Vannak hatékony eszközök a devizapiaci kockázatok kezelésére
Az árfolyamingadozás feladja a leckét – főleg, ha importhányadot tartalmazó beruházást kell finanszírozni.
Amikor lakást vagy házat vesz az ember, akkor az első kérdés mindig annak tisztázása, hogy elég saját forrás áll rendelkezésre, vagy részben hitellel lehet csak megoldani a dolgot. Sokaknál persze kicsit másképpen kerül elő a kérdés: mennyi önerőt kell minimálisan előteremteni a lakáshitelhez, hogy saját tulajdonú lakásunk lehessen?
Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan forgalmi értékének legalább 20%-át önerőként magunknak kell betenni, vagyis a bankok legfeljebb 80%-ot hiteleznek. A banki értékbecslő által megállapított forgalmi érték persze nem feltétlenül egyezik meg a vevő által kifizetett vételárral, egyaránt lehet annál alacsonyabb és magasabb. Mindkét esetben igaz azonban, hogy a forgalmi érték alapján hiteleznek, vagyis ha valaki a becsült forgalmi érték felett fizetett az ingatlanért, akkor sem kap több hitelt. Ha jó üzletet csinált a vevő, például egy 20 millió Ft-ra értékelt ingatlanhoz 15 millió Ft-ért jutott hozzá, akkor pedig a vételár lesz a hitelplafon.
Mekkora önerő kell most Budapesten?
A Duna House ingatlanközvetítő hálózat adatai szerint 2019. márciusban egy budapesti panellakás 28,2 millió Ft-ba került, míg a fővárosi téglalakásokért 42,5 millió Ft-ot kellett kifizetni. Eszerint annak, aki teljes egészében támogatás nélkül vásárol, legalább 5,64 millió Ft, illetve 8,5 millió Ft saját tőkével rendelkeznie kell.
A CSOK támogatás némileg segíthet az önerő előteremtésében: használt lakás vásárlása esetén 1 gyermekre 600 ezer Ft, 2 gyermekre 1,43 millió Ft, míg 3 vagy több gyermekre 2,2 millió illetve 2,75 millió Ft vissza nem térítendő otthonteremtési támogatással lehet számolni.
Bankmonitor
A CSOK-on kívül segíthet az önerő összegyűjtésében még az akár 10 millió Ft összegű Babaváró hitel, ami erre a célra is felhasználható. A Babaváró hitel kamatmentes, amennyiben 5 éven belül születik gyermek, további gyermekek esetén pedig a hitel egy részét vagy egészét elengedik. Táblázatunkban a Babaváró támogatással inkább a lakáshitel kiegészítéseként számolunk, hiszen ennél kedvezőbb kondícióval nincs piaci lakáshitel (és nem is lesz), így az összes hitelköltség jelentősen lefaragható vele.
Támogatott és piaci hitelek
Amennyiben tisztáztuk a szükséges önerő kérdését, és persze azt, hogy ezt miből teremtjük elő, akkor következik a szükséges hitel vagy hitelek kiválasztása. Azért beszélünk több hitelről, mert ha valaki mindegyik otthonteremtési támogatásra jogosult, akkor a hitel Babaváró támogatásból, CSOK hitelből és piaci hitelből állhat össze, feltéve persze, hogy szükség van ekkora összegre. A CSOK hitel használt ingatlan vásárlására csak július 1-től igényelhető, de mi már ezzel kalkuláltunk.
A CSOK hitel maximális összege a meglévő vagy vállalt gyermekek számának függvénye: 2 gyermeknél 10 millió Ft, 3 gyermeknél 15 millió Ft a plafon. Érdemes élni majd a július 1-től elérhető lehetőséggel használt lakás vásárlásakor is, hiszen a legfeljebb 3%-os kamattal kínált hitel összességében 4,6 millió Ft pénzügyi előnyt jelenthet egy 20 éves futamidejű piaci termékhez képest.
A Bankmonitor számításai szerint a jelenlegi áron, az összes támogatás együttes igénybevételével 3 vagy több gyermekkel piaci hitel nélkül (CSOK+Babaváró hitel+CSOK hitel) is kijön egy budapesti panellakás, de egy átlagos téglaépítésű ingatlanhoz már bizony erre is szükség lesz, feltéve, hogy a lehető legkisebb önerővel vágunk bele a vásárlásba.
Fontos a jó hitelcsomag!
A hitelcsomag okos összeállítása azért is fontos, mert ez alapvetően meghatározza nem csak a futamidő alatt visszafizetendő teljes összeg nagyságát, hanem a havi törlesztők összegét is. Ez azon túl, hogy hosszú időre meghatározza a családi költségvetés helyzetét, a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet) korlát miatt is lényeges. Ez határozza meg ugyanis, hogy mekkora lehet a havi hiteltörlesztők aránya a nettó jövedelemhez képest. A plafon annál magasabban van, minél nagyobb a jövedelem, illetve minél hosszabb a hitel kamatperiódusa. (A kamatperiódus az az időszak, amin belül a kamat, ezzel együtt pedig a havi törlesztő összege nem változhat. Vagyis, minél hosszabb a kamatperiódus, annál kiszámíthatóbb a hitel költsége.) A CSOK hitelek végig fix törlesztésűnek számítanak, ám a Babaváró hitellel kapcsolatban még nem tudni, milyen kamatperiódusú hitelként számolnak majd vele a JTM kapcsán.
