Szeretne azonnal értesülni a legfontosabb hírekről?
Az értesítések bekapcsolásához kattintson a "Kérem" gombra!
Az értesítés funkció az alábbi böngészőkben érhető el: Chrome 61+, Firefox 57+, Safari 10.1+
Köszönjük, hogy feliratkozott!
Hoppá!
Valami hiba történt a feliratkozás során, az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
Már feliratkozott!
A böngészőjében az értesítés funkció le van tiltva!
Ha értesítéseket szeretne, kérjük engedélyezze a böngésző beállításai között, majd az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
[{"available":true,"c_guid":"05357d75-2ba7-4ce0-8d25-b2d735458d13","c_author":"HVG","category":"gazdasag","description":"Kiderült, hogy ahol eddig is állatokat tartottak, ott sok a szerves anyag a talajban, ezért drágul a mezőhegyesi építkezés.","shortLead":"Kiderült, hogy ahol eddig is állatokat tartottak, ott sok a szerves anyag a talajban, ezért drágul a mezőhegyesi...","id":"20250424_dragult-mezohegyesi-menesbirtok-vizagyas-tehenistallo","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/05357d75-2ba7-4ce0-8d25-b2d735458d13.jpg","index":0,"item":"b19f44e8-2830-43be-b8c6-35cf2b388a25","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250424_dragult-mezohegyesi-menesbirtok-vizagyas-tehenistallo","timestamp":"2025. április. 24. 12:13","title":"3,5 milliárd forintra drágult a mezőhegyesi ménesbirtok vízágyas tehénistállója","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"78308e04-2c50-414e-985f-1d5fc08cf1b0","c_author":"Marabu","category":"itthon","description":"","shortLead":"","id":"20250424_Marabu-Feknyuz-Ferenc","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/78308e04-2c50-414e-985f-1d5fc08cf1b0.jpg","index":0,"item":"68bef947-4597-43a1-9a8c-f3ef946aefdc","keywords":null,"link":"/itthon/20250424_Marabu-Feknyuz-Ferenc","timestamp":"2025. április. 24. 05:05","title":"Marabu Féknyúz: Ferenc","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"7364d801-c323-46f4-a62a-a21808f59b2c","c_author":"hvg.hu","category":"itthon","description":"A miniszterelnököt arról kérdezték, hogy az amerikai elnök kívánsága beavatkozás-e a szuverenitásba. ","shortLead":"A miniszterelnököt arról kérdezték, hogy az amerikai elnök kívánsága beavatkozás-e a szuverenitásba. ","id":"20250425_orban-trump-europai-unio-kilepes-szuverenitasvedelem-hivalatal-szijjarto-menczer","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/7364d801-c323-46f4-a62a-a21808f59b2c.jpg","index":0,"item":"8c5dbf85-6916-47e4-aeb9-706db38a0467","keywords":null,"link":"/itthon/20250425_orban-trump-europai-unio-kilepes-szuverenitasvedelem-hivalatal-szijjarto-menczer","timestamp":"2025. április. 25. 16:35","title":"Orbán sem biztos benne, Trump viccelt-e, amikor azt mondta, hogy Magyarországnak ki kellene lépnie az EU-ból ","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"b1ac7b82-04d7-4b54-8eac-3cb2f36a0fd8","c_author":"HVG","category":"cegauto","description":"Szerintük így hatékonyabban lehetne védekezni a kilométeróra-tekerések ellen is.","shortLead":"Szerintük így hatékonyabban lehetne védekezni a kilométeróra-tekerések ellen is.","id":"20250424_Evenkenti-muszaki-vizsgat-akar-az-EU-a-tiz-evnel-idosebb-jarmuveknel","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/b1ac7b82-04d7-4b54-8eac-3cb2f36a0fd8.jpg","index":0,"item":"a924fd70-00a3-400b-a5c9-883bfbba60a4","keywords":null,"link":"/cegauto/20250424_Evenkenti-muszaki-vizsgat-akar-az-EU-a-tiz-evnel-idosebb-jarmuveknel","timestamp":"2025. április. 24. 15:10","title":"Évenkénti műszaki vizsgát akar az EU a tíz évnél idősebb autóknál","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"fbc8e8bb-baa4-4734-8b27-97e0063c8d7b","c_author":"HVG","category":"itthon","description":"A kislány súlyosan megégett az áramütéstől, többször is újra kellett éleszteni.","shortLead":"A kislány súlyosan megégett az áramütéstől, többször is újra kellett éleszteni.","id":"20250425_meghalt-nyiregyhazi-kislany-kad-tolto-telefon","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/fbc8e8bb-baa4-4734-8b27-97e0063c8d7b.jpg","index":0,"item":"c50dffd9-03a6-4a75-9fa2-71b06d1f6c98","keywords":null,"link":"/itthon/20250425_meghalt-nyiregyhazi-kislany-kad-tolto-telefon","timestamp":"2025. április. 25. 