Kék víz, jet ski a hullámok között, jachtkikötő a lakás előtt - a tengerparti nyaralást idéző reklám egy most épülő budapesti lakó- és sportcentrumra óhajtja felhívni a figyelmet, mégpedig a forgalmas Váci út szomszédságában, a hangzatos elnevezésű Marina parton. A beruházó az izraeli tulajdonú, 3,3 milliárd forint jegyzett tőkéjű Autóker Holding Rt., amelynek értékesítési igazgatója, Aradi Ferenc szerint vevőik a Duna-parton az átlagos lakásáraknál akár százezer forintokkal többet is megadnak négyzetméterenként. Így az első és második ütemben elkészülő, csaknem ötszáz lakás többségét négyzetméterenként 300 ezer és 500 ezer forint közötti áron már szerkezetkész állapotban eladták az egyébként bizonyára jó képzelőerővel megáldott ügyfeleknek, akik egyelőre hatalmas földbuckákba, egy gyaloghídnak készült betonkolosszusba, valamint a KSI kajak-kenu szakosztályának viskóiba botlanak az ígért paradicsomi állapotokra kiszemelt telken.

A jó marketing ma már az értékesítés elemi feltétele, nem úgy, mint négy-öt éve, amikor jószerével lábon elkelt szinte valamennyi fővárosi új lakás. Most viszont pang a piac. Az építőipari beruházók, ingatlanforgalmazók többsége úgy véli, az állami lakástámogatások 2003 decemberében bekövetkezett megkurtításával a kereslet is visszaesett, ezért országszerte több mint 10 ezer új lakás áll üresen. A szigorítást megsínylette az ugyancsak a víz közelségére építő Kőérberek-Tóváros fejlesztője, a Demján-csoporthoz tartozó Arcadom Építőipari Rt. is, amely a XI. kerületi beruházást még akkor határozta el, amikor javában tartott a boom. Így derült égből mennykőcsapásként érte, amikor az értékesítés fázisában a kormány mérsékelte a kamattámogatást, és 30 millió forintról 15 millióra csökkentette a felvehető hitel maximumát. Az első ütemben elkészült háromszáz lakásnak eddig a háromnegyede kelt el a 370 ezer forinton induló négyzetméteráron. Az Arcadom most arra kényszerült, hogy a nagyobb lakásokat kettéválassza - holott az igazgatóság elnöke, Bálint Péter maga is azt vallja, hogy a lakáspolitikai szigorítással megváltozott fizetőképes kereslethez történő alkalmazkodás újratermeli az élhetetlen garzonok világát. A kisméretű lakások piacát 2003 végéig a befektetési célú lakásvásárlás hajtotta fel, manapság a pénzhiány.

A korábbi évek lendületének köszönhetően az idei év első felében még 11 százalékkal több lakás készült el, mint egy évvel ezelőtt (lásd grafikonunkat a 87. oldalon). Ugyanakkor a tavalyinál 10 százalékkal kevesebben kaptak lakásépítési engedélyt, ami viszont visszaesést sejtet. Az országos lakásépítési átlagot ráadásul Budapest húzta fel; a megyei jogú városokban az idén már egyötödével csökkent a használatba vett új lakások száma, építési engedélyből pedig 36 százalékkal adtak ki kevesebbet, mint 2004 első hat hónapjában. A statisztika az otthonok aprózódását is megerősíti. Országos átlagban az építkezők a tavalyi 95 négyzetméterrel szemben az idén már alig 90 négyzetméterrel is beérték, Budapesten pedig a tavalyi 77 négyzetméter helyett átlagosan 62 négyzetméterre zsúfolták össze a családi életteret. Ennél is riasztóbb a lakásforgalom lassulása: a Fővárosi Illetékhivatal második negyedéves adatai szerint az idén mindössze 8 ezer, míg tavaly ugyanezen három hónapban még 18 ezer budapesti lakóingatlan cserélt gazdát.

Egyenesen válságról beszél Tilk László Géza, a budapesti árváltozásokat immár tizedik éve szisztematikusan gyűjtögető Ingatlan-Online adatbank szakírója. Ha a költözni óhajtók nem képesek túladni megunt ingatlanukon, akkor nem tudnak belefogni vásárlásba sem - érvel. A piac leblokkolódásában minden bizonnyal szerepe van annak, hogy 2003 decemberétől használt lakás vételéhez már legfeljebb 5 millió forint kölcsönt lehet felvenni. Ráadásul újabb csapást jelenthet, ha a használt lakások értékesítésére netán forgalmi adót vetnének ki. Ennek az aggodalomnak van is alapja: az unió előírásai szerint a használat célja alapján nem lehet különbséget tenni két ingatlan között, márpedig a használt lakóingatlanok értékesítése tárgyi adómentes, míg a használt irodák eladása általánosforgalmiadó-köteles.

A tervezett, de a kereslet visszaesésével utóbb túl kockázatosnak ítélt beruházások elhalasztását jelzik azok az elgazosodott foghíjtelkek - például a VIII., a IX., a XIII. vagy a XIV. kerületben -, amelyeken a tavalyi év végén vagy az idei elején még kitáblázták, hogy "itt társasház épül", és hogy "lakások leköthetők", mára azonban a megjelölt beköltözési határidő már végképp tarthatatlanná vált, vagy a hirdetés is eltűnt. Értékesítési gondokra utaló, gyanús jel a különböző akciók meghirdetése is, egyes lakásokhoz például beépített konyhabútort vagy "fél garázst" ígérnek a forgalmazók.

