szerző:
Tetszett a cikk?

Havonta nettó 101 millióért, így évente több mint 1,2 milliárd forintért bérli az Orbán-kormány a saját kormánybiztosának ingatlancégétől a belváros legfrekventáltabb részén található irodaházat, ahová 2021-ig átköltöztették az Agrárminisztériumot – derült ki a szerződésből, amit a hvg.hu-nak sikerült megszereznie. A megállapodást szakértőkkel vizsgáltattuk át, akik szerint kevés ilyen nagyvonalú konstrukciót látni az ingatlanpiacon. A kormány viszont arra hivatkozik, hogy csak Schmidt Máriáék épülete felelt meg az igényeiknek, mert a tárcának közel kell maradnia a Parlamenthez, és ezt az épületet a rendőrség jobban tudja védeni.

Kétséget kizáróan közérdekű, vagyis a nyilvánosságra tartozó adat, mennyiért és hogyan bérli az Orbán-kormány a Schmidt Mária érdekeltségébe tartozó cégtől azt az ingatlant, ahová ősszel átköltöztették az Agrárminisztériumot. Mégis szabályosan harcolnunk kellett, hogy megismerhessük a szerződést: miután a minisztérium passzolt, a bérletet intéző kormányszervhez fordultunk, mikor itt sem kaptunk választ, pert indítottunk az adatokért a Fővárosi Törvényszéken. Gulyás Gergely ezután az egyik kormányszóvivői tájékoztatón már azt mondta, hogy bírósági kényszer nélkül is kiadják az információkat, erre hivatkozva újra kikértük a szerződéseket.

A nyilvánosan elhangzott miniszteri ígéret után végül – egyes részek kitakarásával – kiadták magát a bérleti szerződést. Viszont hiába kértük újra, nem kaptuk meg annak a pályázatnak a dokumentumait, aminek eredményeképpen a választásuk pont a Vigadó Palota Irodaházra esett. Annyit árultak csak el, hogy „nemzetközileg elismert ingatlantanácsadó cég bevonásával végzett piackutatás előzte meg” az ingatlan kiválasztását. A „szűkített listán fennmaradó három épületet szigorú szempontrendszer szerint” minősítették, melyik felel meg a tárca „kiemelt közintézmény jellegéhez és működéséhez”, és Schmidték ajánlata „kielégítette valamennyi vizsgált kritériumot”.

Az irodaházat a kormánybiztos érdekeltségébe tartozó Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (röviden: a BIF) üzemelteti. A tőzsdén jegyzett, milliárdos ingatlanhasznosító társaság fő részvényese a Pió-21 Kft., amely teljesen családi cég: a többségi tulajdonosa Schmidt Mária, mellette lányának, Ungár Annának és fiának, Ungár Péter LMP-s képviselőnek van részesedése. Így az ingatlanbiznisszel végül a kormánybiztos és ellenzéki képviselő fia jár jól. Nem jelentették be előre, hogy évekre ide költözik a tárca, de sikerült megtudnunk, és megírtuk, hogy már javában hurcolkodtak át a Duna-parthoz közeli épületbe.

©

Szakértők: Soha rosszabb bérlőt senkinek

A nagy nehezen megszerzett szerződést ezután megmutattuk több – jogász, illetve ingatlanpiacon jártas – szakértőnek, a politikai szál miatt valamennyien névtelenséget kérve vállalták, hogy átvizsgálják az összesen 86 oldalas dokumentumot. Egymástól függetlenül arra jutottak: a megállapodás megfelel a vonatkozó jogszabályoknak, viszont a konstrukció láthatóan úgy van összerakva, hogy jól járjon vele a Schmidt Mária érdekeltségébe tartozó, bérbeadó cég.

Ez a jelenlegi ingatlanpiacon bombaüzlet – mondta sommásan az egyik szakértő, szerinte ugyanis sok ingatlanhasznosító örülne egy olyan bérlőnek, amelyik az egész épületet egyben kiveszi, ráadásul kiszámíthatóan, ennyi időre. A szerződés ugyanis határozott időre szól, 2018 októberétől 2021. szeptember 30-ig, amíg az Agrárminisztérium Kossuth téren található, korszerűtlen székházát felújítják. Így kevésbé kell számítani a bérlő idő előtti elköltözésére vagy bármilyen váratlan eseményre, mint amikor a versenyszférából kerül ki a bérlő.

