szerző:
Daczi Dóra
Tetszett a cikk?
Értékelje a cikket:
Köszönjük!

Egyelőre több a kérdés, mint a válasz a rozsdaövezeti programmal kapcsolatban. Elég garancia-e az 5 százalékos áfa arra, hogy elérhető árú lakások épüljenek, és ne szívódjon fel a pénz az építési láncban, akárcsak a csoknál vagy a korábbi áfacsökkentésnél? Mi lesz a rozsdaövezeten kívüli területekkel, ha a fejlesztőknek csak a barnamezőn garantált a megtérülés? Ki és miből fog oda tömegközlekedést, szociális infrastruktúrát fejleszteni?

Enyhén csökken az érdeklődés az utóbbi hetekben az új lakások iránt, ez egyrészt a vevők kivárásával, másrészt azzal magyarázható, hogy a piacon elérhető kínálat egy része már a megfizethetőség határát súrolja. „Mindkét tényező összefügg a tervezett rozsdaövezeti lakásfejlesztésekkel. Sokan várják, hogy a döntéshozók ismertessék, mely rozsdaövezetekben lehet majd elindítani a lakásépítéseket, melyek majd a keresletet is fokozhatják, hiszen 5 százalékos kedvezményes áfával lehet majd őket megvásárolni” – mondja Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Fürjes Balázs
©

A kormány április közepén – a koronavírus utáni kilábalást segítő más gazdasági intézkedések mellett – jelentette be, hogy a beruházásokat többek között azzal kívánják ösztönözni, hogy a rozsdaövezetekben létesülő lakások után kedvezményes, 5 százalékos áfát kell fizetni. Az azonban azóta sem derült ki, pontosan mely területek tartoznak majd ebbe a körbe. Fürjes Balázs Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár a napokban arról beszélt, hogy a barnamezős fejlesztési területek kiírására még szeptemberben számítani lehet. A területeket az önkormányzatok véleményét kikérve – de nem kötelezően megfogadva – állapítják majd meg. Az oda épülő lakások alacsonyabb áfája mellett a lakásbérlet áfamentességet kap.

Fürjes korábban úgy nyilatkozott, hogy az azonnali akcióterületeket még az idén kijelölik, a közép- és hosszú távú akcióterületek – Budapest esetében kb. 3000 hektárnyi ilyen területről beszélhetünk – viszont nem rögtön fejleszthetők, mivel rendezetlenek a jogi viszonyok. Az építésgazdaság szereplői tűkön ülve várják, mely területek esnek majd az azonnal fejleszthetők közé, a szakértők szerint a legtöbb kijelölt helyszín a III., VIII., IX., X., XI. és XIII. kerületekben lesz.

Az ingatlan.com elemzése szerint szeptember elején a fővárosban több mint 2800 új lakást és házat kínáltak eladásra átlagosan 865 ezer forintos négyzetméteráron, ebből a legtöbb (780) épp a XIII. kerületben található. Az eladatlan lakások listáján két másik barnamezős befutó, a XI. és a IX. kerület áll 400, illetve majdnem 300 eladatlan lakással. Nagy kérdés, hogy ha ezek a lakások (melyek szintén egy korábbi kedvezményes, 5 százalékos áfaösztönzés hatására épültek) nem keltek el a piacon, mire számíthatnak a fejlesztők és a vásárlók a barnamezős áfával épülő új lakások esetén: mérséklődik-e a négyzetméterár, vagy – mint a csok esetében is – a kedvezmény az építési láncban szívódik fel?

Garzon méretű lakások épülhetnek

A barnamezős otthonfejlesztési program hírét nemcsak az építőipar, hanem a kormány lakáspolitikájával szemben többször kritikus hangot megütő szervezetek és szakértők is pozitívan fogadták, de a megvalósítással kapcsolatban egyelőre több a kérdés, mint a válasz. A kormány célja, hogy „a lakhatás a városban szélesebb rétegek számára legyen elérhető, hiszen az egyre magasabb ingatlanárak kiszorítják a lakosok egy részét a városból, a fiatalokat pedig beszorítják a családba” – mondta Fürjes Balázs a Portfolio múlt heti konferenciáján. A pályakezdő fiatalok, párok igényét kielégítendő várhatóan kis, szinte garzon méretű lakások épülésére van esély, amelyek egy családnak nem jelentenének perspektívát. Persze könnyen előfordulhat, hogy egyes területeken módosul a célcsoport; gondoljunk csak a barnamezős területekre korábban épült lakóparkokra, ahol egy kiemelt lokáció, például a Duna közelsége – felszorozta az árat, és rögtön exkluzívvá minősítette az ingatlanokat.

