Lakáshitelek: rakás fészek

Ha nem elég vonzóak a fészekrakó program feltételei, még az idén változtatnak rajtuk, ígérték kormánypolitikusok a Gyurcsány-kabinet lakástámogatási csomagjának februári indításakor. Az első lényegi módosításra napokon belül sor kerül, de ez nem további ajtók nyitogatása, hanem egy - állítólag visszaélésekre módot adó - kiskapu bezárása lesz.

Eszerint "a fiatalok otthonteremtési támogatását (fot) csak komfortos lakás vásárlásakor lehet majd igényelni" - jelezte a várható változást a HVG-nek Horváth Csaba, a parlament szocialista frakciójának lakáspolitikusa. A HVG más forrásból származó információja szerint erre azért van szükség, mert gyakran előfordult, hogy a fotot - ez az elnevezése a használt lakás vételéhez felhasználható, gyermekek utáni, vissza nem térítendő támogatásnak, azaz a fél szocpolnak - túlértékelt, lerobbant ingatlanokhoz igényelték, így lényegében leszívták az állami pénzeket.

Nem kis összegről van szó, a fot révén ugyanis egy 35 év alatti, háromgyermekes pár összesen 1,9 millió forintot tudhat le a lakás árából. A támogatás felhasználását ma még csak az korlátozza, hogy legfeljebb a lakás árának 80 százalékát lehet belőle finanszírozni, és vidéken maximum 8 millió forintos, a fővárosban és a megyei jogú városokban pedig 12 millió forintos használt lakás vásárolható fottal.

Nemcsak a szimpla ügyeskedők fantáziáját mozgatta meg a fot, hanem a magas jövedelemmel nem, gyermekekkel viszont már megáldott fiatalokét is. Több bank egybehangzó állítása szerint a fot volt a legnépszerűbb a fészekrakó program négy eleme közül, február óta csak az OTP Bank Rt. majdnem 4 ezer igényt vett át. A nagy kereslet miatt a 2005-re erre a célra szánt 7,5-8 milliárd forintos keret mára csaknem teljesen elfogyott. Ettől persze nem szűnik meg ez a lehetőség, hiszen az ilyen, szocpol jellegű igényt akkor is ki kell elégíteni, ha a kassza kimerül.

Mellesleg kormánypárti szakértők szerint valószínűleg a büdzsében lakástámogatások címén szereplő, 272 milliárd forintos kereten belül belső átcsoportosításra is lesz lehetőség, s a kamattámogatásokra elkülönített mintegy 210 milliárd forint egy részét minden jel szerint meg lehet takarítani. A támogatott forinthitel-állomány ugyanis egy éve a korábbinál és a vártnál jóval kisebb ütemben nő.

Ennek oka a támogatott hitelek mértékének korlátozása, továbbá hogy még ezeknél is olcsóbbak a devizaalapúak, a hitelfelvevőkre háruló árfolyamkockázat miatt. Emellett a támogatott hitelek kamatszintje az irányadó kamatot követve három hónapos csúszással csökken, azaz hiába olvad az irányadó kamat, ez csak lassan érvényesül a támogatott hitelek kamatában.

Ezzel együtt kétségessé vált a fészekrakó program bővítése, legalábbis 2005-re, miután az államháztartási hiány amúgy is eléggé idegesíti Brüsszelt. Talán ezért is kaptak szájzárat egy-két hete a kormány lakáspolitikusai, ha a fészekrakó hitelre jogosultak korhatárának 30 évről 35-re való emeléséről kérdezik őket.

A programnak ez az eleme azt segíti, hogy állami kezességvállalás mellett póthitelt vehessenek fel az új lakást vásárlók, így akár 10 százalékra csökkentve az általában megkövetelt 30-40 százalékos önrészt. Pedig a korhatár felemelését már a februári programhirdetéskor meglebegtették a kormánypolitikusok. Mára viszont a legvalószínűbb forgatókönyv az, hogy szeptemberben legfeljebb ennek bejelentésére kerül sor, a korhatár tényleges emelésére viszont majd csak 2006-tól. Erre utal, hogy kormányoldalon mind többször hajtogatják: elégedettek a fészekrakó program eddigi eredményeivel.

HVG

Nem így a pénzügyi és a lakáslobbi. A bankok és a lakásépítők ugyanis vállvetve állnak ki az állami garanciavállalás kiszélesítése mellett. A pénzintézetek ezt azzal indokolják, hogy a fészekrakó hitelt kevesen tudják igénybe venni, mert 30 év alatt még nemigen, de ennél kicsit idősebb korban már nagyobb eséllyel van akkora jövedelme a lakásvásárlónak, hogy képes legyen fizetni a 10 százalékos önerő mellett szükséges magas hitel nagy törlesztőrészleteit. A banki adatok is ezt bizonyítják. Az OTP Banknál az összes új kihelyezésen belül 15 százalék az állami garanciával nyújtott fészekrakó hitel, ami kiugrónak számít, a többségnél ugyanis 5-10 százalékot vagy még annyit sem tesz ki.

