Enyhén csökken az érdeklődés az utóbbi hetekben az új lakások iránt, ez egyrészt a vevők kivárásával, másrészt azzal magyarázható, hogy a piacon elérhető kínálat egy része már a megfizethetőség határát súrolja. „Mindkét tényező összefügg a tervezett rozsdaövezeti lakásfejlesztésekkel. Sokan várják, hogy a döntéshozók ismertessék, mely rozsdaövezetekben lehet majd elindítani a lakásépítéseket, melyek majd a keresletet is fokozhatják, hiszen 5 százalékos kedvezményes áfával lehet majd őket megvásárolni” – mondja Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A kormány április közepén – a koronavírus utáni kilábalást segítő más gazdasági intézkedések mellett – jelentette be, hogy a beruházásokat többek között azzal kívánják ösztönözni, hogy a rozsdaövezetekben létesülő lakások után kedvezményes, 5 százalékos áfát kell fizetni. Az azonban azóta sem derült ki, pontosan mely területek tartoznak majd ebbe a körbe. Fürjes Balázs Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár a napokban arról beszélt, hogy a barnamezős fejlesztési területek kiírására még szeptemberben számítani lehet. A területeket az önkormányzatok véleményét kikérve – de nem kötelezően megfogadva – állapítják majd meg. Az oda épülő lakások alacsonyabb áfája mellett a lakásbérlet áfamentességet kap.

Fürjes korábban úgy nyilatkozott, hogy az azonnali akcióterületeket még az idén kijelölik, a közép- és hosszú távú akcióterületek – Budapest esetében kb. 3000 hektárnyi ilyen területről beszélhetünk – viszont nem rögtön fejleszthetők, mivel rendezetlenek a jogi viszonyok. Az építésgazdaság szereplői tűkön ülve várják, mely területek esnek majd az azonnal fejleszthetők közé, a szakértők szerint a legtöbb kijelölt helyszín a III., VIII., IX., X., XI. és XIII. kerületekben lesz.

Az ingatlan.com elemzése szerint szeptember elején a fővárosban több mint 2800 új lakást és házat kínáltak eladásra átlagosan 865 ezer forintos négyzetméteráron, ebből a legtöbb (780) épp a XIII. kerületben található. Az eladatlan lakások listáján két másik barnamezős befutó, a XI. és a IX. kerület áll 400, illetve majdnem 300 eladatlan lakással. Nagy kérdés, hogy ha ezek a lakások (melyek szintén egy korábbi kedvezményes, 5 százalékos áfaösztönzés hatására épültek) nem keltek el a piacon, mire számíthatnak a fejlesztők és a vásárlók a barnamezős áfával épülő új lakások esetén: mérséklődik-e a négyzetméterár, vagy – mint a csok esetében is – a kedvezmény az építési láncban szívódik fel?

Garzon méretű lakások épülhetnek

A barnamezős otthonfejlesztési program hírét nemcsak az építőipar, hanem a kormány lakáspolitikájával szemben többször kritikus hangot megütő szervezetek és szakértők is pozitívan fogadták, de a megvalósítással kapcsolatban egyelőre több a kérdés, mint a válasz. A kormány célja, hogy „a lakhatás a városban szélesebb rétegek számára legyen elérhető, hiszen az egyre magasabb ingatlanárak kiszorítják a lakosok egy részét a városból, a fiatalokat pedig beszorítják a családba” – mondta Fürjes Balázs a Portfolio múlt heti konferenciáján. A pályakezdő fiatalok, párok igényét kielégítendő várhatóan kis, szinte garzon méretű lakások épülésére van esély, amelyek egy családnak nem jelentenének perspektívát. Persze könnyen előfordulhat, hogy egyes területeken módosul a célcsoport; gondoljunk csak a barnamezős területekre korábban épült lakóparkokra, ahol egy kiemelt lokáció, például a Duna közelsége – felszorozta az árat, és rögtön exkluzívvá minősítette az ingatlanokat.

