Miközben minden drágul Magyarországon (leszámítva persze a lisztet és az étolajat), a nagy áremelkedéseknek van egy kellemetlen mellékhatása is: sokkal nehezebb hitelhez jutni, mint korábban. Hiszen a Magyar Nemzeti Bank a magas kamatokkal próbálja megállítani az inflációt, és amíg nem csökken az áremelkedés érdemben, addig nem nagyon csökkenthetik a kamataikat sem. Ennek fényében különösen rossz hír, hogy a héten már az MNB is azt pedzegette, hogy az év közepéig velünk maradhat a magas infláció.

Túry Gergely

Az ingatlanpiac rendkívül furcsa helyzetben van ma Magyarországon. A magas kamatok miatt sokkal kevesebben akarnak lakást venni, mint eddig, viszont az elmúlt évek lakástámogatásai miatt jóval többen akarják az ingatlanokat eladni. Az ingatlan.com adataiból is látszik ez:

• a portálon februárban 48 százalékkal kevesebb lakást kerestek a vevőjelöltek, mint egy évvel ezelőtt,
• eközben viszont a tavaly ilyenkorinál 32 százalékkal többen kínáltak eladásra lakást.

A kínálati árakban eddig nem látszik drasztikus esés, mert idő kell ahhoz, hogy egy eladó megérezze, egy korábban 90 millió forintért hirdetett lakást már csak 65 millióért érdemes kínálnia – hozott példát kérdésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Viszont a még így is megmaradt vevők alkupozíciója már egyre jobb,

„minden vevőt hímes tojásként kezelnek az eladók”,

így aztán „nagyon régen volt utoljára olyan szituáció, amikor ennyire a vevőknek állt a világ”.

A lakáshiteleknél, de az áruhiteleknél is lassul a hitelezés, ilyen magas kamatok mellett ez teljesen természetes. Egy nagyon furcsa, a tankönyvi leírástól eltérő folyamat viszont látszik ma a magyar ingatlanpiacon – mondta kérdésünkre Virovácz Péter, az ING elemzője. Amikor a kamatok magasak, és lelassul a hitelezés, emiatt pedig kevésbé lehet pörgetni a piacot, akkor csökkenni szoktak az árak, de most nem ez történik, nem lettek olcsóbbak érdemben az ingatlanok.

Veres Viktor

Az elemző szerint ez két fő okkal magyarázható. Egyrészt benne van a rendszerben az elmúlt évek családpolitikájának és ingatlanpiaci támogatásainak a hatása: nagyon sokan kezdtek bele építkezésekbe, felújításokba, sok pénzt tettek ebbe bele, és amikor eljutnának az eladásig, akkor senki nem akar mínuszban kiszállni. Ebben Virovácz egy legalább 6–12 hónapig tartó piactisztulást lát szükségesnek, hogy utána elkezdhessünk tisztán látni, mi a jövőkép.

A másik ok pedig az, hogy Magyarországon az ingatlanra szinte mindenki családi vagyonelemként tekint, nem a lakásbérlés a vágyott cél, hanem a tulajdonlás. Emiatt viszont amikor valaki eladná a lakását, nem szívesen ismeri be, hogy a vagyona csökkent az ingatlanpiaci folyamatok miatt.

Azt Balogh László is kiemelte, hogy az elmúlt 6–7 évben a vevők közül is sokkal többen tudták elviselni az áremelkedéseket, hiszen olyan alacsony kamatok voltak, hogy a csok-ra felvehető államilag támogatott hitel 3 százalékos kamatánál is kedvezőbbet tudtak kínálni a bankok. Nem csoda, hogy ebben az időszakban nagyjából minden második ingatlanvásárlásnál hitelt vettek fel, sőt ha a babaváró hitelt is ide számítjuk – amelyet nem csak lakáscélra lehet fordítani, de nagyon sokan erre költötték –, akkor 60–70 százalékos is lehet az arány.

Ilyen előzmények után ha elszállnak a kamatok, akkor mondhatnák azt a lehetséges vevők, hogy inkább nem most vásárolnak lakást, ha ennyire drága. Ahogy Balogh László elmondta, azért nincs mégsem lakáshitel-apokalipszis, mert

az adásvételek 70–80 százaléka mögött az élethelyzet megváltozása van ott motivációként.

Összeköltözik egy pár, gyerekük lesz, még egy gyerekük születik a meglévők mellé, vagy épp tönkremegy a házasság – ilyen helyzetben az ember inkább kifizet magasabb kamatokat is, ha tud, nem vár még éveket arra, hogy olcsóbb lesz-e a lakáshitel.

Képünk illusztráció.

Veres Viktor

Aki viszont nem ilyen sürgető élethelyzetben van, vagy a mostani legolcsóbb, 8–9 százalékos kamatú hitelajánlatokat sem tudja kifizetni, az most inkább kivár. Ez magyarázhatja azt, hogy a kereslet nagyjából megfeleződött a tavaly ilyenkorihoz képest.

De mi jöhet ez után?

Balogh László szerint ahogy előbb-utóbb csökkenni kezd majd az infláció, a most megemelt bérek viszont megmaradnak, elérhetünk oda, hogy ami most még nagyon drágának tűnik, az egyre többeknek beleférhet. Kérdés, mikor csökken majd az infláció.

Az ING-nél úgy számolnak, hogy januárban a KSH-nál 25,7, az Eurostat módszertanával 26,2 százalékos áremelkedéssel az infláció csúcsára jutottunk, de innen még hosszú ideig csak mérsékelt lesz a csökkenés – mondta kérdésünkre Virovácz Péter. Érdemi meredek csökkenés majd csak a tavasz végétől, a nyár elejétől jöhet. Addig pedig mindenképp maradnak a magas kamatok is, de a szakértő külön kiemelte, hogy az MNB-nek ilyenkor nem is lehet más célja, mint a kamatok magasan tartásával megpróbálni letörni az áremelkedést.

Hogy a kamatok változtatásával hogyan lehet mozgatni az inflációt (és a forintárfolyamot), annak az elméletét a hvg360-on jártuk körül részletesen:

Így mozgatja kilenc ember a forint árfolyamát

Sokan mondják, hogy a jegybank léphetne, ha ennyire gyenge a forint, de ritkán gondolunk bele, mit jelent pontosan ez az állítás. Hogyan tudja egy kis testület irányítani a forintárfolyamot, és egyáltalán, mi történik, amikor ők eldöntik, mi legyen a kamatokkal?

Az év végére különösebb gond nélkül 8–9 százalékra lemehet az infláció, hiszen a külföldi körülmények javulnak, bejön a bázishatás is (vagyis az, hogy 2022 végén, amihez akkor majd viszonyítani fogják az árakat, már minden nagyon drága volt), és persze akkora lesz a gazdasági növekedés lassulása, hogy már nem lesz nagyon hova árakat emelni. Az igazán izgalmas kérdés az, hogy mi lesz ez után. Virovácz szerint olyasmi ez, mint amikor egy nagyon elhízott ember viszonylag könnyen megszabadul 30 kilótól, de utána még öt kilót fogynia már nagyon nehéz. Márpedig ha 8–9 százalékos lesz az infláció, az még mindig kényelmetlenül magas lesz. Az elemző úgy foglalta össze a kihívásokat:

„10 százalék alá nagyon könnyen lemegyünk, de onnan vérrel és verejtékkel lehet levinni 3 százalékig.”