©

A rozsdamezős fejlesztések sikerének egyik záloga az lesz, hogy milyen infrastruktúra található a kijelölésre kerülő területek mellett. A fenti célcsoport autó helyett valószínűleg nagyobb arányban használna tömegközlekedést, ráadásul a fejlesztők szerint az országos településrendezési és építési követelményekben előírt garázs- és parkolóhely-kialakítás nagyon meg is drágítja a projekteket. Arról azonban, hogy kinek kellene vállalnia a rozsdaövezetek tömegközlekedési és szociális infrastruktúrájának lefejlesztését, még nincs információ. Vitézy Dávid, a Budapest Fejlesztési Központ vezérigazgatója a konferencián kiemelte, hogy ha a kormány készülő programja el tudja érni azt, hogy a fejlesztőket a rozsdaövezetek felé terelje, több tízezer lakásnak adhatnak helyet ezek a területek, és évtizedekre előre ki tudnák szolgálni a lakásépítési igényeket.

Karácsony Gergely, Budapest főpolgármestere szerint viszont „ott kellene fejleszteni a várost, ahol adott ehhez az infrastruktúra. Nem esik nehezemre megdicsérni a kormányt, a rozsdaövezet jó elképzelés, de súlyos kérdés, hogy ebben milyen szerepük lesz önkormányzatoknak, akik csak véleményezési jogot kaptak, a főváros pedig még ennyit sem. Mindez nehezen kiszámíthatóvá teszi a rozsdatérkép kialakítását, és nyilván erős lobbi indul majd.” A főpolgármester a Portfolio konferenciáján arról is beszélt, mekkora terhet jelentene a városnak, ha további gépkocsival ingázók jelennének meg. „Tehénlepényként terül el a város, nincs zsinórmérték, amire a fejlesztési víziókat fel lehetne fűzni, ennek hiányában a fejlesztők az olcsó telkek felé mozdulnak.”

©

Erő Zoltán főépítész alapvetően szintén örül a barnamezős, programnak, „hiszen a szomszédos fővárosokban is ez most az egyik legfontosabb városfejlesztési téma. Hozzá kell azonban tenni, hogy az 5 százalékos lakásáfa csak egy eszköz, emellett fontos, hogy a kármentesítésre, az infrastruktúra kiépítésére is válaszokat kell majd adni. A területeket pedig szakértői egyeztetés során kellene kijelölni, nem csak kormányrendelet útján.”

Jön a 0 százalékos hitel?

Az otthonteremtésről egyre szisztematikusabban gondolkodó jegybank konfliktusa a Pénzügyminisztériummal a rozsdaövezeti fejlesztések kapcsán is szembeötlő. Banai Ádám, az MNB monetáris politikáért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezetője szerint az elmúlt évek lakáspolitikája felemás volt: támogató, de csak a keresletre fókuszált, ami az áremelkedést fűtötte. A lakásvolumen pótlása a szakember szerint nem elégséges, a 2000-es évek 30-40 ezres évi lakásépítésével szemben most csak 20 ezer lakás épül. Az áremelkedést ugyanakkor a MÁP+ konstrukció képes volt részben megfogni (a lakossági állampapír az ingatlanok megtérüléséhez mérhető hozamot kínál), az 5 százalékos áfa bevezetése is pozitív volt – mondta el Banai Ádám a konferencián.

Az áremelkedés már tavaly év végén megtört, amire a pandémia is ráerősített. A tranzakciók száma jelentősen visszaesett, a bérleti piacon – főleg a belső kerületekben – csökkentek a bérleti díjak, elsősorban a növekvő kínálat miatt. Banai szerint az 5 százalékos lakásáfa kivezetése megtörte a növekvő lakásépítési trendet. Budapest a jövedelmekhez viszonyítva így is az egyik legdrágább lakáspiaccal rendelkezik, a bérleti piac nagyon szűk és drága, ennek változásához szükséges az állami segítség, amihez most egy jó finanszírozási környezet, alacsony kamatkörnyezet is rendelkezésre áll. Banai Ádám szerint az 5 százalékos áfa a barnamezős területeken kívül is szükséges lenne, emellett fontos a bérleti piac elindítása, amihez fehéríteni kellene a piacot, valamint bérléstámogatási rendszert is ki kell majd dolgozni. A kiterjesztett kedvezményes áfa egyébként elősegíthetné azt, hogy a fejlesztők figyelme a következő években ne csak a rozsdaövezetekre koncentrálódjon, harmonikusabban fejlődhessen a lakáspiac.

