Lehet rosszabb? Menekülnek az ingatlanbefektetők a régióból?

Magyarországon összesen 407 millió euró kereskedelmi célú ingatlanbefektetés történt 2008-ban, amely jóval elmaradt a 2007-es rekord értékű, 1,9 milliárd euró befektetési értéktől. Szlovákiában 119 millió euróra csökkent a befektetési volumen az elmúlt évben, amely 60 százalékos visszaesést jelent az azt megelőző évhez viszonyítva. Közép-Európában a befektetők az irodai ingatlanokat részesítették előnyben, amelyek részaránya 43 százalékról 64 százalékra emelkedett 2007 és 2008 között. Ezzel szemben a kiskereskedelmi szektor részesedése 48 százalékról 23 százalékra esett vissza az időszak alatt.
 
Charles Taylor, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának vezetője visszafogott befektetési tevékenységre számít Közép-Európában az idei évben. „Az ingatlanok átárazódása a régióban akkor fog felgyorsulni, amikor az ingatlan tulajdonosok elfogadják a piaci feltételek változását. Ekkor olyan prémium ingatlanbefektetési lehetőségek adódnak majd, amelyre az elmúlt években nem volt példa. A gazdasági feltételek ugyan Közép-Európában is súlyosbodnak majd, de a régió továbbra is jobban fog teljesíteni, mint a nyugat. Arra számítunk, hogy az év második felében javulnak a hitelfeltételek, növekszik a kockázatviselési hajlandóság és fokozódik a befektetők érdeklődése a régió iránt."


LENGYELORSZÁG
 
Lengyelországban az ingatlanbefektetések összértéke az elmúlt évben meghaladta az 1.75 milliárd eurót, amely 42 százalékkal alacsonyabb a 2007. évben, illetve 66 százalékkal kevesebb a 2006. évben befektetett volumennél. Jó hír viszont, hogy a tavalyi év jelentősen túlszárnyalta a 2004. évi befektetési értéket. A befektetések jelentős visszaesését elsősorban az elmúlt év második felében kibontakozó hitelválság okozta. 2008 utolsó négy hónapjában a bankok felfüggesztették a hitelezési tevékenységüket, amely a befektetők nagy részét arra kényszerítette, hogy időszakosan szüneteltessék a befektetési tevékenységüket.
 
"A legutóbbi krízis rávilágított arra, hogy a lengyel piac nagy mértékben függ a német befektetési alapoktól. Ezen alapok távolmaradása esetén a prémium ingatlanok hozama várhatóan 150 bázisponttal fog elmozdulni a kiskereskedelmi és irodai ingatlanok esetében a 2008. év közepén tapasztalt 5,75 százalékos hozamhoz viszonyítva." mondta Mathieu Giguere, a Cushman & Wakefield varsói irodájának befektetési vezetője. A nagy befektetők körében tapasztalható bizonytalanságok miatt Mathieu Giguere úgy véli, hogy számos ügylet esetében emelkedni fognak a hozamok, amelyből néhány opportunista alap jelentős hasznot húzhat.
 
CSEHORSZÁG
 
Csehországban az üzleti célú ingatlanbefektetések összege az elmúlt évben elérte a 833 millió eurót a három főbb kereskedelmi szektorban (iroda, kiskereskedelem és ipari ingatlanok), amely 63 százalékkal alacsonyabb 2007-es év adataihoz viszonyítva. Csehországban a befektetések közel 90 százaléka a Lehman Brothers összeomlása után történt. A befektetési aktivitás egészen az utolsó negyedévig tartott, amíkor a nyílt-végű német befektetési alapok kivonultak a piacról. A befektetések közel 58 százaléka az irodapiacon történt. A kiskereskedelmi szektor részesedése 25 százalékot, míg az ipari szektor 17 százalékot tett ki. A Németországban bejegyzett befektetési alapok adták a befektetések több mint 60 százalékát.
 
