljárót. A GRC nehezen vette tudomásul az akkor 2,5 milliárd forintra becsült többletköltséget, ezért az 1998-as szerződésben előírt határidőre nem fizette ki azt a 488 millió forintot, amivel a szerződéskötéskor átutalt 122 millió forintos előleg után még tartozott. Az eredeti vételárat ekkor már kevesellte az 1988-as választások után megalakult, új önkormányzat - indokolta a későbbi fordulatokat a HVG-nek Balázs-Piri László, a XI. kerület 1998 és 2002 közötti fideszes alpolgármestere. A helyhatóság azt is rossz néven vette, hogy a GRC - az infrastruktúra-fejlesztési vita miatt - be sem adta kérelmét az építési engedélyre, holott az 1998-as szerződésben az állt, hogy a kerületi szabályozási terv 1999. decemberi elfogadását követő 180 napon belül beszerzi azt. Ezért 2000. október 19-én egyoldalúan felmondta a GRC-vel kötött adásvételi szerződést, 2000. október 25-én pedig már alá is írtak egy újabbat ugyanarra az ingatlanra, az akkor még csak bejegyzés alatt álló, de a GRC-nél többet, 710 millió forintot ígérő West-Path Ingatlanhasznosító Kft.-vel.

A West-Path - amely a Zsíros Zoltán és családja birtokában lévő Dabi-cégcsoport, illetve az Antwerpenben élő, erdélyi származású ingatlanfejlesztő, Oscar Pfeffermann Glob-Invest Kft.-je érdekeltségébe tartozott - elvállalta az infrastruktúra-fejlesztést, és kifizette az első 122 millió forintos részletet is. Amint a fővárosi önkormányzat lemondott elővételi jogáról, átutalt 294 millió forintot, amikor pedig a földhivatal levette a GRC vételi jogára vonatkozó széljegyet, a további 294 millió forintot is kiegyenlítette - nem a korábbi adásvételben szereplő 13,4, hanem mindössze körülbelül 8 hektárért.

Kétségbe vonta a GRC a West-Path-projekt megvalósíthatóságát, és 2000. november 9-én levélben utasította vissza az egyoldalú szerződésbontást, 15-én pedig beperelte az önkormányzatot, addigi 1,129 milliárd forintos költségeire és elmaradt hasznára hivatkozva. Az elsőfokú ítélet megállapította, hogy a GRC nem szegte meg az 1998-as adásvételi szerződést, ezért a XI. kerületi önkormányzatnak nem volt joga azt felbontani. Ekkor az immár két vevőnek eladott telekről az önkormányzat úgy döntött, hogy azt a - vételárajánlatát időközben 750 millió forintra felemelő és a 2,5 milliárdos infrastruktúra-fejlesztést is vállaló - GRC kapja meg, különös tekintettel kártérítési igényére. Az 1998-as adásvételi szerződést 2000. december 13-án módosították, amiről értesítették a West-Path céget, amely válaszul három évig tartó persorozatot zúdított az önkormányzat és a GRC nyakába. A West-Pathnak ugyanis az önkormányzat korábban azt ígérte (még mielőtt eladta a területet), hogy az adásvétel időpontjára a telek jogtiszta lesz - mondta Zsíros Zoltán, a West-Path Kft. ügyvezető igazgatója. Az első-, majd a másodfokú bírói döntés is úgy ítélte meg: mivel a GRC nem szegte meg az 1998-as szerződést, az önkormányzat azt jogszerűen nem mondhatta fel, így a West-Path Kft.-vel kötött adásvételi szerződés ellehetetlenült.

Az adásvételi harcban alulmaradt West-Path a Legfelsőbb Bírósághoz fordult felülvizsgálatért. A pereskedő felek ügyvédei még kitartóan gyártották a papírhegyeket, miközben a GRC kivitelezőjének földmunkagépei már a talajt túrták. 2004. január 13-án azonban a West-Path váratlanul visszavonta beadványát. A háttérben egy, a nemzetközi színtéren megkötött egyezség húzódik meg - indokolta a döntést a HVG kérdésére Zsíros. A West-Path mögött álló brit befektető, a Wyncote offshore cég és a GRC beruházásának két finanszírozója, az Auchan SA és francia ingatlanfejlesztője, a Rentcom SA kiegyezett egymással: a Rentcom finanszírozóként beszállt a különben versenytárs Cora-csoport egyik bukaresti projektjébe. A két áruházlánc szerződésének feltétele pedig az volt, hogy a magyarországi per befejeződjön - mondta a HVG-nek Danan.