©

Matolcsy György ennél is tovább ment: a Növekedés.hu-n hétfőn megjelent írásában hibának nevezte a kedvezményes lakásáfa visszaemelését. Emellett egy olyan 0 százalékos lakáshitel-konstrukciót vetett fel, amelyben a kölcsön felét biztosítaná a jegybank, és ezt zöld otthont építőknek, tízéves futamidővel kínálnák.

Ez sem az a bérlakásprogram

Párdi Zsófia, a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület projektmenedzsere úgy látja: a kedvezményes áfa és a jegybank által elindított vállalkozói hitelprogram, az NHP most olyan környezetet teremtett, melyben akár még meg is valósulhatnak a rozsdaövezeti bérlakásépítések, ám ez semmiképpen nem tudja kiváltani az átfogó, szociális alapon is működő bérlakásfejlesztési programot.

A kormány nem is erre törekszik: a rozsdaövezeti program bérlakásai Fürjes Balázs szerint lengyel mintára, tehát nem szociális alapon épülnének.

Párdi Zsófia szerint még az is elképzelhető, hogy a rozsdaövezeti bérlakásokban a piacinál némileg alacsonyabb bérleti díjat lehet elérni, de széles rétegeknek valóban elérhető bérlakásokat csak egy további támogatásokkal, például adómentes cafeteria-lehetőséggel, esetleg részben önrészbe visszaforgatható bérleti díjjal tervezett, átgondolt programmal lehetne megépíteni – ilyet a piaci alapon bérlakásokat fejlesztő Metrodom vetett fel korábban.

Kapóra jöhet a kormánynak a válságkezeléshez egy bérlakásépítési program

Hatalmas rá az igény, a döntéshozók eddig mégis rendre lesöpörték a bérlakásépítésekre vonatkozó szakmai javaslatokat az asztalról. A nemrég belengetett vállalkozói bérlakásprogram viszont segíthetne a családalapításon még nem gondolkodó fiatalokon, és az építőipar is Münchhausen báróként ránthatná ki magát vele a mocsárból - bónuszként pedig komoly politikai tőke kovácsolódhatna a fejlesztések örvén.

A fejlesztők többsége egyelőre úgy látja, a bérlakásépítésnél a jelenlegi feltétekkel egyszerűen nem jön ki a matek. Ehhez nemcsak a jogszabályi környezetnek kellene megváltoznia, hanem a hozamszintnek is, a magánbérbeadók most sok esetben üresen álló, alkuképes lakásai miatt pedig a verseny is kiélezett lenne.

Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója szerint a 4000 forintos négyzetméterenkénti bérleti díj az alja annak, hogy megfelelő hozamok legyenek, ezért is kellenek a programba olyan elemek, melyek a piaci és a szociális lakhatás kialakulását segíthetik. Annál is inkább, mivel – mint Misetics Bálint szociálpolitikus, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója kalkulált – a 4000 forint/nm-es bérleti díjat a budapestiek mindössze 15 százaléka tudná megfizetni.

A bérlakásfejlesztés a bankoknak is fejtörést okozhat majd: „Nagyon nehéz lesz megugrani a finanszírozást, amikor nem látjuk a jogi szabályokat, nincsenek piaci benchmarkjaink” – jelezte Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régió ügyvezető igazgató-helyettese. A hvg.hu-nak egyébként több szakértő is úgy nyilatkozott, az unió várva várt mentőcsomagjának megérkezése után nem a pénz lesz a kérdés a rozsdaövezeti lakásfejlesztésekkel kapcsolatban, inkább az, hogy vajon sikerül-e okosan elkölteni.

VELETEK VAGYUNK – OLVASÓKKAL, ÚJSÁGÍRÓKKAL!

A hatalomtól független szerkesztőségek száma folyamatosan csökken, a még létezők pedig napról napra erősödő ellenszélben próbálnak talpon maradni. A HVG-ben kitartunk, nem engedünk a nyomásnak, és minden nap elhozzuk a hazai és nemzetközi híreket.

Ezért kérünk titeket, olvasóinkat, hogy tartsatok ki mellettünk, támogassatok bennünket, csatlakozzatok pártolói tagságunkhoz, illetve újítsátok meg azt!

Mi pedig azt ígérjük, hogy továbbra is minden körülmények között a tőlünk telhető legtöbbet nyújtjuk a számotokra!
Az agilitás a jól bevált munkahelyi közösségeket is felrázza

Az agilitás a jól bevált munkahelyi közösségeket is felrázza

SZFE-s hallgatók: Nem fogjuk beengedni az új vezetést

SZFE-s hallgatók: Nem fogjuk beengedni az új vezetést

A kormánybiztos Czunyiné férje durva kommentcsatába kezdett a Facebookon

A kormánybiztos Czunyiné férje durva kommentcsatába kezdett a Facebookon