Ma már nem lehet tovább görgetni azt a rengeteg ingatlant, amelynek hitelét egyáltalán nem tudják fizetni. A moratóriumok megszüntetése azonban nem történhet egyszerre a teljes portfólióra, hanem részletesen szabályozni kell ennek a módját. El kell dönteni, hogy mely típusú ingatlanokat, milyen ütemben, s főleg mely területeken kell értékesíteni.

A különböző régióknak, különböző lehet a felszívó képessége, erre tekintettel kell lenni. Egyes régiókban a mulasztó jelzáloghitel-adósok ingatlanjainak aránya az országos átlaghoz képest is kiemelkedően magas, melyeknek piacra bocsátása során kiemelkedően nagy figyelmet kell majd szentelni.

Értékek és mértékek

Az érvényesítéskor tekintettel kell lenni arra, hogy a bank által nyújtott hitel aránya hogyan viszonyul az ingatlan aktuális hitelbiztosítéki értékéhez, hiszen egy alacsonyabb értéknél nagyobb mozgástérrel, rugalmasan és főleg gyorsabban lehet az értékesítést lebonyolítani. A „felső régióban”, amennyiben az ingatlan értéke (jelentősen) meghaladja a tartozás értékét, egy körültekintőbb eljárásra van szükség.

Mi segíthet az adósokon?

Sok adós számára előnyös lehet az árfolyamrögzítés, de azért a részletekkel tisztában kell lenni. Az árfolyamrögzítés technikája nem új dolog, hiszen hasonló konstrukciót egyes bankok már alkalmaznak. Ugyanakkor az árfolyamrögzítésnek vannak árnyoldalai is, ha ugyanis az adott időszak alatt a rögzített árfolyam felett mozog tartósan az aktuális árfolyam, úgy a tartozás folyamatosan nő, amit vagy az ügyfélnek vagy a finanszírozónak/államnak kell rendeznie. Ez akkor kínálhat hosszabb távon megoldást, ha az időszak alatt az árfolyammozgás kiegyenlítődik.

Adósmentés kérdésekkel

Az adósmentő csomag egy nagyon komplex kérdéskör, amelynek többek között az alábbi kérdésekre kell megoldást találnia:
•  Mit kezd az önkormányzat az ingatlanokkal (amelynek fenntartási költsége is van)?
•  Mi történik abban az esetben, ha az adósnak egyéb tartozása is van pl. közművek felé, és egyéb végrehajtás is van az ingatlanon?
•  Minden ügyfelet és ingatlant külön kell vizsgálni, azonban szintén eltérő lehet, hogy ki és hogyan értékeli fel az ingatlan aktuális piaci értékét.
•  Hogyan fognak beszámítani az egyéb terhek?
•  Amennyiben szociális alapon történik, úgy ki és milyen módszerrel állapítja meg a bérleti díjat?
•  Amennyiben már nem a sajátjában lakik az ügyfél, úgy nem fog-e másképpen viszonyulni pl. az állagmegóváshoz? Ki fogja ezeket ellenőrizni?
•  Mi lesz a halmozottan hátrányos helyzetűekkel, akiknek a lakbér is sok (a rezsiről nem is beszélve)?

Aki nem tudja fizetni a hitelét, sok esetben lehetséges, hogy a rezsit sem tudja fizetni, ezért mindenképpen arra kell törekedni, hogy az adósok egyenként állapodjanak meg a bankkal, s lehetőleg fizessenek még akkor is, ha  csak egy havi csökkentett összeg kifizetésére képesek.

Bánfalvi László
ügyvezető igazgató
Otthon Centrum/HC Központ Kft.