Kétséget kizáróan közérdekű, vagyis a nyilvánosságra tartozó adat, mennyiért és hogyan bérli az Orbán-kormány a Schmidt Mária érdekeltségébe tartozó cégtől azt az ingatlant, ahová ősszel átköltöztették az Agrárminisztériumot. Mégis szabályosan harcolnunk kellett, hogy megismerhessük a szerződést: miután a minisztérium passzolt, a bérletet intéző kormányszervhez fordultunk, mikor itt sem kaptunk választ, pert indítottunk az adatokért a Fővárosi Törvényszéken. Gulyás Gergely ezután az egyik kormányszóvivői tájékoztatón már azt mondta, hogy bírósági kényszer nélkül is kiadják az információkat, erre hivatkozva újra kikértük a szerződéseket.

A nyilvánosan elhangzott miniszteri ígéret után végül – egyes részek kitakarásával – kiadták magát a bérleti szerződést. Viszont hiába kértük újra, nem kaptuk meg annak a pályázatnak a dokumentumait, aminek eredményeképpen a választásuk pont a Vigadó Palota Irodaházra esett. Annyit árultak csak el, hogy „nemzetközileg elismert ingatlantanácsadó cég bevonásával végzett piackutatás előzte meg” az ingatlan kiválasztását. A „szűkített listán fennmaradó három épületet szigorú szempontrendszer szerint” minősítették, melyik felel meg a tárca „kiemelt közintézmény jellegéhez és működéséhez”, és Schmidték ajánlata „kielégítette valamennyi vizsgált kritériumot”.

Az irodaházat a kormánybiztos érdekeltségébe tartozó Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (röviden: a BIF) üzemelteti. A tőzsdén jegyzett, milliárdos ingatlanhasznosító társaság fő részvényese a Pió-21 Kft., amely teljesen családi cég: a többségi tulajdonosa Schmidt Mária, mellette lányának, Ungár Annának és fiának, Ungár Péter LMP-s képviselőnek van részesedése. Így az ingatlanbiznisszel végül a kormánybiztos és ellenzéki képviselő fia jár jól. Nem jelentették be előre, hogy évekre ide költözik a tárca, de sikerült megtudnunk, és megírtuk, hogy már javában hurcolkodtak át a Duna-parthoz közeli épületbe.

Reviczky Zsolt

Szakértők: Soha rosszabb bérlőt senkinek

A nagy nehezen megszerzett szerződést ezután megmutattuk több – jogász, illetve ingatlanpiacon jártas – szakértőnek, a politikai szál miatt valamennyien névtelenséget kérve vállalták, hogy átvizsgálják az összesen 86 oldalas dokumentumot. Egymástól függetlenül arra jutottak: a megállapodás megfelel a vonatkozó jogszabályoknak, viszont a konstrukció láthatóan úgy van összerakva, hogy jól járjon vele a Schmidt Mária érdekeltségébe tartozó, bérbeadó cég.

Ez a jelenlegi ingatlanpiacon bombaüzlet – mondta sommásan az egyik szakértő, szerinte ugyanis sok ingatlanhasznosító örülne egy olyan bérlőnek, amelyik az egész épületet egyben kiveszi, ráadásul kiszámíthatóan, ennyi időre. A szerződés ugyanis határozott időre szól, 2018 októberétől 2021. szeptember 30-ig, amíg az Agrárminisztérium Kossuth téren található, korszerűtlen székházát felújítják. Így kevésbé kell számítani a bérlő idő előtti elköltözésére vagy bármilyen váratlan eseményre, mint amikor a versenyszférából kerül ki a bérlő.

Piaci ár – már ha muszáj a legfrekventáltabb részen bérelni

A szerződés szerint a BIF-től a kormány nemcsak a Vigadó mellett található, összesen 15 ezer négyzetméteres épületet bérelte ki, hanem a szomszédos Aranykéz Parkolóházban további 60 darab parkolóhelyet. Ezért a következő bérleti díjat fizeti a kormány:

• az épületért négyzetméterenként, havonta 6417 Ft + áfát fizet, a teljes területre így 98,2 millió forint + áfát,
• az Aranykéz Parkolóházban egy parkolóhely havonta 54 ezer Ft + áfa, így összesen 3,27 millió + áfa a 60 beálló egy hónapra,
• így a havi díj 101 millió forint plusz áfa, vagyis évente több mint 1,2 milliárd forintba kerül az ingatlan bérlete.

Szakértőink szerint ez piaci ár a főváros egyik legfrekventáltabb, így legdrágább részén, amit Central Business District (CBD)-nek, illetve „központi üzleti negyed alpiac”-nak neveznek. „Az iroda részpiacok közül a belváros a teljes V. kerületet, illetve az Andrássy út déli részét foglalja magában, a budapesti prémium irodapiac egyértelműen ezen a részpiacon belül koncentrálódik” – magyarázta egyikük, hozzátéve, hogy ez a rész az olyan bérlők körében népszerű, akik kifejezetten „magas presztízsű irodát keresnek reprezentatív megjelenéssel”, így jellemzően a pénzügyi tanácsadók, ügyvédi irodák és az állami szervek keresik az itteni ingatlanokat.

Így a rendőrség jobban meg tudja védeni

A bérletet intéző Közbeszerzési és Ellátási Főigazgatóság (KEF) úgy fogalmazott lapunknak küldött válaszában, hogy a fővárosban valóban „széles irodapiaci kínálat” van, csakhogy valóban szempont volt a „kifejezetten szűk belvárosi lokáció, a Parlamenthez és más minisztériumokhoz közeli elhelyezkedés”. (Ehhez képest maga Orbán Viktor hivatala is messzebb, a budai Várba költözött a többi tárcától.)