James Chapman, a Cushman & Wakefield prágai irodájának befektetési vezetője szerint Csehországban az idei évben új típusú ingatlanbefektetők megjelenése várható. Az előjelzések alapján az opportunista alapok lesznek a meghatározó befektetők. A kockázatkerülő befektetők az érett piacokat választják, mivel számukra jóval fontosabb a biztonság, mint a lehetséges haszon. Az első félévben várhatóan tovább folytatódik a tranzakciók számának drámai csökkenése. A befektetők figyelemmel kísérik az ország gazdasági mutatóinak alakulását, az ingatlan árazásban bekövetkező változásokat, és a bérbeadás terén tapasztalható változásokat. Az ingatlanpiac talpraállása nagy mértékben attól függ, hogy a piaci szereplők milyen gyorsan reagálnak az árazásban bekövetkező alapvető változásokra, illetve üzleti szempontból mennyire lesznek elfogadhatóak az ingatlanfinanszírozás feltételei.

 INGATLANBEFEKTETÉSEK ÉRTÉKE 2008 (euróban)
 

Ország: Szektor:	LENGYELORSZÁG	CSEHORSZÁG	MAGYARORSZÁG	SZlovÁkia
Iroda	1,074.2 milliárd	481 millió	349 millió	85.1 millió
Kiskereskedelem	429.8 millió	207 millió	21 millió	21.0 millió
Ipari	138.13 millió	145 millió	37 millió	13.0 millió
Egyéb (hotel &(multifunkcionális)	106.1 millió
ÖSSZESEN	1.75 milliárd	833 millió	407 millió	119.1 millió

MAGYARORSZÁG
 
Az elmúlt évben Magyarországon az üzleti célú ingatlanbefektetések összege elérte a 407 millió eurót a három főbb kereskedelmi szektorban (iroda, kiskereskedelem és ipari ingatlan), amely jelentős visszaesést mutat az elmúlt évek átlag 1 milliárd euró éves befektetési volumenéhez viszonyítva.
A csökkenés a hitelválság közvetlen következménye, amelynek hatására csekély likviditás maradt a piacon. Magyarországon a befektetések több mint 85 százaléka az irodai szektorban történt 2008-ban.

A legjelentősebb ügylet a Bank Center megvétele volt a GLL által az utolsó negyedévben. Ez a tranzakció a teljes volumen egyharmadát adta. A vásárlók az üzletkötések több mint 50 százalékában nyílt-végű német befektetési alapok voltak, amelyek nagy része már rendelkezett magyarországi ingatlannal. 
 
"Idén várhatóan az opportunista alapok és tőkebefektetők fogják uralni a piacot, akik a magasabb hozam mellett prémium ingatlanokat és kényszer értékesítések keretében ingatlanokat tudnak megszerezni." mondta Charles Taylor. "A befektetők kivárják, amíg az eladók hozzáigazítják az árakat a nyugat európai piacokon tapasztalható emelkedő hozamokhoz. A befektetők folyamatosan keresik a kedvező finanszírozási lehetőségeket, amelyek megjelenése az év második felében várható." fűzte hozzá Taylor. 

SZLOVÁKIA
 
Az elmúlt évben Szlovákiában az üzleti célú ingatlanbefektetések értéke meghaladta a 119 millió eurót a három főbb szektorban (irodai, kiskereskedelem és ipari ingatlan), amely közel 60 százalékos visszaesést jelent a korábbi évek átlagához viszonyítva. A nemzetközi befektetők óvatossága miatt kevés nagy értékű tranzakció történt és a tranzakciók közel 50 százalékát szlovák (jóllehet külföldi tulajdonban lévő) befektetési alapok bonyolították.
 
A négy közép-európai ország közül Szlovákia gazdasága növekszik a leggyorsabb ütemben. Az euró fizetőeszköz 2009. január 1.-i bevezetésének köszönhetően Szlovákia vonzó célpont számos befektető számára.