10:33","title":"Belehalt a sérüléseibe az a nyíregyházi kislány, aki beleejtette a kádba a töltőn lévő telefonját","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"404d7847-8849-4286-ba33-d1f1f838be0d","c_author":"HVG","category":"cegauto","description":"A gyártók ugrásra készen várják, hogy olyan autókat is tesztelhessenek, amelyekben már fékpedál sincs. ","shortLead":"A gyártók ugrásra készen várják, hogy olyan autókat is tesztelhessenek, amelyekben már fékpedál sincs. ","id":"20250425_enyhitettek-szabadabb-utat-kapnak-az-onvezeto-autok-Amerikaban","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/404d7847-8849-4286-ba33-d1f1f838be0d.jpg","index":0,"item":"9611ca68-de21-41e9-8c0e-30280ab6097d","keywords":null,"link":"/cegauto/20250425_enyhitettek-szabadabb-utat-kapnak-az-onvezeto-autok-Amerikaban","timestamp":"2025. április. 25. 08:44","title":"Erre a lehetőségre várt Elon Musk: lazítanak az önvezető autók szabályozásán Amerikában","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"863af8a2-4f81-489e-ad80-d16a0185ec3b","c_author":"hvg.hu","category":"gazdasag","description":"Februárban már találkozott Zelenszkij és Trump ez ügyben, akkor viszont aláírás helyett kamerák előtt veszett össze a két államfő.","shortLead":"Februárban már találkozott Zelenszkij és Trump ez ügyben, akkor viszont aláírás helyett kamerák előtt veszett össze...","id":"20250424_Az-amerikaiak-szeretnek-minel-hamarabb-alairni-az-ukran-amerikai-asvanykincs-megallapodast","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/863af8a2-4f81-489e-ad80-d16a0185ec3b.jpg","index":0,"item":"bf6aa689-ae51-43a0-8442-cfa41c727265","keywords":null,"link":"/gazdasag/20250424_Az-amerikaiak-szeretnek-minel-hamarabb-alairni-az-ukran-amerikai-asvanykincs-megallapodast","timestamp":"2025. április. 24. 10:56","title":"Az amerikaiak szeretnék minél hamarabb aláírni az ukrán-amerikai ásványkincs-megállapodást","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"43fc78c9-aa1b-416c-a4af-7147d5a3b343","c_author":"GyéZsé","category":"360","description":"Jártunkban-keltünkben megéhezünk, megszomjazunk, megállunk „kispiszkostól” a fine diningig. Nosztalgiázunk és felfedezünk, megyünk az emlékeink után, rábízzuk magunkat a véletlenre, vagy éppen nagyon is tudatosan keresünk valami újat. Aztán elmeséljük, mondjuk a magunkét. A vendégét – mert mi vagyunk a mindenkori vendég. Felbukkanásunk bárhol várható. Most éppen egy indonéz étteremben Budán. ","shortLead":"Jártunkban-keltünkben megéhezünk, megszomjazunk, megállunk „kispiszkostól” a fine diningig. Nosztalgiázunk és...","id":"20250425_Hasbeszelo-Bartok-Bela-ut-Plataran-indonez-etterem","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/43fc78c9-aa1b-416c-a4af-7147d5a3b343.jpg","index":0,"item":"a1a68497-b3ea-4140-aa24-6a3f04424360","keywords":null,"link":"/360/20250425_Hasbeszelo-Bartok-Bela-ut-Plataran-indonez-etterem","timestamp":"2025. április. 25. 19:30","title":"Hasbeszélőt a húsvéti lakomák után elvarázsolta az indonéz konyha","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null}]
Könnyen pofára eshet a bankban a hitelre pályázó ingatlanfejlesztő
szerző:
bankmonitor.hu
Tetszett a cikk?
A piac pörög, az árak az égben, nem csoda, hogy sok vállalkozó vágna bele ingatlanfejlesztésbe, ha sikerül megcsípnie egy jó építési telket. A kezdők a bankban kaphatják az első kijózanító pofont.
A Bankmonitor összegyűjtötte azt a négy legfontosabb szabályt, amelyek betartás alapfeltétele annak, hogy a bankok egyáltalán szóba álljanak a vérmes reményekkel érkező vállalkozókkal.
1, Referencia
Miért hinné el bárki is, hogy egy asztalos majd jó kenyeret tud sütni? Erről csak nehezen lehetne bárkit is meggyőzni, hát még a bankokat…
Leggyakoribb probléma, hogy sokszor ingatlanfejlesztési múlt és tapasztalat nélkül szeretnének a vállalkozók értékesítési célú lakásokat építeni. E nélkül azonban banki finanszírozásra nem lehet számítani, akármilyen kecsegtető is tervezett beruházás megtérülése. Optimális esetben a beruházónak már volt dolga hasonló nagyságrendű sikeres ingatlanfejlesztéssel, mint amihez finanszírozást keres. Nagyságrendet előrelépni persze lehet, de a bankok szemében is fő a fokozatosság: 5-10 lakásos társasház referenciával nem érdemes több száz lakásos projektbe fogni.
