Ingatlanos adóparadicsommá válhat Magyarország

Lényegében már kész van az a törvénytervezet, amely egy újfajta társasági formát, a REIT-et honosítaná meg Magyarországon - értesült az [origo]. A törvényjavaslat - a rendes évi adócsomag részeként - ősszel a parlament elé kerülhet, és a tárca reményei szerint jövő év januárjától szabad lenne az út a REIT-ek előtt.

A régióban nincs a REIT-hez hasonló konstrukció, de Európa számos országában hosszabb-rövidebb ideje már lehet REIT-eken keresztül befektetni. Belgium, Franciaország, Írország, Luxemburg, Nagy-Britannia, Németország már REIT-ekkel csalogatja a befektetőket. Magyarországnak a kiterjesztett, pénzügyi értelemben vett régiós versenyben Luxemburgot, Hollandiát, Belgiumot, Írországot kellene legyőznie az első helyért, de a környező országokból jó eséllyel vonzhatjuk az ingatlanos befektetéseket. Ez utóbbira utalhatott az NGM, amikor Luxemburgot állította példaképpé hazánk előtt.

Az ingatlanalap és az adómentesség előnyeit ötvözi

A REIT egy ingatlanbefektetési forma, a konstrukció neve az angol elnevezés (Real Estate Investment Trust) kezdőbetűiből ered, és valójában egyszerre társaság és ingatlanalap. Annyiban társaságként működik, hogy a REIT-nek részvényei vagy más tulajdonosi részesedést megtestesítő értékpapírjai vannak, amelyekkel a tőzsdén, a tőkepiacon lehet kereskedni. Annyiban viszont az ingatlanalapokkal mutat hasonlóságot, hogy a REIT a pénzét ingatlanokba fekteti, és az elért nyereség után maga a REIT mint társaság nem fizet adót, hanem csak a REIT-részvények tulajdonosait adóztatják.

Az ingatlanalapokkal szembeni nagy előnye a REIT-nek, hogy az adott ingatlanalap jegyeivel - mint befektetési jegyekkel - általában csak az ingatlanalapot elindító bank saját ügyfelei kereskednek egymás között, míg a REIT sokkal szélesebb ügyfélkör előtt áll nyitva, hiszen a REIT-tulajdonrészek bárki által könnyen elérhetők, azokat a tőzsdén vagy bármely pénzügyi szolgáltatón keresztül meg lehet vásárolni. Ebből az is következik, hogy a REIT azoknak a kisbefektetőknek is segítséget nyújt, akik ingatlanba akarnak fektetni, de ahhoz nincs elég pénzük, hogy önmaguk egy ingatlant megvásároljanak, fejlesszenek.

Nagyobb hozam

A REIT az adómentesség miatt lehet csábító az ingatlanban perspektívát látó cégek számára. Most ha egy ingatlanfejlesztéssel, -forgalmazással vagy -kiadással foglalkozó cég nyereséget ér el, akkor a profitjából 10, illetve 19 százalékos társasági adót kell fizetnie. Ha ugyanez a cég REIT-részesedést venne, és az nyereséget hoz, akkor - amennyiben a jelenlegi kormányzati elképzelés valósul meg -  a cég adómentesen jut hozzá a profit rá eső részéhez. Mégpedig azért, mert mint REIT-tulajdonos osztalékot kap, és ha egy cég egy másik társaságból kap osztalékot, az után nem kell adózni. Ez az oka annak, hogy a REIT-befektetésen általában magasabb hozamot ér el egy cég a nemzetközi tapasztalatok alapján, mint más ingatlanbefektetésen.

Persze ha a REIT-részesedést tartó cégből annak tulajdonosai ki akarják venni a pénzüket, azaz az osztalékot, akkor ezt a magánszemélyekre irányadó 16 százalékos adó megfizetésével tehetik meg. Ugyanekkora személyi jövedelemadót kell fizetniük azoknak a magánszemélyeknek is, akik ilyen minőségükben vásároltak REIT-jegyet, amikor a REIT kiosztja a nyereséget a tulajdonosok között.

Önmagában a társaságiadó-mentesség azonban nem feltétlenül elegendő ahhoz, hogy a pénzét egy REIT-ben fialtassa egy cég vagy egy magánszemély. Olyan szempontok is befolyásolják a hozamot, mint hogy a REIT-nek mint társaságnak kell-e iparűzési adót fizetnie, és az is számít, hogy milyen illetéket kell fizetnie ingatlanszerzéskor. (Most ha magánszemély vagy cég vesz ingatlant, akkor az általános illeték mértéke 4 százalék, ha ingatlanfejlesztő vagy -kereskedő, akkor feleekkora illeték terheli.) A REIT sikere attól is függ, hogy az adózási kérdéseken túlmenően mennyire lesznek vállalkozásbarátak a társasági jogi, számviteli és adminisztrációs szabályok, és ezek mennyire lesznek kiszámíthatóak - mondja Kövesdy Attila, a Deloitte partnere.

Az offshore holdingok versenytársának szánják

A részletek ősszel derülhetnek ki, a nemzetgazdasági tárca azonban nagy reményeket fűz a REIT-hez. Tavaly kelt anyagukban azt írják, hogy a költségvetés jól jár, új bevételi forrást jelent majd az osztalékadó és a kedvezményes ingatlan-átruházási illeték. Az építőiparnak is lendületet adhat a REIT bevezetése, középtávon ettől tízezer új munkahelyet remélnek, amelyből 200-at magasan kvalifikált pénzügyi, számviteli és ingatlanszakember tölthet be. A REIT pedig értelmetlenné teszi a luxemburgi, ciprusi, közkeletű néven offshore holdingokat, tízmilliárd forintokban mérhető vagyon áramolhat haza az offshore cégekből - vélik a minisztériumban.

A REIT elsősorban nem ingatlan adásvételeket bonyolít le, nem is ingatlanfelújításból, -fejlesztésből termeli a profitját, hanem a jövedelmét ingatlanok hasznosításából szerzi. A bevétel legalább 80-90 százalékának kell bérleti díjakból, ingatlan és hozzá kapcsolódó jogok (például az ingatlanon való hirdetés joga) értékesítéséből származnia. Az új társasági forma első számú célpontja az irodapiac lehet, és kevésbé a bérlakáspiac, azon egyszerű oknál fogva, hogy az előbbire magasabb nyereséghányad jellemző. A REIT a nyereségének zömét, 80-90 százalékát évente kiosztja a tulajdonosoknak.