Ha hinni lehet a piaci hangulatnak, az átlagos lakásárak az elmúlt egy évben alig változtak, vagy már csökkentek is - bár ezt hivatalos adattal vajmi nehéz volna bizonyítani (lásd Tippmix című írásunkat a 86. oldalon). A GKI Gazdaságkutató Rt.-nek a minap kiadott jelentése szerint az ingatlanforgalmazók április-június között az új lakások piacán országosan 2 százalékos, a használt lakásokén pedig 3 százalékos áresést tapasztaltak. A fejlesztők viszont átlagosan 1,5 százalékos áremelkedést érzékeltek. A forgalmazók a következő 12 hónapban az új lakások esetében 2,5 százalékos - tehát a 4 százalék körüli átlagos infláció alatti - drágulást, a használtak esetében pedig stagnálást prognosztizálnak. A fejlesztők ugyanakkor 4 százalékos áremelkedésre számítanak. A Magyar Nemzeti Bank szokásos féléves körképe szerint a pénzintézetek többsége az első félévben változatlannak érzékelte a lakásárakat, és a következő időszakban is csak alig egyharmaduk számít drágulásra.

Mindent összevetve a lakáspiac nincs válságban, mindössze a 2001 és 2003 közötti, erőltetett növekedés után visszazökkent a rendes kerékvágásba - állítja egybehangzóan a GKI és a Városkutatás Kft. Ez utóbbi ügyvezetője, Hegedüs József egyébként arra számít, hogy a jelenleg 6,25 százalékos jegybanki alapkamat további csökkenésével ismét növekedni fog a támogatott hitelek aránya. Ugyanakkor a piac egyre jobban differenciálódik, de a sikeres fejlesztőknek még nincs okuk panaszra. A Quadrat Építőipari Kft. például a sokak által telítettnek ítélt IX. kerületben a 87 új lakás 70 százalékát három hónappal az átadás előtt már értékesítette, méghozzá a nem is alacsony 350-450 ezer forintos négyzetméteráron. Nem csoda, hiszen a látvány meggyőző: a Ferencváros rehabilitációra kijelölt zónájában a néhány évvel ezelőtt még lelakott épülettömb helyén ma park van, amelyet szinte egytől egyig újonnan felhúzott házak öveznek. Az Üllői út túloldalán hasonló képet nyújt a Futó utca, ahol több más fejlesztő mellett az OTP Ingatlan Rt. is építkezett: a négy társasház 223 lakásának 70-80 százaléka már elkelt, a négyzetméterárak 310 ezer forinton indulnak. Az idei árrekordot pedig gyaníthatóan az ír hátterű Vigyázó Ingatlanfejlesztő Kft. állította be, amely a belvárosi Gresham-palota mellett újított fel két műemléki épületet összesen 4 milliárd forintból. A világhírű John Rocha belsőépítészeti tervei alapján kialakított 81 lakás mindegyike - mintegy 1 millió forintos négyzetméteráron - külföldi vevők kezébe került.

A kedvező fekvés a vidéki városokban is meghatározó, így Debrecenben a Nagyerdő mellett akár 400 ezer forintos négyzetméterárnál többet is megadnak. Ugyanakkor a korábban felkapott Sopronban a Várkerületen belül épült lakásokat lassan már egy éve árulják 350-360 ezer forintos négyzetméteráron, de még a 10-15 százalékos engedmény sem jelentett hatékony ösztönzést a vásárlásra. A városban csaknem húsz éve tevékenykedő Tér és Forma Ingatlanforgalmazó Kft. a belvárosi Rákóczi utcában most extrákkal - átrium kialakításával, tetőkerttel és szaunával - próbál piacot találni új lakásainak. Nem is eredménytelenül; bár a kivitelezés még az alapozásnál tart, a 320 ezer forintos négyzetméteráron kínált 35 lakás 40 százalékára már van vevő - mondta a HVG-nek Sághy Edit ügyvezető. Az OTP Ingatlan Rt. tapasztalatai szintén ellentmondásosak; Kecskeméten például a jövő év tavaszára ígért 51 lakás csaknem mindegyikét eladták a 260 ezer forintos induló négyzetméteráron, Nyíregyházán viszont az ebben a negyedévben beköltözhető 54 lakásból 250 ezerért csak minden ötödiket értékesítettek. "A vételi szándékkal érkezők is inkább kivárják a januárra beharangozott áfacsökkenést" - összegez a cég ingatlanforgalmazója, Némethné Szécsi Blanka. Lakáspiacról egyébként csak a városokban lehet beszélni, a falvakban szinte eladhatatlanok az ingatlanok. Aki költözésre adta a fejét, annak az elhagyott otthona többnyire évekig üresen áll.

Most érdemes ingatlant vásárolni, érvelnek a megtorpant árakkal az ingatlanforgalmazók. Az Otthon Centrum vezető elemzője, Valkó Dávid szerint a használt lakást vásárlók immár egy éve jó alkupozícióban vannak, a licitálást a kínálati árnál eleve 5-10 százalékkal alacsonyabban indíthatják. A jelenleg 25 százalékos áfakulcs 20 százalékra csökkentése átterelheti ugyanakkor a vásárlásokat a jövő évre, ami konzerválhatja az idei, nyomott árakat. Valkó szerint azért is érdemes a lakásvásárlásokat előrehozni, mert a jövő év második felében már a növekvő építési költségek - így például a dráguló energia - miatt mindenképpen áremelkedésre kell számítani. Ha pedig azt nem fogadja el a telített piac, a kivitelezők gyaníthatóan a minőségen spórolhatnak majd.