"Ma Magyarországon lakhatási válság van"
Nem szabad illegitimnek tekinteni a lakhatási költségekbe való politikai beavatkozást. A lakhatás kérdését koherens lakáspolitikával kell kezelni, amely a teljes lakásszektor hiányosságaira reflektál, közben pedig kiemelt figyelmet fordít az erre leginkább rászorulók érdekeire. A középosztálynak nyújtott hiteltámogatások és a nagy fogyasztású háztartásoknak kedvező rezsicsökkentés nem fogják megoldani a lakhatási válságot – állítják a hvg.hu várossorozatának vendégszerzői, Horváth Vera lakáspolitika-kutató és Pósfai Zsuzsi urbanista.
A 2010 óta eltelt időszak legfontosabb szavazatnyerő intézkedései közül számos a lakhatási költségek csökkentésével volt összefüggésben: ilyen volt a rezsicsökkentés és a devizahitelesek kimentésének különböző eszközei, de ide tartoznak a kevésbé látványos közpolitikai eszközök is, mint például a közalkalmazottaknak szóló kedvezményes lakáshitelek.
Ezekre az intézkedésekre könnyű rásütni, hogy populisták (és valóban azok), de azt nehéz vitatni, hogy nem valós problémákra adnának egyfajta választ. De mégsem a választók populizmus iránti fogékonysága vagy naivitása miatt lettek népszerűek, hanem azért, mert ma Magyarországon lakhatási válság van, ami eléri az erős szavazóbázisnak számító középosztályt is.
A középosztály, mint ahogy ezzel a hvg.hu is külön sorozatban foglalkozott, valóban egyre bizonytalanabb helyzetbe került az elmúlt években. A válság, az elhúzódó recesszió, valamint a munkaadókat sújtó – a költségvetés bevételeit növelő – egyes kormányzati intézkedések (pl. ágazati különadók) következtében piaci munkahelyek szűntek meg, és nem teremtődtek kellő számban újak. Akik nem tartoztak a hiteles mentőcsomagok közvetlen nyertesei közé, azok azt látták, hogy romlottak a lakásszerzési, illetve lakás- és rezsifizetési lehetőségei.
A 2008-tól napjainkig felhalmozódó közmű- és lakáshitel-hátralékok alapján is egyértelmű, hogy a lakásválság nem csak a legszegényebbeket érinti. 2012-ben egy háztartás havi kiadásainak átlagosan több mint negyedét (egyes becslések szerint majdnem a harmadát) fordították lakásköltségekre. Ugyanez egy szegényebb család esetén elérhette a havi kiadásoknak akár a felét is. A háztartások jelentős részének tehát óriási terhet jelent a lakhatási költségek fizetése, amire valamilyen választ kell találni.
A lakhatás közpolitikai ügy
A lakhatás – akár saját, akár bérelt lakásról van szó – nem közönséges piaci jószág; a közpolitika által megteremtett keretek, illetve támogatások nélkül egyetlen országban sem működőképes. A rendszerváltó országokra sokszor jellemző az a liberális gazdaságpolitika, amely a támogatott lakásformákat leépíti, és a teljes kérdéskört igyekszik a szabad piaci mechanizmusokra bízni. Ebbe illeszkedett be a rendszerváltást követő drasztikus lakásprivatizáció is, amelynek során 2000-re a teljes lakásállománynak mindössze 3-4 százaléka maradt köztulajdonban.
Hasonló folyamat zajlik Nyugat-Európában is: az állam fokozatosan leépíti a lakásszektornak adott támogatást, és azt célzottan egyre szűkebbre szabott társadalmi csoportoknak szánja. A régi EU-tagországokban ez a folyamat azonban csak lassan zajlik, s a lakások jelentős hányada még mindig szociális bérlakás, a lakhatás támogatása pedig fontos közpolitikai ügy. A szociális bérletek aránya Hollandiában 32 százalék, Ausztriában 23 százalék (Bécsben 60 százalék), Nagy-Britanniában 18 százalék. Emellett sok országban a magánbérletben élők is jogosultak lehetnek jelentős lakhatási támogatásra.
A fenti számok mellett eltörpül Magyarország szociális bérlakáskínálata, de a magánbérletek aránya is. A széles rétegek számára (ideértve a bérleti szektort is) elérhető támogatás nemcsak az alsó és a középosztály lakhatását segíti, hanem – többek között – a munkaerő-piaci mobilitást, s ezen keresztül a munkanélküliség enyhítését, a gazdasági növekedést, vagy akár a kisebbségi csoportok könnyebb integrációját és térbeli szegregációjuk csökkentését is. A jól felépített és a gazdaságpolitikával összehangolt lakáspolitika segíti a kiegyensúlyozottabb városszerkezet kialakítását, és csökkenti a lakáspiac kitettségét a piaci ingadozásoknak.
