A megcsappant keresletet mi sem jelzi jobban, mint az, hogy több mint 30 százalékkal kevesebb lakást adtak el az év első hat hónapjában Budapesten, mint a tavalyi év azonos időszakában. A felmérést végző Engel Group ingatlanberuházó szerint ennek egyik oka, hogy ma már nem lehet mindent eladni a lakásra ácsingázó vevőnek. A rosszabb minőségű, rossz helyen épülő, keveset "tudó" ingatlanok ideje lejárt, így esetükben akár az árak is csökkenhetnek, és még nyomott áron sem könnyű őket eladni.

Mihez fogjunk hozzá? Gyakori igény a fürdőszoba felújítása

Az általunk megkérdezett szakemberek is azt mondják, ma már sokkal többet tölt egy eladásra szánt ingatlan a piacon, mint akár egy évvel ezelőtt. A túlkínálat miatt a vevő akár több tucat lakást is hajlandó megnézni, mielőtt elszánja magát a vásárlásra. S egyáltalán nem mindegy, hogy a piacra szánt lakást milyen állapotában mutatjuk be az otthonkeresőknek.

„A vásárlók jelentős hányada keresi a felújítandó lakásokat, és szintén nagy az igény a szép házban lévő lakásokra – mondta a hvg.hu-nak Sallai Ákos. Az Otthon Centrum belvárosi irodájának vezetője szerint a vásárló szempontjából az ideális kombináció a szép házban lévő, felújításra szoruló ingatlan. Az eladásra szánt közepes állapotú, műszakilag jó állapotban lévő – néhány éve felújított - lakásokat is érdemes "optikailag" kipofozni, hiszen a pangó piacon, jóval nagyobb az esélye a „tuningolt” otthonnak.

„Semmiképpen nem érdemes azonban komplett felújítást végezni eladás előtt, mert tapasztalatunk szerint a ráfordított összeg maximum 50 százaléka érvényesíthető majd a vételárban” – tanácsolja Sallai, aki gyorsan hozzá is teszi, hogy ez alól kivételt képeznek a luxuslakások, a presztízs-ingatlanok, ezek áruba bocsátásánál jól jön a széppé varázsolt külső-belső, és a befektetés is megtérül.

Az sem véletlen, hogy a kínálat többnyire felújítandó lakásból áll, sok vásárló bízik ugyanis abban, hogyha saját maga vág bele a felújításba, olcsóbban megússza az otthonteremtést. A szakemberek is úgy vélekednek, hogy a felújítás költségéből 40 százalék megtakarítható, ha saját magunk végezzük el a munkát, hiszen sokat lehet spórolni a munkadíjon. Ám a felújításhoz szükséges anyagokon - legyen az padlószőnyeg, esetleg laminált parketta, nyílászáró vagy tapéta - nem érdemes spórolni; a túlságosan olcsó és gyenge minőségű anyagok hamar megbosszulhatják magukat.

A felújítás, korszerűsítés mostanában a panellakásokkal kapcsolatban hangzik el legtöbbször, igaz ezek a külső korszerűsítésről - szigetelés, nyílászárók cseréje – szólnak. Segítséget jelenthet ebben a kormány kezdeményezte Panel Plusz hitelprogram is. Ám a belső felújítás mindenképpen a lakástulajdonos pénztárcáját terheli.

Hol vegyünk panelt?

Ugyanúgy, mint a lakáspiac más szegmensében az eladó panellakások áraiban is kisebb-nagyobb eltérések mutatkoznak a fővárosban. Évek óta a gazdagréti lakótelep a legdrágább, itt az átlagos négyzetméterár 210-220 ezer forint. Hasonló árért kaphatunk lakást a III. kerületben is. Kissé kedvezőbb áron, 200 ezer forintos négyzetméteráron találhatunk lakást a XI. kerületi panelkínálatban. Ha ennél is kedvezőbb áron szeretnénk lakát venni, akkor a pesti oldalon kell keresgélni. Kőbányán például már 160-180 ezer forintos áron kínálják a négyzetmétereket, míg a VIII. kerület bizonyos részein a 150-160 ezer forintos ár sem ritka.

Túlkínálat, irreálisan magas árak jellemzik a panellakások piacát is. A drága fenntartás – a korszerűtlen távfűtés - mellett a nem túl jó hírnév is felelős azért, hogy a többség csak kényszerből költözik lakótelepre. A piac ezen szegmensében is tapasztalt stagnálás miatt így nem árt, ha az eladásra szánt lakótelepi otthont kissé vonzóbbá varázsoljuk. „A felújítás nem növeli közvetlenül a lakás értékét, inkább az eladhatóságát javítja, a vevő inkább beleszeret egy jobb állapotú ingatlanba, így ezek kelendőbbek és csökken a piacon töltött idejük is” – avat be a piac működésébe Sallai. Felújításkor érdemes a lakás árkategóriájához igazodni, egy panellakásnál például nem érdemes a középkategóriánál magasabb minőségű anyagot használni, hiszen az a célcsoport, aki panelt választ, az nem tudja megfizetni a jobb, ám drágább minőséget” - magyarázza a szakember.

„Egy panellakás nem kínál túl sok lehetőséget az átalakításra, de mindenképpen komfortosabbá, energiatakarékossá lehet tenni – mondta el a hvg.hu megkeresésére Kiss Attila. A panellakások, téglaépületek és családi házak felújításában jártas vállalkozó szerint a felújítás nem feltétlenül jelent nagyszabású munkálatokat, általában elég, ha a legkritikusabb problémákat orvosoljuk. Az egyik legszembetűnőbb probléma az ajtók-ablakok elöregedése. Mivel nem zárnak rendesen, nagyon sok hőt veszíthet el a családi fészek - igaz, a lakótelepeken fűtésért többnyire ugyanannyit fizetünk, de ma már egyre több helyen vezetik be a fogyasztás egyéni mérését.

A lakótelepiek részéről a legáltalánosabb igény azonban mégis a fürdőszoba felújítása, gyakori probléma, hogy a kicsire méretezett fürdőszobába valahogy be kell préselni a mosógépet, ami nem kis fejtörést okoz. De gyakori igény még a fürdőkád, mosdó kicserélésére és az újracsempézés is. A linóleum burkolat járólapokra való cseréje, és a konyha átszabása is gyakran szerepel a megrendelők listáján. Az új lakók sokszor be is érik ennyivel – ez körülbelül 500 ezer forintos kiadást jelent -, ennél többet csak azok hajlandók áldozni korszerűsítésre, akiknek nincs kilátása lakótelepi lakását valami jobbra cserélni – magyarázza Kiss Attila.

Lakótelepi számok

Magyarországon majdnem minden ötödik lakás lakótelepen található – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) idei jelentéséből. Az e kategóriába sorolt 772 167 lakás egyharmada Budapesten van. A lakótelepi lakások háromnegyede 1979 és 1990 között épült, közülük csaknem minden második 50-59 négyzetméter alapterületű, 55 százalékuk pedig kétszobás. A budapesti lakótelepi lakások az országos átlagnál kisebb alapterületűek.