Még el sem készült, máris eladó az egykor spenótház néven elhíresült, jelenleg felújítás alatt álló Roosevelt téri irodaépület. Ha az üzletet még az idén nyélbe ütik - amire jó esély van, hiszen Stefan Günster, a modernizálást végző BHG Beruházó Kft. ügyvezető igazgatója szerint az eladásról szóló tárgyalások "igencsak előrehaladott állapotban vannak" -, az idei magyarországi ingatlanügyletek rekordösszeget érnek el, jócskán meghaladva az 1 milliárd eurót. Önmagában a Roosevelt 7/8 Irodaház eladási ára megütheti piaci hírek szerint akár a 100 millió eurót is, miután az épület 28 ezer négyzetméteres nettó alapterületének 40 százalékát a hazai átlagos bérleti díj mintegy másfélszereséért, havi 21 eurós négyzetméteráron tíz évre kibérelte az E.On Hungária Energetikai Rt., ráadásul a BHG a fennmaradó üres területre ötéves bérleti garanciát vállalt.

További mintegy 200 ezer négyzetméteres kínálatbővülést jósolnak a következő egy-másfél évben a szakértők a magyarországi irodapiacon, amelynek mérete mára meghaladta az 1,5 millió négyzetmétert. Ezzel együtt a kihasználatlansági ráta hosszú évek óta nem volt ilyen alacsony, a két évvel ezelőtti 20,5 százalékkal szemben az idén 10 százalék felé közelít. "Alig van már egybefüggő, 15-20 ezer négyzetméteres kiadó iroda a városban" - mutatott rá a HVG-nek a fejlesztések szükségességére Ward Stocker, a Cushman and Wakefield Healey and Baker Nemzetközi Ingatlan-tanácsadó Kft. részlegvezetője. "Az elmúlt években kialakult túlkínálatot lassan felveszi a piac, az alacsony kihasználatlansági ráta pedig további spekulatív fejlesztésekre ösztönözhet " - vázolta a dolgok pillanatnyi állását Debreceni Klára, a Jones Lang LaSalle Ingatlanforgalmazó Kft. igazgatója. A külvárosi kerületekből vagy alacsonyabb színvonalú, régebbi irodaépületekből A kategóriás házakba költöző tucatnyi közepes méretű hazai cég mellett legalább öt-hat nagy, a korábbi székhelyét kinőtt társaság is irodát vált a közeljövőben. A Vodafone Magyarország Rt. például a Lágymányosi híd pesti hídfőjénél, a Millenniumi City Center irodáiba, mintegy 15 ezer négyzetméterre költözik jövő tavasszal, és piaci hírek szerint a Mol Magyar Olaj- és Gázipari Rt. jelenlegi, rég kinőtt Budafoki úti épületében is hamarosan elkezdik a csomagolást a dolgozók.

Csupán a Váci út mentén egy éven belül több mint 100 ezer négyzetméternyi irodaterületet adnak át - Dél-Buda mellett itt zajlanak jelenleg a legnagyobb irodaépítések (lásd táblázatunkat). "Számos fejlesztő megvette már a telkét, ám az építkezés megkezdésével addig várnak, amíg egy nagyobb cég előbérlettel le nem köti az épület legalább 30-40 százalékát" - jelezte előre a várható boomot Csillagh András, az Árpád híd pesti hídfőjénél lassan elkészülő Duna Tower megtöltéséért felelős Real Management Kft. ügyvezető igazgatója, aki szerint bőven van még tartalék a hazai piacon. "Bécsben több mint 9 millió négyzetméter az összes irodaterület, a budapesti ennek a 20 százalékát sem éri el" - vont párhuzamot. Eddig azonban lassította a fejlesztéseket, hogy a hazai cégek nem rajonganak az előbérleti szerződésekért, márpedig "senki sem akart üres házat építeni" - fogalmazott Csillagh. Aki pedig látatlanban elkötelezi magát, erős alkupozíciót igyekszik kialakítani - indokolják az ingatlan-tanácsadók, miért csúszott le az átlagos négyzetméterenkénti bérleti díj minimuma havi 10 euró közelébe. Ugyanakkor a felső határ is kitolódott 20 euró fölé: egyre több fejlesztő merészkedik túl a piac átlagos igényein. A belvárosban ma már szinte csak a luxus-irodaházaknak van esélyük, a Roosevelt 7/8 Irodaház mellett ilyen például a Deák Ferenc utcai neobarokk Deák-palota is, amely tavaly az ING Bank Dózsa György úti székházáról elhíresült holland építész, Eric Van Egeraat tervei alapján újult meg, és havi bérleti díja eléri a négyzetméterenkénti 20 eurót.