A várakozásoknál kevesebbet profitált a fészekrakós lehetőségből az újlakás-piac is. "Negyven-ötven kisméretű lakásunkból 10-15 kel el fészekrakós hitellel, ami nem kevés ugyan, de az év elején ennél jóval nagyobb arányra számítottunk" - illusztrálta a HVG-nek Falticska Pál osztályvezető a Balusztrád Ingatlanfejlesztési Rt. eddigi mérlegét.

A lakásépítők többsége azt várta, hogy a fészekrakó program segít leépíteni eladatlan újlakás-állományát. Ennek létrejöttét persze vitathatatlanul gerjesztették az előző kormány két marokkal szórt, drága lakásokra és nagy összegű hitelekre is igénybe vehető lakástámogatási kedvezményei is. A Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) egyik nosztalgia-számítása szerint a támogatások csúcsát jelentő 2003-as évet száznak véve 2005 májusában 65 százalékos volt a kereslet, miközben az eladatlan lakások száma 66 százalékkal nőtt, holott a lakáskínálat csak 3 százalékkal emelkedett.

HVG

A keresletélénkítő támogatásokért lobbizó építőipar és hitelintézeti szektor háta mögött azonban a jelek szerint a lakáskeresők kiheverték a támogatások visszafogása miatti kezdeti sokkot. 2005 tavaszára visszatért ugyanis a hitelfelvételi kedv, s valószínűleg összejön az idén az a 300 milliárd forintos lakáshitelállomány-bővülés, ami szakértők szerint "benne van a piacban". Ebben azonban a támogatott hitelek csak a másodhegedűs szerepét játsszák a devizahitelek mögött (lásd grafikonunkat).

A trendet több banknál megerősítették, az OTP-nél például egy év leforgása alatt 88 százalékról 50 százalék alá csökkent a támogatott lakáshitelek aránya a beadott hitelkérelmeken belül, miközben a devizahiteleké 10 százalék körüliről 50 százalék közelébe emelkedett. A Raiffeisen Bank Rt. több mint hatszor annyi devizahitelt folyósított 2005 eddig eltelt részében, mint tavaly az első félévben, ugyanakkor a támogatott lakáshitelekből csak 6 százalékkal adtak el többet.

A május végén 2021 milliárd forintos - az egy évvel korábbinál 340 milliárddal magasabb - lakáshitel-állományt nyilvántartó jegybanki statisztikák is azt mutatják, hogy a javuló lakáshitel-felvételi kedv elsősorban a devizás termékeknek köszönhető. Olyannyira számít néhány százalékpont kamatkülönbség, hogy hiába száll lejjebb a forinthitelek díja, csak lassan kapnak lábra a kiegészítő és jelzáloglevél-kamattámogatással nyújtott kölcsönök.

Az államkassza felől nézve még előnyös is, hogy a lakosság - vállalva az árfolyamkockázatot - az alacsonyabb kamatozású devizaalapú hiteleket preferálja, mivel így kevesebb állami támogatást emészt fel a lakásépítés. Árfolyamkockázatból valamicske az államnak is jut, miután a fészekrakó programban a devizaalapú hiteleknél is van támogatás. Így aztán nem csoda, hogy a fészekrakó hiteleken belül is nagy a devizahitelek aránya. A Raiffeisentől, a CIB Bank Rt.-től és a HVB Hungary Rt.-től például a fészekrakó hitelek szinte kizárólag svájcifrank-alapúak, az OTP Banknál pedig 53 százalék a devizaalapú kölcsön aránya e konstrukción belül.

Szinte kirí a sorból az FHB Földhitel- és Jelzálogbank Rt., ahol a fészekrakók 80-85 százalékban kamattámogatásos forinthitelt vesznek fel új lakásra. Ebben nyilván szerepet játszik, hogy az FHB-nél öt- és tízéves kamatperiódus esetén az új lakásra adható támogatott jelzáloghitel kamata évi 4,45, a teljeshiteldíj-mutató pedig 6,3-6,9 százalék, ami már felveszi a versenyt a svájci frankos hitelekkel.

Nem kizárt azonban, hogy a második félévben megtörik a lakáshitel-felvétel lendülete, és kisebb hullámvölgyet hoz a lakásokra is érvényes 25 százalékos áfakulcs 20 százalékra beígért csökkentése. A mostani bő lakáskínálat mellett sokaknak megéri néhány hónapot várni azért, hogy például egy 20 millió forintos lakás esetén 1 milliót takarítsanak meg. Erre pedig van remény, a mai túlkínálat közepette ugyanis szinte biztosra lehet venni, hogy az új lakások piacán az áfa csökkentését nem nyelik majd le az építők.

PAPP EMÍLIA