Óriási jelentősége ellenére a lakáspolitika Magyarországon elhanyagolt terület maradt a rendszerváltás után, és ez 2010 óta sem változott, sőt! Bár a Fidesz a választási programját nézve komoly lakáspolitikai ambíciókkal vágott neki a kampánynak, a tömeges otthonteremtés valójában soha nem kezdődött meg. A kormányzati lakáspolitika ehelyett épp ugyanúgy sok sebből vérzik, mint az unortodox gazdaságpolitika, vagy éppen a közelmúltban nagy port kavart energiapolitika. A kormánypárt határozott és rendkívül költséges, „macsó” intézkedésekbe vágott bele anélkül, hogy bármiféle átlátható stratégiát követne. Annak ellenére, hogy a kormány nem vállalta fel a koherens lakáspolitika ügyét, a lakhatási válság által érintett milliók választói potenciálját felismerve, elkezdett beavatkozni a lakáspiac bizonyos szegmenseibe.
Rezsicsökkentés
A közműcégek (részleges) privatizációja mellett az állam az elmúlt két évtizedben fokozatosan kilépett a közműszolgáltatások támogatásából, így azok árai radikálisan emelkedtek. Bár a rezsiharcos retorika mellett ez kevéssé jelenik meg a hazai sajtóban, ez nem csak Magyarországon történt így. A kilencvenes évek privatizációs hullámai után ma számos európai országban a közműszolgáltatások közösségi tulajdonba való visszavételére törekednek, miután a szolgáltatás biztosításának privatizációja nagyobb pénzügyi hatékonyság helyett csupán a szolgáltatások árának emelkedéséhez vezetett.
Európai összehasonlításban a vásárlóerőhöz mérten Magyarországon a legmagasabbak közé tartoztak a közműdíjak, így az azok korlátozására tett lépések teljes mértékben indokoltak. Erre azonban a hatósági árszabályozás az egyik legkevésbé életképes megoldás. Egyes országokban a közműszolgáltatásokat újra közösségi tulajdonba helyezik, és egyúttal modernizálják azok szervezeti hátterét. Máshol a kisfogyasztók számára szociális díjszabással teszik elérhetővé a szolgáltatást, vagy pedig az energiahatékonyságot növelő felújítások támogatásával csökkentik a fogyasztást. A hazai döntéshozók mégis más utat választottak: nem kerestek innovatív, energiahatékony, vagy a legrászorultabbakat támogató megoldásokat, hanem a rendszerváltás előtti időket idéző módszerrel hatósági árszabályozást vezettek be, és az ár csökkentésére kötelezték a szolgáltatókat.
A sorozatban fiatal urbanisták írnak a közteret, lakáspolitikát, városfejlesztést érintő kérdésekről. A cikkekben megjelenő vélemények a szerzők szakmai álláspontját tükrözik, nem a hvg.hu véleménye.
A Négy tigris piac bezárásáról
A Városliget-törvényről és a Múzeumi Negyed-koncepcióról
A rezsicsökkentés univerzális díjszabás-korlátozásának legfontosabb hibája, hogy a nagyobb fogyasztású háztartásoknak kedvez. A köztulajdonba való visszavétel ráadásul épp akkor történik, amikor a hazai hálózatok jelentős részben elavultak, és korszerűsítésük komoly befektetést igényelne. Gazdaságilag célszerűbb lenne az időszakosan jelentkező nagyobb befektetési igények kielégítése után (amit szabályozási eszközökkel el lehetne érni) tenni lépéseket a közműcégek visszavásárlására. A nagyszabású politikai kampány keretében végrehajtott rezsicsökkentés miatt pedig az is elképzelhető, hogy a szolgáltató cégek a további árszabályozásra felkészülve, még időben szétválasztják portfóliójukat, és csak a tevékenységük veszteséges részét adják át az államnak.
Devizahitelesek kimentése
Míg néhány évtizede a városi lakosság fele államilag szabályozott árú, olcsó bérletben lakott, addigra ennek intézményei – a munkásszállók, a szociális bérlakások – a kétezres évek elejére gyakorlatilag eltűntek. A magánbérleti szektor szabályozatlansága és kiszámíthatatlansága mind a mai napig elsősorban átmeneti megoldásnak számít. Aki az elmúlt két évtizedben biztos lakhatásra vágyott, más lehetőség híján saját lakást vásárolt, még akkor is, ha ezt valójában nem engedhette volna meg magának. Az állam a tulajdonszerzést a 2000-es évek elejéig a jelzáloghitelek központi támogatásával segítette, addigra azonban ez finanszírozhatatlanná vált a költségvetés számára. Megmaradt azonban az érdeklődés a megfizethető jelzáloghitelek iránt, ezért a 2004-ben bevezetett devizaalapú hitelkonstrukciók megjelenése után Magyarország rövid időn belül „frankfüggővé” vált. Bárki kedvére elítélheti azokat, akik LCD-televízióra vettek fel frankhitelt, a magyarországi hiteladósok jelentős része azonban az életképes lakáspolitikai koncepció hiánya miatt került szorult helyzetébe.