Jobban mennek a Belvárosban a kereskedelmi ingatlanok; a budapesti bevásárlóközpontokban a kihasználatlansági ráta mindössze 5-6 százalékos. Talán nem véletlen, hogy a közelmúltban tulajdonossá vált luxemburgi Orco Property Group inkább luxusáruházzá varázsolja a még csak nem is légkondicionált Vörösmarty téri tőzsdeépületet, amely Galambos Erzsébet, az Orco Kft. ügyvezető igazgatója szerint jelenlegi formájában alkalmatlan korszerű irodafunkciók ellátására. "Jelen pillanatban azonban hiánycikk az igazi luxusáruház, a mostani fejlesztések maximum a felső rétegeket célozzák meg" - indokolta a váltás irányát Galambos.

Mivel a fővárosban hiánycikk a klasszikus bevásárlóközpont építéséhez szükséges, legalább 20 hektáros telek is, a fejlesztők manapság inkább kisebb, újdonság jellegű projektekkel próbálnak betörni a kereskedelmi ingatlanok piacára. Bár a szakértők telített piacról beszélnek, ennek ellentmondanak az emelkedő bérleti díjak: a HVG információi szerint a Westend City Center forgalmas pontjain ma már havi 80-100 eurót is kénytelenek fizetni a kereskedők négyzetméterenként, de a Mammutban és az Árkádban is 50 euró fölé kúszott a helypénz. Ugyanakkor az összesen 500 ezer négyzetméternyi területű húsz fővárosi bevásárlóközpont közül egy-kettő hovatovább kénytelen lesz lehúzni a rolót - prognosztizálják a piaci szereplők, nem túl szerencsés elhelyezkedése miatt leginkább a Lurdy Házra célozva.

Gyakorlatilag a Budai Skála területe az utolsó olyan telek, amely alkalmas klasszikus, több tízezer négyzetméteres bevásárlóközpont építésére. Gyorsan rá is tette a kezét az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft., ám a fejlesztést 2007 előtt nem kezdi el. Jelentős csúszással épül a Vörösmarty téri, úgynevezett "elizélt palota" helyén szintén az ING fejlesztésében az új, 8 ezer négyzetméteres üvegpláza is, holott a ház kétharmadára már van bérlő.

Egyelőre nem könnyű kiadni a bérlőknek az Ablon Ingatlanfejlesztő Kft. által Dunakeszi, illetve Soroksár határába tervezett két stripmallt. Ez az üzlettípus egy-egy hipermarket mellé épült, önálló bejáratokkal, ám közös parkolóval rendelkező, döntően ruházati és cipőboltok együtteséből áll. "Bár ez Nyugaton már bejött, a potenciális bérlők egyelőre nem bíznak benne, hogy az emberek a város szélére utaznak ruhát vásárolni" - mutat rá a projekt nehézkesen megítélhető jövedelmezőségére Pál Erika, a Jones Lang LaSalle kereskedelmi részlegének vezetője, hozzátéve, hogy a tavaly karácsony előtt nyílt, Budapest határán kívüli, a márkás készletek másodszori forgalmazására szakosodott outletek elfogadásához is kellett egy kis idő. Ráadásul a stripmallok vonzáskörzete meglehetősen kicsi, csakúgy, mint a szintén külvárosi helyszíneken nyílt Stop Shopoké, amelyek napi bevásárlásra talán alkalmasak, ám éppen divatban a leggyengébbek.

Az átlagosnál alacsonyabb bérleti díjakkal kénytelen beérni az izraeli tulajdonú Metropolitan Kft. is a Róbert Károly körúton e hét szombatján nyíló Material Center lakberendezési áruházában. "Bútorból kisebb napi forgalmat lehet összehozni, mint például ruhaneműből" - adott magyarázatot Pál Erika. Ráadásul az áruház nyitását legalább egy-másfél évvel korábbra tervezték, ám elhalasztották, mert bevártak egy-két, Magyarországra települni szándékozó nagyobb, nemzetközi bérlőt. Jobb híján a vidéki terjeszkedésben látja a jövőt az ECE Projektmanagement Kft., amely Pécs és Győr mellett legújabban Debrecenben nyit majd Árkád bevásárlóközpontot, ezekben a városokban felnyomva az egyéb kereskedelmi ingatlanok bérleti díját is.

A befektetők éhségét azonban még a gyorsan szaporodó ingatlanfejlesztések sem elégítik ki: a CB Richard Ellis Kft. elemzése szerint az idén mintegy 20 milliárd euró áramlana a közép-európai ingatlanpiacra, ha volna elegendő, jó minőségű projekt. Ehelyett azonban - a legbizakodóbb számítások szerint is - mindössze 5 milliárd eurót érhet el a régióban az ingatlanbefektetések összértéke. A hozamok pedig - ahogyan az Portugáliában és Spanyolországban is történt az EU-csatlakozást követően - rohamosan esni kezdtek az utóbbi egy évben: míg 2004 végén az A kategóriás irodaházak átlagosan 7,75 százalékos hozammal keltek el, az idei év közepére egy ugyanilyen tranzakció hozama 7,5 százalékra csökkent, az év végére pedig 7 százalékhoz közelít majd. A spenótházon a piaci szóbeszéd szerint még ennyit sem keres majd a potenciális befektető, ha megadja érte a becsült 100 millió eurót.

G. TÓTH ILDA