Ezen kívül nyilván számított az alapterület, hiszen 800-900 fős létszámú tárcáról van szó, és hogy „biztonsági és munkaszervezési okokból” előnyösebb, ha egy egész épületet bérelnek ki egyben. Így többek közt azért, mert a Készenléti Rendőrség őrzi, „amit egy több bérlős épületnél nehéz megszervezni” – magyarázták.

Csakhogy szakértőink szerint a gyakorlathoz képest több furcsaság is van a megállapodásban, így mindjárt az, hogy ilyen volumenű, 15 ezer négyzetméterről kötött megállapodásnál jelentős kedvezményeket szokás adni a versengő ingatlanpiacon. Így például akár több hónapos bérletidíj-mentes időszakot, vagy más pluszokat, de ilyesmi a szerződésben nem jelenik meg.

Reviczky Zsolt

Mindent ugyanazon a négyzetméteráron

Forrásaink szerint az is érthetetlen, hogy nem differenciálták megfelelően a bérelt területet „sem szintenként, sem funkciónként, ami egy ilyen volumenű szerződésnél elfogadhatatlan”. Csak a gépészeti helyiségekért nem kell fizetni, de minden más területért nagyvonalúan kifizeti az állam az előbbi – a magas presztízsű belvárosi lokációhoz szabott – díjat.

„Soha nem hallottam még olyan bérlőről, aki hajlandó ugyanazt az árat fizetni egy raktárért, pincéért vagy folyosóért, illetve a másodlagos, kiszolgáló részekért, mint amennyit a felső szinten található, panorámás irodákért”

– jegyezte meg egyikük, szerinte a gyakorlatban sokszor szintenként, illetve nagyobb egységenként eltérő árat harcolnak ki a minél jobb feltételekre hajtó bérlők.

Így méregdrágák lettek a parkolók

Az elnagyolt árazás különösképpen jól kitűnik abból, hogy az irodaház pinceszintjén található 12 kocsi tárolására alkalmas területet is ugyanazért a négyzetméterárért adták ki, mint minden más részt. Ezzel a számítással viszont az jön ki, hogy a pincében található beállók darabjáért 96 ezer forint plusz áfát fizetnek havonta közpénzből. Ha csak ahhoz a plusz 60 darab gépkocsihelyhez viszonyítjuk, amit ugyanebben a szerződésben a BIF Aranykéz Parkolóházában vettek ki darabonként 54 ezer Ft + áfáért, akkor is dupla ár jön ki.

Még durvább a reláció, ha azt vesszük, hogy a négyzetméter alapú számítás miatt a Vigadó Irodaház pinceszintjén lévő 12 parkoló darabjáért többet fizetünk, mint ha valaki a luxuskategóriát képviselő Kempinski Hotel Corvinusban bérelne ki egy beállót. Ha ugyanis valaki a szintén a központban fekvő hotel garázsában tartaná az autóját, akkor kell havonta 90 ezer forint plusz áfát fizetnie.

Ugyanakkor pont a területekről és árakról is szóló, 1. számú mellékletében a közérdekű adatokat kiadó kormányszerv több sort feketével átfestve kitakart, így ezeket a részeket nem ismerjük.

Közel 600 millió forint óvadékként

A szakértők szerint az is ritkaságszámba megy az ingatlanbizniszben, hogy egy ilyen nagyságrendű bérlőnél nemhogy pluszok nincsenek, de még 4 havi bérleti díjnak megfelelő óvadékot, vagyis a köznyelvben csak kaucióként emlegetett biztosítékot adnak. „Az irodapiacon a gyakorlat inkább 2, vagy maximum 3 havi kaució, 4 hónapnak bármelyik bérbeadó összetenné a kezét” – mondták. A bérlő, pontosabban az állam így a határidő alapján már át is utalt 592 millió forintot a BIF-nek.

Olyan forrást is sikerült találnunk, aki azért ismerte jól magát az épületet, mert az sokáig forgott befektetési lehetőségként az ingatlanpiacon, mielőtt a BIF 2017 őszén megvásárolta. „Az épületet a K&H Bank céljaira alakították ki még a 90-es évek közepén, ennek megfelelő műszaki színvonalon. Miután a pénzintézet kiköltözött, évekig üresen állt, a szakipari szerkezetei messze elmaradnak a kor irodai igényeitől, emiatt, illetve az elhelyezkedése miatt inkább az merült fel, hogy teljes átépítéssel szállodát lehetne kialakítani belőle” – mondta, a hosszú távú, szállodaként való hasznosításról tervdokumentáció is készült.

Ehhez képest a bérleti szerződés alapján a költözés előtt 300 millió forint + áfát költöttek az épület kialakítására, ami szakértőink szerint fajlagosan, az épület alapterületére leosztva nagyon alacsony. Szerintük ennyiből a piacon képtelenség valódi korszerűsítést, felújítást végezni, vagyis „kérdés, hogy egészen pontosan milyen színvonalú irodákért fizetünk valójában a prémiumpiacon szokásos árat”. Ezeket a kialakítási munkákat a BIF végezte el, csakhogy ennek a költségét is „kialakítási hozzájárulás”-ként a bérlő fizette – vagyis közpénzből tuningolták fel a beköltözésre Schmidt Máriáék irodáit.