A devizahiteles mentőakciók 2011-ben indultak a végtörlesztéssel. Az intézkedés rengeteg kritikát kapott, amiért gyakorlatilag csak azoknak a bajbajutottaknak nyújtott segítséget, akik képesek voltak néhány hónap alatt több millió forintot előteremteni a jutányos árú egyösszegű törlesztésre. Pedig ez összhangban állt a mentőakció mögött feltételezhető rációval: a kormányzat célja nem a szegény emberek megsegítése volt, hanem a középosztálybeli embereket kívánta kihúzni az átmenetinek vélt bajból. A végtörlesztést követte az árfolyamgát, majd a devizaalapú hitelek forintosítása. Bár a devizaalapú hitelek bedőlése épp úgy valós és kezelendő probléma, mint a kiemelkedően magas rezsiköltségek ügye, nehezen megmagyarázható, hogy miért csak ezzel a nehézséggel küzdő csoportot segítette az állam kitüntetett figyelemmel, miközben rengeteg háztartás küzd lakhatási gondokkal – olyanok is, akiknek a forinthitel törlesztése okoz nehézséget, vagy épp semmilyen hitelt nem vettek fel.
A devizahitelesek kimentésének egy másik módszere volt a Nemzeti Eszközkezelő (NET) létrehozása 2012 elején. Ez fizetőképességtől függetlenül bármely „hitelkárosult” számára nyitva áll: azok a devizaadós háztartások is beléphetnek, amelyek a többi programot nem engedhették meg maguknak. A NET valóban megmenti a tönkrement családokat a közvetlen problémától, és a magáncsőd lehetősége is gyakorlatilag csak a bekerülő adósok számára elérhető. (Aki nem tagja a NET-nek, attól a bank a lakás eladása után is követelheti a fennmaradó tartozás megfizetését, ha a lakás értéke a kölcsönt nem fedezi.) Ugyanakkor hosszú távú megoldást nem jelent, a döntő többségükben alacsony jövedelmű és leszakadó térségekben elhelyezkedő NET-es lakások lakói ugyanis ezzel a lépéssel sem kerülnek közelebb a munkaerőpiachoz, azaz saját erőből továbbra sem lesznek képesek javítani helyzetükön. (A NET 2013 végéig 15 ezer családon segített – a szerk.)
Lakáspolitika: a hiányzó láncszem
A tartós megoldások keresése és kidolgozása helyett tehát a középosztályi érdekek kiszolgálása dominál, és a kormányzat ezt a célt nem fenntartható intézkedésekkel éri el, hanem olyan színpadias, rövid távra szóló lépésekkel, amelyek széles szavazóbázist képesek garantálni, legalábbis 2014 tavaszáig.
A jelenlegi kormány populáris lakáspolitikai intézkedéseket valósít meg, de soha nem beszél lakáspolitikáról, nem ismeri el a probléma strukturális jellegét. Az intézkedések fenntarthatóságának kérdése pedig fel sem merül. A bevezetett intézkedések minden esetben csak egy-egy szűk, választási szempontból értékes társadalmi csoportot céloznak.
Nem szabad ugyanakkor illegitimnek tekinteni a lakhatási költségekbe való politikai beavatkozást. A lakhatás kérdése igenis közügy, melyben a politikának legitim szerepe van. Ezt azonban koherens lakáspolitikával kell kezelni, amely a teljes lakásszektor hiányosságaira reflektál, és közben kiemelt figyelmet fordít az erre leginkább rászorulók (hajléktalan emberek, túlzsúfolt, egészségtelen és komfort nélküli lakásokban, szegregált területeken élők, díjhátralékokat felhalmozók stb.) érdekeire. A középosztálynak nyújtott hiteltámogatások és a nagy fogyasztású háztartásoknak kedvező rezsicsökkentés nem fogják megoldani a magyarországi lakhatási válságot. Minden magyar párt megfogadhatná az itt tárgyalt intézkedések népszerűsége mögött meghúzódó tényleges üzenetet: a valós lakáspolitikai intézkedésekre nagy a társadalmi igény.
HVG-előfizetés digitálisan is!
Rendelje meg a HVG hetilapot papíron vagy digitálisan, és olvasson minket bárhol, bármikor!