Mi lehet tenni abban az esetben, ha egyáltalán nincs meg a beruházói tapasztalat?
Ha már vett részt akár kivitelezőként, akár alkalmazottként (pl.: projekt menedzserként) ingatlan beruházásban, cél, hogy a jelentkező a tulajdonosi elkötelezettséget is meg tudja mutatni a banknak:
Itt fontos szerepet játszik a magánszemélyként történő tulajdonosi kezességvallás (ami a bank szemében a tervezett projekt sikerességébe vetett erős elkötelezettséget mutatja), a minél magasabb önerő, illetve az addicionális ingatlan fedezet.
Érdemes elgondolkozni azon is, hogy a pályázó tud-e tulajdonostársként bevonni olyan vállalkozót, aki már rendelkezik a szükséges referenciával, de legalább komoly szakmai múltú szakembert megbízni a projekt levezénylésével.
Megoldást jelenthet, ha a kérelmező az üzleti élet más területén eredményes vállalkozással bír és a meglévő vállalkozása által termelt profitból fedezni tudja a kívánt hitel adósságszolgálatát (kamat és tőkefizetési kötelezettségét).
Ez az út több szempontból is szerencsés: A bank a finanszírozást nem projekt alapon fogja kezelni, így a pénz lehívása jóval egyszerűbbé és olcsóbbá válik. (Nincs szükség például megbízott független műszaki szakember által elkészített riportokra.) További előny, hogy a vevők által befizetett előlegeket is fel tudja használni, alacsonyabb saját forrásra van szükség tehát. (Szemben a projekthitelekkel, ahol a vevő befizetések egy zárolt számlára kell, hogy kerüljenek a beruházás befejezéséig.) Az addicionális ingatlan fedezet itt is szükséges lehet.
Ha szeretné megtudni, cége eddigi működése mekkora hitelfelvételt tesz lehetővé, használja a Bankmonitor.hu vállalati hitel-kalkulátorát!
2, Önerő
A bankok jelenlegi gyakorlata szerint ingatlanfejlesztési projektek esetében az átlagos önerő elvárás 30%. A bankok még mindig óvatosabbak, ha ingatlan fejlesztésről van szó, hiszen az egyéb beruházási hitelek önerő elvárása 20% körül alakul.
Az önerő számításánál egy nagyon fontos dolgot nem szabad figyelmen kívül hagyni: Az önerőbe nem lehet beleszámítani az előértékesítések során befizetett vevői pénzeket! A bank azokat egy elkülönített óvadékszámlán kezeli, és csak a beruházás befejezését követően teszi azt szabaddá. (Ezt azért teszik így, hogy a beruházás esetleges csődje esetében a vevői pénzek visszakövetelése megoldott legyen.) A finanszírozási igény tervezésénél tehát pusztán saját önerőből lehet kiindulni.
Meglévő telket hogyan lehet beszámítani az önerőbe? A tényleges tulajdonosi ráfordítás, azaz a vételár a meghatározó a bankok szemében. A korábban (például még az ingatlan árak robbanása előtt) olcsón beszerzett telek mai piaci áron történő beszámítása önerőként sajnos nem járható út. Néha még a telek önerőbe történő beszámításáért is kisebb csatát kell vívni a bankkal.
3, Előértékesítettség
A bankok 30%-os előértékesítettségi szintet követően lépnek be először finanszírozóként egy projekt mögé. A mai keresleti piacon talán ez a pont biztosítása mehet a legkönnyebben, nem árt azonban néhány pontra itt is odafigyelni.
Már az első vevői szerződések tartalmát érdemes előzetesen a bankokkal egyeztetni, fölösleges utólagos köröktől, kellemetlenségektől kímélhetjük meg magunkat. A szerződések kritikus pontja minden esetben a befizetések: Az első befizetés nagysága – elvárt foglaló mérték a min. 10% - , illetve a vevő befizetések felhasználhatósága.
4, Kivitelezés
Kritikus pontja a mai ingatlanfejlesztésnek a kivitelezők hiánya. A bankok is kiemelt figyelmet fordítanak arra, hogy az általuk finanszírozott projekt kivitelezője milyen szakmai háttérrel rendelkezik (és itt más megint a referencia kerül előtérbe), illetve a kivitelezői szerződés keretében milyen időzítést és garanciát vállalnak.
Annak, aki végigkövette mindazt, ami itt történt, nem meglepetés, hogy mekkora gondot jelent ma a munkaerőhiány Magyarországon. Legalábbis így látja az évtizedek óta a szakmában dolgozó építési vállalkozó. A munkaerőhiányt feldolgozó sorozatunk most az építőiparban kialakult állapotokat mutatja be.