Piaci ár – már ha muszáj a legfrekventáltabb részen bérelni

A szerződés szerint a BIF-től a kormány nemcsak a Vigadó mellett található, összesen 15 ezer négyzetméteres épületet bérelte ki, hanem a szomszédos Aranykéz Parkolóházban további 60 darab parkolóhelyet. Ezért a következő bérleti díjat fizeti a kormány:

  • az épületért négyzetméterenként, havonta 6417 Ft + áfát fizet, a teljes területre így 98,2 millió forint + áfát,
  • az Aranykéz Parkolóházban egy parkolóhely havonta 54 ezer Ft + áfa, így összesen 3,27 millió + áfa a 60 beálló egy hónapra,
  • így a havi díj 101 millió forint plusz áfa, vagyis évente több mint 1,2 milliárd forintba kerül az ingatlan bérlete.

Szakértőink szerint ez piaci ár a főváros egyik legfrekventáltabb, így legdrágább részén, amit Central Business District (CBD)-nek, illetve „központi üzleti negyed alpiac”-nak neveznek. „Az iroda részpiacok közül a belváros a teljes V. kerületet, illetve az Andrássy út déli részét foglalja magában, a budapesti prémium irodapiac egyértelműen ezen a részpiacon belül koncentrálódik” – magyarázta egyikük, hozzátéve, hogy ez a rész az olyan bérlők körében népszerű, akik kifejezetten „magas presztízsű irodát keresnek reprezentatív megjelenéssel”, így jellemzően a pénzügyi tanácsadók, ügyvédi irodák és az állami szervek keresik az itteni ingatlanokat.

Így a rendőrség jobban meg tudja védeni

A bérletet intéző Közbeszerzési és Ellátási Főigazgatóság (KEF) úgy fogalmazott lapunknak küldött válaszában, hogy a fővárosban valóban „széles irodapiaci kínálat” van, csakhogy valóban szempont volt a „kifejezetten szűk belvárosi lokáció, a Parlamenthez és más minisztériumokhoz közeli elhelyezkedés”. (Ehhez képest maga Orbán Viktor hivatala is messzebb, a budai Várba költözött a többi tárcától.)

Ezen kívül nyilván számított az alapterület, hiszen 800-900 fős létszámú tárcáról van szó, és hogy „biztonsági és munkaszervezési okokból” előnyösebb, ha egy egész épületet bérelnek ki egyben. Így többek közt azért, mert a Készenléti Rendőrség őrzi, „amit egy több bérlős épületnél nehéz megszervezni” – magyarázták.

Csakhogy szakértőink szerint a gyakorlathoz képest több furcsaság is van a megállapodásban, így mindjárt az, hogy ilyen volumenű, 15 ezer négyzetméterről kötött megállapodásnál jelentős kedvezményeket szokás adni a versengő ingatlanpiacon. Így például akár több hónapos bérletidíj-mentes időszakot, vagy más pluszokat, de ilyesmi a szerződésben nem jelenik meg.

©

Mindent ugyanazon a négyzetméteráron

Forrásaink szerint az is érthetetlen, hogy nem differenciálták megfelelően a bérelt területet „sem szintenként, sem funkciónként, ami egy ilyen volumenű szerződésnél elfogadhatatlan”. Csak a gépészeti helyiségekért nem kell fizetni, de minden más területért nagyvonalúan kifizeti az állam az előbbi – a magas presztízsű belvárosi lokációhoz szabott – díjat.

„Soha nem hallottam még olyan bérlőről, aki hajlandó ugyanazt az árat fizetni egy raktárért, pincéért vagy folyosóért, illetve a másodlagos, kiszolgáló részekért, mint amennyit a felső szinten található, panorámás irodákért”

– jegyezte meg egyikük, szerinte a gyakorlatban sokszor szintenként, illetve nagyobb egységenként eltérő árat harcolnak ki a minél jobb feltételekre hajtó bérlők.

Így méregdrágák lettek a parkolók

Az elnagyolt árazás különösképpen jól kitűnik abból, hogy az irodaház pinceszintjén található 12 kocsi tárolására alkalmas területet is ugyanazért a négyzetméterárért adták ki, mint minden más részt. Ezzel a számítással viszont az jön ki, hogy a pincében található beállók darabjáért 96 ezer forint plusz áfát fizetnek havonta közpénzből. Ha csak ahhoz a plusz 60 darab gépkocsihelyhez viszonyítjuk, amit ugyanebben a szerződésben a BIF Aranykéz Parkolóházában vettek ki darabonként 54 ezer Ft + áfáért, akkor is dupla ár jön ki.

