Ezért drágulnak majd még tovább a budapesti lakások

Az Economist rendszeresen felméri, hogy melyek a világ legélhetőbb nagyvárosai, a legutóbbi győztes Bécs lett. Budapest a 34. helyen szerepel a 140-es listán, ezzel utcahosszal előzi a 60. Prágát és a 65. Varsót. Ez az értékítélet az árakba is beépül, és a kormány terve, hogy a fővárosi egyetemekre – például a Corvinusra – több külföldi hallgatót szeretne vonzani, szintén növeli az ingatlanbefektetők és fejlesztők érdeklődését.

„A budapesti lakásárak hosszú ideje töretlen növekedése ellenére talán meglepő, de a lakáspiac még mindig nem hozta be a pénzügyi válság, a 2008–2013 közötti időszak éveinek árszintjét, legalább is, ha a lakásárakat a jövedelmekhez viszonyítjuk. Azaz – mivel a jövedelmek a válság alatt is folyamatosan emelkedtek – ma kevesebb havi átlagjövedelemből vehető meg egy négyzetméter, mint 2007-ben. Budapesten 2018-ban 1,7 havi fizetést kell megtakarítani egy négyzetméter megvásárlásához, míg 2007-ben 2 havit kellet. A belvárosban még többet, 3 havi juttatást kellene ma félretenni” – mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A szakértő azonban felhívja a figyelmet arra, hogy a szűken vett belváros és a külsőbb városrészek közötti árkülönbség valamelyest tovább nőtt.

A régióban sehol nincs ekkora különbség a bel- és külvárosi lakások árai között ‒ még Bécsben sem, pedig az osztrák főváros ingatlanárai messze meghaladják a régióban kialakult árakat. Itt a belvárosi lakások négyzetméterára meghaladja a 2,1 millió forintot, ami a külsőbb városrészekben ennek alig több mint fele: 1,2 millió forint. Ennyiért Prágában már senki ne keressen lakást, mivel a belvárosban 1,4 millió forintnak megfelelő koronába kerül egy négyzetméter. A külsőbb városrészekben barátibbak az árak, itt nem egészen egymillió forintért mérik a lakás négyzetméterét. Nagyjából hasonló Ljubljana belső részeiben a lakások négyzetméterára. Ott egy külvárosi otthon  kerül annyiba (785 ezer forint/nm), mint Budapest belvárosában. Pozsony bel- és külvárosa hajszálnyival marad le a szlovén ingatlanpiactól. Pozsony sarkában pedig ott igyekszik Varsó a maga 855 ezer forintos bel-, és 563 ezer forintos külvárosi négyzetméteráraival.

Az elmúlt évek kirobbanó árnövekedése ellenére Budapest csak ezek után a fővárosok után következik az árak regionális rangsorában, mivel a belvárosban átlagosan nem egészen 800 ezer, a külsőbb részeken nagyjából 400 ezer forint egy négyzetméternyi lakás. Meglepő, hogy Belgrád és Zágráb is hasonló ársávban mozog (sőt a horvát fővárosban a külsőbb kerületek még mintegy 100 ezer forinttal drágábbak is). A regionális sort Bukarest és Szófia zárja, de nem hatalmas lemaradással: Bulgária fővárosában a belső városrészben lehet annyiért lakást kapni, mint nálunk a külsőbb kerületekben. Bukarest belvárosa egy kicsit drágább: a belvárosában 500 ezer forint felett vannak a négyzetméterek.

Még meglepőbb összefüggésekre bukkanunk, ha mesterségesen képezünk egy mutatót: megnézzük, hogy miként alakul egy 50 nm-es lakás ára elosztva annak egyéves bérleti díjával. Minél kisebb a mutató, annál inkább megéri venni, semmint bérelni. Ebből az összehasonlításból pedig az derül ki, hogy a jelenleg jellemző bérleti díjak mellett még mindig Budapesten éri meg a leginkább lakást venni, s még Szófia, Bukarest és Varsó mutatója ösztönözhet egyértelműen vásárlásra. Talán ez is az oka annak, hogy Budapest szűkebb belvárosában kitartóan vásárolnak külföldi vevők is ‒ arányuk az összes forgalomban mintegy 30 százalékra tehető ‒, s ezzel folyamatosan hajtják fel az árakat.