Ilyen esetben a hátralékos tulajdonostárs nem élhet szavazati jogával és őt a határozatképesség számításánál is figyelmen kívül kell hagyni.

A jelzálogjog bejegyzéséhez azonban nem feltétlenül szükséges közgyűlési határozat. A törvény lehetőséget biztosít a közös képviselőnek és az intézőbizottság elnökének arra, hogy a hátralékos tulajdonostárs ingatlanára, amennyiben legalább hat hónapi elmaradásban van a közös költség megfizetésével, közgyűlés megtartása nélkül is jelzálogjogot jegyeztethessen be. Ennek előfeltétele azonban az, hogy ilyen rendelkezés megtételére a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét a társasház szervezeti és működési szabályzata felhatalmazza (31. §).

A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető.

A közgyűlés határozatát, vagy a közös képviselő, illetve intézőbizottság elnökének rendelkezését a hátralékos tulajdonos a határozat meghozatalától, illetve a rendelkezéstől számított 60 napon belül keresettel megtámadhatja a bíróság előtt. A keresetet a határozat, illetve rendelkezés érvénytelenségének megállapítása iránt kell megindítani.

A kereset megindítása a jelzálogjog bejegyzését nem hátráltatja, de a bíróságtól kérhető a határozat, illetve rendelkezés végrehajtásának felfüggesztése.

A jelzálogjogot törölni kell, ha a tulajdonostárs a hátralékát kifizette. Ilyenkor a hátralék kiegyenlítésétől számított nyolc napon belül a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke köteles kiadni a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt, mégpedig közokiratba, vagy ügyvéd, illetve bizonyos esetekben jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba foglaltan.

Ha a tulajdonostárs hátralékát nem egyenlíti ki, a társasház a tulajdonostárssal szemben fennálló igényét a jelzálogjogból közvetlenül nem elégítheti ki, hanem pert kell indítania az igényének érvényesítéséért. A bejegyzett jelzálogjog kizárólag a hátralék megfizetésének biztosítékául szolgál.

dr. Benkő Ferenc
Benkő és Boros Ügyvédi Iroda