Még durvább a reláció, ha azt vesszük, hogy a négyzetméter alapú számítás miatt a Vigadó Irodaház pinceszintjén lévő 12 parkoló darabjáért többet fizetünk, mint ha valaki a luxuskategóriát képviselő Kempinski Hotel Corvinusban bérelne ki egy beállót. Ha ugyanis valaki a szintén a központban fekvő hotel garázsában tartaná az autóját, akkor kell havonta 90 ezer forint plusz áfát fizetnie.

Ugyanakkor pont a területekről és árakról is szóló, 1. számú mellékletében a közérdekű adatokat kiadó kormányszerv több sort feketével átfestve kitakart, így ezeket a részeket nem ismerjük.

Közel 600 millió forint óvadékként

A szakértők szerint az is ritkaságszámba megy az ingatlanbizniszben, hogy egy ilyen nagyságrendű bérlőnél nemhogy pluszok nincsenek, de még 4 havi bérleti díjnak megfelelő óvadékot, vagyis a köznyelvben csak kaucióként emlegetett biztosítékot adnak. „Az irodapiacon a gyakorlat inkább 2, vagy maximum 3 havi kaució, 4 hónapnak bármelyik bérbeadó összetenné a kezét” – mondták. A bérlő, pontosabban az állam így a határidő alapján már át is utalt 592 millió forintot a BIF-nek.

Olyan forrást is sikerült találnunk, aki azért ismerte jól magát az épületet, mert az sokáig forgott befektetési lehetőségként az ingatlanpiacon, mielőtt a BIF 2017 őszén megvásárolta. „Az épületet a K&H Bank céljaira alakították ki még a 90-es évek közepén, ennek megfelelő műszaki színvonalon. Miután a pénzintézet kiköltözött, évekig üresen állt, a szakipari szerkezetei messze elmaradnak a kor irodai igényeitől, emiatt, illetve az elhelyezkedése miatt inkább az merült fel, hogy teljes átépítéssel szállodát lehetne kialakítani belőle” – mondta, a hosszú távú, szállodaként való hasznosításról tervdokumentáció is készült.

Ehhez képest a bérleti szerződés alapján a költözés előtt 300 millió forint + áfát költöttek az épület kialakítására, ami szakértőink szerint fajlagosan, az épület alapterületére leosztva nagyon alacsony. Szerintük ennyiből a piacon képtelenség valódi korszerűsítést, felújítást végezni, vagyis „kérdés, hogy egészen pontosan milyen színvonalú irodákért fizetünk valójában a prémiumpiacon szokásos árat”. Ezeket a kialakítási munkákat a BIF végezte el, csakhogy ennek a költségét is „kialakítási hozzájárulás”-ként a bérlő fizette – vagyis közpénzből tuningolták fel a beköltözésre Schmidt Máriáék irodáit.

VELETEK VAGYUNK – OLVASÓKKAL, ÚJSÁGÍRÓKKAL!

A hatalomtól független szerkesztőségek száma folyamatosan csökken, a még létezők pedig napról napra erősödő ellenszélben próbálnak talpon maradni. A HVG-ben kitartunk, nem engedünk a nyomásnak, és minden nap elhozzuk a hazai és nemzetközi híreket.

Ezért kérünk titeket, olvasóinkat, hogy tartsatok ki mellettünk, támogassatok bennünket, csatlakozzatok pártolói tagságunkhoz, illetve újítsátok meg azt!

Mi pedig azt ígérjük, hogy továbbra is minden körülmények között a tőlünk telhető legtöbbet nyújtjuk a számotokra!
Farkas Zoltán: Memóriapróba

Farkas Zoltán: Memóriapróba

Kivonul a Google Ausztráliából, ha elfogadják az új médiatörvényt

Kivonul a Google Ausztráliából, ha elfogadják az új médiatörvényt

5,7 milliárdért gyártanak új kompokat és katamaránokat a Balatonra

5,7 milliárdért gyártanak új kompokat és katamaránokat a Balatonra