Ehhez azonban a GRC-nek egyáltalán el kellett jutnia a Coráig. Amikor 2000 szeptemberében értesült az önkormányzat szerződésbontási szándékáról, azonnal azt firtatta, valójában ki és mi áll a West-Path, illetve a Wyncote mögött. "Néhány hónap múlva megbízható, de nem hivatalos forrásból értesültem róla, hogy az Auchan riválisának számító Cora egyik külföldi központjából utalták át az önkormányzatnak a West-Path által vállalt vételárrészletet" - mondta a HVG-nek Danan (az iparágban elterjedt híresztelések szerint a Wyncote több országban is igyekezett megakadályozni a Cora-csoport vetélytársainak építkezéseit).

A két társaság Debrecenben is megmérkőzött egymással, ahol a GRC a 4-es főút Budapest felőli bevezető szakasza mellett 12 hektár építési területre fizetett 44 millió forint vételárelőleget 1997 nyarán, hogy arra Carrefour-áruházat építsen. A Carrefour kiszállása miatt azonban 1999-ben, amikor át kellett volna utalnia az 560 millió forintos vételár fennmaradó részét, az önkormányzat pénzt nem kapott, csak kifogásokat hallott a határidő-hosszabbításokat kérő GRC-től - mondta a HVG-nek Racsvány Gyula, Debrecen polgármesteri hivatala vagyongazdálkodási osztályának vezetője. Mivel Debrecennek is szüksége volt a pénzre, 1999 decemberében 144 millió forintért 5 hektár területet eladott a West-Pathhoz hasonlóan Pfeffermann és Zsíros érdekeltségébe tartozó Budaline Estate Ingatlanfejlesztő és Forgalmazó Kft.-nek, hogy arra a Wyncote - vagy talán a Budaline-t 2000 decemberében felvásárló és ezzel a területet is megszerző Spinet V.B., a Cora ingatlanos cége - hipermarketet építsen. Ő azonban nem épített semmit - és egyelőre más sem fog. A Budaline 5 hektáros telke ugyanis a főút mellett fekszik, így azon keresztül lehet a legkönnyebben bejutni az önkormányzat tulajdonában maradt telekrészre. Zsíros elmondta, legújabb terveik szerint lakóparkot építenének a jelenleg kereskedelmi besorolású ingatlanra. Az önkormányzat szerint viszont nem a 4-es út mellett van a város legvonzóbb lakóterülete...

Piaci elemzők úgy vélik, a Budaline telekvásárlása a hipermarketláncok közötti országos területszerző háború része csupán: mindenki igyekszik annyi birtokot felvásárolni, amennyit csak tud, vagy azért, hogy építsen rá, vagy azért, hogy a konkurencia ne építhessen rá, esetleg tisztán spekulatív megfontolásból. Az elterjedt módszerek közé tartozik, hogy valamelyik fél az előleg kifizetésével több évre opciós jogot szerez a telekre, vagy megvásárolja annak kisebb, ám kulcsfontosságú részét. A Cora és a Rentcom közötti kiegyezés mögött is fölsejlik, hogy a Wyncote eredetileg csupán az Auchan beruházását akarta hátráltatni. Ez utóbbit sikeresen meg is tette, hiszen nem sokat költött, mégis a jogvitával sok időt elrabolt - mondta a HVG-nek Danan.

Végeredményben azonban nem járt rosszul a GRC Albertfalván, bár az infrastruktúra-fejlesztés végül a tervezettnél is többe, csaknem 3,5 milliárd forintjába került. Az önkormányzattól 200 millió forintért megvásárolhat egy újabb, körülbelül 7800 négyzetméter beépíthető területet a bevásárlóközponttól délre, amelyre további 10 ezer négyzetméter irodaházat, lakást, esetleg szállodát építhet fel. A bevásárlóközponthoz egészen közel, a Duna-parton további 20 hektár üres területen pedig csupán egy romos házgyár árválkodik - a francia cég tehát még tovább terjeszkedhet.

TÓTH KATALIN