Az Otthon Centrum a 2010. január-október közötti időszakban eladott, és kiadott lakásai alapján az derül ki, hogy jelentős különbségek vannak a budapesti kerületekben és a vidéki városokban elért hozamok között. Használt téglalakásnál az elérhető hozamok 3,7-7,2% között mozognak. Az V. kerületben túl magasak a lakásárak, így ott látszólag nem éri meg kiadási céllal befektetni.

Kecskemét központjában is sokan próbálkoznak a lakásskiadással

Mester Nándor

 A legjobbnak a VII., XI. XIII, kerületek, illetve vidéki városok közül Miskolc tűnik. Itt egyrészt átlag alatti ár párosul átlag feletti bérleti díjjal, vagy mindkettő átlag alatti (8. ker.). Budapesten ezek jellemzően a belvároshoz közeli, ’egyetemista’ kerületek, ill. Miskolcon is sok egyetemista van, amellett, hogy eleve kevés a téglalakás. Panellakásoknál a hozam 6,1-8,1% között mozog. Ez egyrészt kedvezőbb a tégláénál - hiszen bérleti díjban kisebb különbség a téglához képest, mint árban -, illetve kategórián belül is kisebb a szórás területenként, mint a téglánál.

„7-8 százalék már elég vonzó hozam ahhoz, hogy megérje befektetésnek, kiadási céllal lakást venni, nem is számolva a várható értéknövekedéssel. Itt nem számoltunk a járulékos költségekkel sem a vásárlásnál, sem kiadásnál, pl. adózás, amortizáció. Ráadásul a jó helyeken az árak azért mehetnek még kissé lejjebb, tehát van perspektíva még a jövőre vonatkozóan is” – emelte ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

ÁFA-szempont

Az általános forgalmi adóról szóló. törvény főszabálya szerint az ingatlan (pl: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása - tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel -, adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.

Az általános forgalmi adózás rendszerében e mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, viszont az e tevékenységhez eszközölt beszerzéseinek forgalmi adó tartalmát sem vonhatja le.

A lakóparkokban nehezebb a bérbeadás, de még így is megéri

Áfa szempontjából a bérbe, illetve haszonbérbe adónak lehetősége van arra, hogy adókötelessé tegye az ingatlan bérbeadási szolgáltatást, beleértve a lakóingatlan bérbeadását is. Az adóalany azt is választhatja, hogy kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlan tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmaz. Az adóalany az adókötelezettség választással kapcsolatos bejelentési kötelezettségét az Art. szerint teljesíti azzal, hogy attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. Az áfa köteles bérbeadás esetén a magánszemély számlaadásra kötelezett, egyéb esetben elég a számviteli bizonylat kiállítása.

Ingatlan bérbeadásának szja kötelezettsége

A bérbeadásból származó jövedelem ma (2010) két módon adózhat; vagy külön adózó jövedelemként, vagy a bérbeadó választása alapján az összevont adóalap részeként önálló tevékenység. Az országgyűlés által elfogadott adómódosítások alapján, a jövő évtől a helyzet változik, már csak az összevont adóalap részeként lehet adózni az ingatlan bérbeadás után. Előzetesen átgondolva és mérlegelve a lehetőségeket komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket felvállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, amely a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját javíthatja.” mutat rá Héhn Miklós, az RSM DTM tanácsadó cég partnere.

Bérkiegészítésnek jól jön a lakás bérbeadása

Az önálló tevékenység során a bérbeadó számára változatlanul érdemes előre megtervezni, hogy a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányad szerinti jövedelemadózást választja. Első esetben kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkákról pl. a vízvezeték szerelőtől vagy a festőtől. A második megoldásnál a bevétel 90 százaléka lesz az összevont adóalap részét képező jövedelem. E megoldást akkor érdemes alkalmazni, ha nem rendelkezünk a felmerült költségeket alátámasztó bizonylatokkal - emeli ki a szakértő.