szerző:
bankmonitor.hu

A piac pörög, az árak az égben, nem csoda, hogy sok vállalkozó vágna bele ingatlanfejlesztésbe, ha sikerül megcsípnie egy jó építési telket. A kezdők a bankban kaphatják az első kijózanító pofont.

 A Bankmonitor összegyűjtötte azt a négy legfontosabb szabályt, amelyek betartás alapfeltétele annak, hogy a bankok egyáltalán szóba álljanak a vérmes reményekkel érkező vállalkozókkal.

1, Referencia

Miért hinné el bárki is, hogy egy asztalos majd jó kenyeret tud sütni? Erről csak nehezen lehetne bárkit is meggyőzni, hát még a bankokat…

Leggyakoribb probléma, hogy sokszor ingatlanfejlesztési múlt és tapasztalat nélkül szeretnének a vállalkozók értékesítési célú lakásokat építeni. E nélkül azonban banki finanszírozásra nem lehet számítani, akármilyen kecsegtető is tervezett beruházás megtérülése. Optimális esetben a beruházónak már volt dolga hasonló nagyságrendű sikeres ingatlanfejlesztéssel, mint amihez finanszírozást keres. Nagyságrendet előrelépni persze lehet, de a bankok szemében is fő a fokozatosság: 5-10 lakásos társasház referenciával nem érdemes több száz lakásos projektbe fogni.

Mi lehet tenni abban az esetben, ha egyáltalán nincs meg a beruházói tapasztalat?

  1. Ha már vett részt akár kivitelezőként, akár alkalmazottként (pl.: projekt menedzserként) ingatlan beruházásban, cél, hogy a jelentkező a tulajdonosi elkötelezettséget is meg tudja mutatni a banknak:

Itt fontos szerepet játszik a magánszemélyként történő tulajdonosi kezességvallás (ami a bank szemében a tervezett projekt sikerességébe vetett erős elkötelezettséget mutatja), a minél magasabb önerő, illetve az addicionális ingatlan fedezet.

  1. Érdemes elgondolkozni azon is, hogy a pályázó tud-e tulajdonostársként bevonni olyan vállalkozót, aki már rendelkezik a szükséges referenciával, de legalább komoly szakmai múltú szakembert megbízni a projekt levezénylésével.
  2. Megoldást jelenthet, ha a kérelmező az üzleti élet más területén eredményes vállalkozással bír és a meglévő vállalkozása által termelt profitból fedezni tudja a kívánt hitel adósságszolgálatát (kamat és tőkefizetési kötelezettségét).

Ez az út több szempontból is szerencsés: A bank a finanszírozást nem projekt alapon fogja kezelni, így a pénz lehívása jóval egyszerűbbé és olcsóbbá válik. (Nincs szükség például megbízott független műszaki szakember által elkészített riportokra.) További előny, hogy a vevők által befizetett előlegeket is fel tudja használni, alacsonyabb saját forrásra van szükség tehát. (Szemben a projekthitelekkel, ahol a vevő befizetések egy zárolt számlára kell, hogy kerüljenek a beruházás befejezéséig.) Az addicionális ingatlan fedezet itt is szükséges lehet.

Ha szeretné megtudni, cége eddigi működése mekkora hitelfelvételt tesz lehetővé, használja a Bankmonitor.hu vállalati hitel-kalkulátorát! 

2, Önerő

A bankok jelenlegi gyakorlata szerint ingatlanfejlesztési projektek esetében az átlagos önerő elvárás 30%. A bankok még mindig óvatosabbak, ha ingatlan fejlesztésről van szó, hiszen az egyéb beruházási hitelek önerő elvárása 20% körül alakul.

Az önerő számításánál egy nagyon fontos dolgot nem szabad figyelmen kívül hagyni: Az önerőbe nem lehet beleszámítani az előértékesítések során befizetett vevői pénzeket! A bank azokat egy elkülönített óvadékszámlán kezeli, és csak a beruházás befejezését követően teszi azt szabaddá. (Ezt azért teszik így, hogy a beruházás esetleges csődje esetében a vevői pénzek visszakövetelése megoldott legyen.) A finanszírozási igény tervezésénél tehát pusztán saját önerőből lehet kiindulni.

Meglévő telket hogyan lehet beszámítani az önerőbe? A tényleges tulajdonosi ráfordítás, azaz a vételár a meghatározó a bankok szemében. A korábban (például még az ingatlan árak robbanása előtt) olcsón beszerzett telek mai piaci áron történő beszámítása önerőként sajnos nem járható út. Néha még a telek önerőbe történő beszámításáért is kisebb csatát kell vívni a bankkal.

3, Előértékesítettség

A bankok 30%-os előértékesítettségi szintet követően lépnek be először finanszírozóként egy projekt mögé. A mai keresleti piacon talán ez a pont biztosítása mehet a legkönnyebben, nem árt azonban néhány pontra itt is odafigyelni.

Már az első vevői szerződések tartalmát érdemes előzetesen a bankokkal egyeztetni, fölösleges utólagos köröktől, kellemetlenségektől kímélhetjük meg magunkat. A szerződések kritikus pontja minden esetben a befizetések: Az első befizetés nagysága – elvárt foglaló mérték a min. 10% - , illetve a vevő befizetések felhasználhatósága.

4, Kivitelezés

Kritikus pontja a mai ingatlanfejlesztésnek a kivitelezők hiánya. A bankok is kiemelt figyelmet fordítanak arra, hogy az általuk finanszírozott projekt kivitelezője milyen szakmai háttérrel rendelkezik (és itt más megint a referencia kerül előtérbe), illetve a kivitelezői szerződés keretében milyen időzítést és garanciát vállalnak.

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények!

Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények!

Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.
Molnár János Gazdaság

Hiányszakma-mizéria: „Tíz év bűne, hogy az építőipar idáig jutott”

Annak, aki végigkövette mindazt, ami itt történt, nem meglepetés, hogy mekkora gondot jelent ma a munkaerőhiány Magyarországon. Legalábbis így látja az évtizedek óta a szakmában dolgozó építési vállalkozó. A munkaerőhiányt feldolgozó sorozatunk most az építőiparban kialakult állapotokat mutatja be.

Lehet, hogy lesz egy meglepetés is az új Samsung Galaxyk bemutatóján

Lehet, hogy lesz egy meglepetés is az új Samsung Galaxyk bemutatóján

35 éve találtak két skorpiót, most kiderült, hogy 430 000 000 évesek

35 éve találtak két skorpiót, most kiderült, hogy 430 000 000 évesek

Nem tetszik a kormányhivatali dolgozóknak, ahogyan megemelik a fizetésüket

Nem tetszik a kormányhivatali dolgozóknak, ahogyan megemelik a fizetésüket

Önnél megvan még? Kivesznek egy gombot az Instagramból

Önnél megvan még? Kivesznek egy gombot az Instagramból

Renault Twingóból is hamarosan itt a full elektromos

Renault Twingóból is hamarosan itt a full elektromos

Pisilni vagy nem pisilni, ez itt a kérdés

Pisilni vagy nem pisilni, ez itt a kérdés