Milyen telephelyet hitelez meg a bank?

Kiemelten fontos, hogy olyan ingatlant vásároljunk, melynek tulajdoni viszonya tiszta, önállóan forgalomképes legyen - az osztatlan közös tulajdon kérdése itt hangsúlyos szerepet kap.

Két példa, hogy milyen helyzeteket kerüljünk el biztosan jó messziről:

• Több cég által tulajdonolt nagyobb telephely, ahol ugyan az iroda és maga a csarnok tulajdonviszonya tiszta, viszont a közös területek - mint például parkoló, folyosó – nem tiszta. Az előző tulajdonosok nem tudtak megegyezni, így nincs mindenki által aláírt megosztási szerződés.
• Magántulajdonban lévő telek - például, ahol a családi házunk is áll – egy részét szeretnénk saját telephelyként üzemeltetni, azonos helyrajzi számon. Az gondolnánk, hogy erre megoldás lehet, ha külön helyrajzi számra vesszük a használni kívánt területet, leválasztva a magán vagyonunktól. Igen, csakhogy ebben az esetben magunktól kellene megvásárolni a leválasztott területet, ami szintén nem járható út a bankoknál (hiszen így közvetetten magunkat juttatjuk forráshoz a hitellel). Az már viszont hitelezhető, ha az így leválasztott és a cég tulajdonába került ingatlanon szeretnénk fejlesztéseket.

Hitelképes-e cégünk?

Mielőtt egyáltalán belevágnánk, érdemes tisztázni, hogy a takarónk meddig ér, mekkora vételárban gondolkozhatunk. A legtöbb esetben, nem áll rendelkezésre a vállalkozásokban annyi szabad pénz, hogy egy ilyen volumenű tranzakciót saját erőből finanszírozzunk, szükségünk van beruházási hitelre. 

Az első kérdés az, hogy cégünk alkalmas-e a hitelfelvételre. Itt a legkritikusabb pont az, hány éves múlttal rendelkezik már cégünk: beruházási hitelfelvételhez legalább 2 lezárt üzleti évvel rendelkeznünk kell, ennek hiányában a bankok nem tudják minősíteni cégünket.

Fontos, hogy ne legyen végrehajtás céges számlánkon, itt főleg a NAV inkasszók  okozhatnak problémát.

Egy közelmúltban megtörtént tulajdonosváltás is meghiúsíthatja a hitelfelvételt. Ha a tulajdonosi struktúrában 50%-nál nagyobb tulajdoni hányad cserél gazdát. Ez esetben fél évig induló vállalkozásnak számít a cég, azaz kiesik a hitelezhető cégek köréből. (Ez alól szerencsére vannak kivételek is, például, ha a tulajdonhányad családon belül cserél gazdát, ilyenkor szerencsére ugyanúgy él a folytonosság.)

A Bankmonitor kalkulátorával ellenőrizheti, hogy cége alkalmas-e a hitelfelvételre.

Mekkora önerővel kell rendelkeznünk?

Az, hogy egy beruházás mekkora összegben hitelezhető, két fő tényezőn múlik:

1. Mekkora a beruházás volumene, azaz a telephely vételára. Arra nem számíthatunk, hogy a teljes vételár finanszírozását átvállalja tőlünk a bank. 25-30%-os önerővel minimum rendelkeznünk kell.
2. Cégünk mekkora hitel felvételére alkalmas. Ezt legfőképpen az határozza meg, hogy az év végi profitunk mekkora összegű kamat és tőke fizetésre elegendő. Fontos szempont a bankok számára, hogy az adósságszolgálatot, azaz a tőke + kamat fizetési kötelezettséget profitunk kényelmesen fedezze, maradjon némi tartalékunk is. Abban az esetben, ha egy bérelt telephelyet szeretnénk az új, saját telephelyre lecserélni, a bérleti díj éves összege növeli a profitunkat a számításban.

A két megközelítés közül – beruházás volumen és a céges profit nagyság -, az lesz a meghatározó, amelyik a kisebb nagyságú hitelt engedi.

Mennyi időre van szükség hitel elintézéséhez?

Az általános átfutási idő 3 hónap, ennyi időt kell számolnunk a hitelkérelem benyújtásától a folyósításig. Ne ijedjünk meg, ez az átfutási idő lehet jóval rövidebb is, nagyon sok múlik rajtunk, azon, hogy a bankok által kért adatokat, információkat milyen gyorsasággal tudjuk rendelkezésre bocsátani.

Érdemes könyvelésünket naprakészen tartani, és adófolyószámlánkat ellenőrizni, hogy nincs-e valami elmaradásunk. Ha felkészülten futunk neki a hiteligénylésnek, értékes heteket spórolhatunk meg a jóváhagyási folyamatban.

Hogyan időzítsük az adásvételi szerződés aláírását?

Mikor lehetünk biztosan abban, hogy megkapjuk a hitelt (abban az összegben és olyan feltételekkel, ami számunkra elfogadható). Sokan esnek abba a hibába, hogy a lelkes ügyintéző szavait azonnal készpénznek veszik. Ne tegyük.

A bank döntéshozatali folyamata két fő lépésből áll:

Az első fázis az indikatív ajánlati szint, mely a bank számára nézve még nem kötelező, azon még bármikor változtathat, akár vissza is léphet a hitelezéstől, így ezt semmiképp ne vegyük készpénznek. Amennyiben egyébként nincs meg saját forrásból a fedezetünk a teljes vételár kifizetésére, egy ilyen ajánlatra alapozva nagy kockázatot vállalunk fel. Az indikatív ajánlat csupán egy iránymutatás, jelzi, hogy a bank milyen körvonalak mentén tudja a hitelt nyújtani (összeg, futamidő, kamatozás, fedezet)

A második fázis a kötelező ajánlati szint, amely a bank részéről visszavonhatatlan. Erre az ajánlatra már nyugodtan alapozhatunk, abban az esetben, ha a benne foglalt feltételeknek eleget tudunk tenni. Megköthetjük az adásvételi szerződést.

Arra is figyelnünk kell, hogy a szerződésben milyen fizetési határidőt rögzítünk. A kötelezős ajánlat elfogadását követően 2-3 héttel még kalkulálnunk kell a folyósításig: elő kell készíteni a hitelszerződést, legtöbb esetben közjegyző előtt aláírni (kérdés, hogy mikorra kapunk a közjegyzőtől időpontot), illetve a felívási feltételeket is tudnunk kell biztosítani a bank számára – ez lehet olyan hatóságtól beszerzendő engedély például, melynek kiadása ugyancsak időbe telik.

Ha pontosan szeretné megtudni, hogy cége mekkora hitelfelvételre alkalmas, használja a Bankmonitor vállalati hitel-kalkulátorát.