Magyarországon egy tucatnyi ingatlanpiaci tranzakció játszódott le, összesen 350 millió euró értékben idén, ami éves összehasonlításban 43 százalékos visszaesést jelent. Az első háromnegyed év ingatlanbefektetési forgalma 45 százalékkal csökkent a tavalyihoz képest a Kelet-Közép-Európai régióban, ami még jó is ahhoz viszonyítva, hogy egyes nyugati piacokon ez elérte a 70 százalékot is – mondta el Borbély Gábor, a CBRE piacelemzési igazgatója a vállalat ingatlanpiaci kilátásokat bemutató sajtóeseményén.

Az évente átlagosan 5 milliárd eurónyi forgalmat lebonyolító lengyel piac például 61 százalékkal esett vissza, míg a cseh piac egészen jól szerepelt, hiszen mindössze 9 százalékkal csökkent a forgalom idén.

Az irodai kereslet harmadával csökkent, visszafogták a fejlesztéseket

Borbély Gábor szerint 2019-ben véget ért egy „hős korszak” az irodapiacon, ekkor 5%-os kihasználatlanság mellett, 640-650 ezer m2 volt évente a bruttó kereslet, ehhez képest az irodákat összesen 30%-kal kevesebben keresik, miközben a kihasználatlansági ráta 13%-ra emelkedett.

2023-ban is csupán a kormányzati szektor költözése miatt ugorhat meg az irodák iránti kereslet. A piacon azonban összességében kettős hatás érvényesül: egyrészt a kisebb, 80-150 fős, 500-2000 négyzetméteres irodákat használó cégek folyamatosan bővülnek, ahol a hibrid munkavégzésnek nincs akkora hatása. Másrészt, nagy esés következett be a szolgáltatóközpontok terén: ugyanis a budapesti piac – hasonlóan a prágai, bukaresti, lengyel piacokhoz – erősen kitett az SSC-szektornak, akik akár 10-15 ezer m2-en dolgoznak, azonban az elmúlt időszakban egy olyan organikus bővülés következett be, ami nem generált további irodaigényt, ugyanis itt kiválóan működik a hibrid munkavégzés.

A fejlesztési dinamika a 2010-es évek végén látott erős keresletre reagálva megindult 2021-23 között, azonban most a CBRE piacelemzési igazgatója szerint

a fejlesztők behúzzák a kéziféket, és a következő időszakban lényegesen kevesebb irodát fognak átadni a fővárosban.

Budapesten a jelenlegi 4,34 millió m2 irodaállomány mellé idén 180 ezer m2 új irodaterület készül el, míg 2024-ben 120 ezer m2 fejlesztésre számítanak, aminek csupán 40 százaléka vár már csak bérlőre.

Masszív beruházások a vidéki piacokon

Az ipari ingatlanok fejlesztése összvolument tekintve – beleértve a saját tulajdonú ingatlanok építését – egyre inkább Budapest és Pest megyén kívülre tolódik az országban zajló masszív beruházásoknak köszönhetően. Az ipari ingatlanok piaca 2019 után kezdett növekedni, ennek két mozgatórugója van Borbély Gábor szerint:

az e-kereskedelem térnyerése miatti raktárigény és a különböző működőtőke-beruházáshoz kapcsolódó területigény.

Budapesten 3,4 millió m2 bérraktár van, 350 ezer m2 épül jelenleg, és még további 520 ezer m2-t van tervben.

Az ország többi vármegyéjében pedig 1,5 millió m2, főleg az autóipari beruházások tengelyére húzódik fel, a leginkább felkapott területek Győr, Komárom, Tatabánya térsége, Kecskemét és Debrecen, valamint Miskolc.

Az ipari logisztikai ingatlanok egyre népszerűbbek az ingatlanfejlesztők körében, és egyre több piaci szereplő foglalkozik ipari ingatlanokkal. Ez annak köszönhető, hogy a kereslet az utóbbi években jelentősen megnövekedett, a bérlők területigénye szintúgy, másrészt az építése is egyszerűbb konstrukciót igényel, mint egy irodaház, így befektetési szempontból is kedvező termékké vált – mondta el a hvg.hu-nak Baka Gergely, a CBRE Ipari és Logisztikai Ingatlan részlegének Bérbeadási Igazgatója.

A piacon az elmúlt 3-4 évben nagyon alacsony volt az üresedési ráta: kevés elérhető ingatlan volt, így egy-egy raktárért több bérlő állt sorba. Azonban több szereplő belépett az elmúlt időszakban a piacra, megugrott az elérhető ipari ingatlanok száma, miközben a bérlők óvatosabbak a gazdasági környezet miatt.

Baka Gergely szerint azonban hazánk van, ahol hátrányból indul CEE régión belül: „Azoknál a bérlőknél, ahol a lokáció nem kötött – például ruhaipari vagy autóipari after sales alkatrész elosztóközpontok esetében –, régiós összehasonlításban Magyarország a magas bérleti díjak miatt nem eléggé versenyképes.” Lengyelországban akár 1,5 eurós különbség is megfigyelhető négyzetméterenként, miközben nem ritka, hogy a lengyeleknél 3 millió m2 új ingatlan kerül a piacra, ami közel megegyezik a teljes budapesti állománnyal.

Tartaniuk kell a lépést a trendekkel a kiskereskedelmi ingatlanoknak is

„Régiós összehasonlításban Magyarországon a leginkább negatív a kiskereskedők várakozásait mutató kiskereskedelmi hangulatindex” – emelte ki Borbély Gábor. Ennek ellenére úgy látja, hogy ezen a piacon is történik átalakulás: „sok régebbi, már jól működő területen végeznek kisebb bővítéseket. Emellett a szakértő szerint új jelenség az, hogy a nagyobb népsűrűségű területeken történnek fejlesztések, így a kiskereskedelmi egységek egyre közelebb kerülnek a vásárlókhoz.”

Garbutt-Pál Erika, a CBRE Kiskereskedelmi Üzletág Igazgatója a hvg.hu-nak elmondta, hogy bár a kereslet töretlen, a kereskedőkre háruló pénzügyi terhek lassítják le az üzlethálózat-fejlesztéseket: „a bérleti díjak emelkedése, a jelenlegi inflációs környezet, az üzemeltetési költségek növekedése és a munkaerőhiány miatt óvatosabban veszik rá magukat a kereskedők, hogy újabb helyszíneken nyissanak.”

Hozzátette, hogy a fejlesztések nem állhatnak le: „a bevásárlóközpontoknak tartaniuk kell az ütemet a trendekkel, az átalakuló vásárlói szokásokkal, ugyanis a vásárlók elvárják azt, hogy a hagyományos bevásárlás mellett egyre több szolgáltatást nyújtsanak a központok, például orvosi, kozmetikai szolgáltatásokat, szabadidős vagy sport lehetőségeket, vagy éppen üzleti megbeszélésekre szolgáltatott irodákat kínáljanak.”