A rozsdamezős fejlesztések sikerének egyik záloga az lesz, hogy milyen infrastruktúra található a kijelölésre kerülő területek mellett. A fenti célcsoport autó helyett valószínűleg nagyobb arányban használna tömegközlekedést, ráadásul a fejlesztők szerint az országos településrendezési és építési követelményekben előírt garázs- és parkolóhely-kialakítás nagyon meg is drágítja a projekteket. Arról azonban, hogy kinek kellene vállalnia a rozsdaövezetek tömegközlekedési és szociális infrastruktúrájának lefejlesztését, még nincs információ. Vitézy Dávid, a Budapest Fejlesztési Központ vezérigazgatója a konferencián kiemelte, hogy ha a kormány készülő programja el tudja érni azt, hogy a fejlesztőket a rozsdaövezetek felé terelje, több tízezer lakásnak adhatnak helyet ezek a területek, és évtizedekre előre ki tudnák szolgálni a lakásépítési igényeket.

Karácsony Gergely, Budapest főpolgármestere szerint viszont „ott kellene fejleszteni a várost, ahol adott ehhez az infrastruktúra. Nem esik nehezemre megdicsérni a kormányt, a rozsdaövezet jó elképzelés, de súlyos kérdés, hogy ebben milyen szerepük lesz önkormányzatoknak, akik csak véleményezési jogot kaptak, a főváros pedig még ennyit sem. Mindez nehezen kiszámíthatóvá teszi a rozsdatérkép kialakítását, és nyilván erős lobbi indul majd.” A főpolgármester a Portfolio konferenciáján arról is beszélt, mekkora terhet jelentene a városnak, ha további gépkocsival ingázók jelennének meg. „Tehénlepényként terül el a város, nincs zsinórmérték, amire a fejlesztési víziókat fel lehetne fűzni, ennek hiányában a fejlesztők az olcsó telkek felé mozdulnak.”

Erő Zoltán főépítész alapvetően szintén örül a barnamezős, programnak, „hiszen a szomszédos fővárosokban is ez most az egyik legfontosabb városfejlesztési téma. Hozzá kell azonban tenni, hogy az 5 százalékos lakásáfa csak egy eszköz, emellett fontos, hogy a kármentesítésre, az infrastruktúra kiépítésére is válaszokat kell majd adni. A területeket pedig szakértői egyeztetés során kellene kijelölni, nem csak kormányrendelet útján.”

Jön a 0 százalékos hitel?

Az otthonteremtésről egyre szisztematikusabban gondolkodó jegybank konfliktusa a Pénzügyminisztériummal a rozsdaövezeti fejlesztések kapcsán is szembeötlő. Banai Ádám, az MNB monetáris politikáért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezetője szerint az elmúlt évek lakáspolitikája felemás volt: támogató, de csak a keresletre fókuszált, ami az áremelkedést fűtötte. A lakásvolumen pótlása a szakember szerint nem elégséges, a 2000-es évek 30-40 ezres évi lakásépítésével szemben most csak 20 ezer lakás épül. Az áremelkedést ugyanakkor a MÁP+ konstrukció képes volt részben megfogni (a lakossági állampapír az ingatlanok megtérüléséhez mérhető hozamot kínál), az 5 százalékos áfa bevezetése is pozitív volt – mondta el Banai Ádám a konferencián.

Az áremelkedés már tavaly év végén megtört, amire a pandémia is ráerősített. A tranzakciók száma jelentősen visszaesett, a bérleti piacon – főleg a belső kerületekben – csökkentek a bérleti díjak, elsősorban a növekvő kínálat miatt. Banai szerint az 5 százalékos lakásáfa kivezetése megtörte a növekvő lakásépítési trendet. Budapest a jövedelmekhez viszonyítva így is az egyik legdrágább lakáspiaccal rendelkezik, a bérleti piac nagyon szűk és drága, ennek változásához szükséges az állami segítség, amihez most egy jó finanszírozási környezet, alacsony kamatkörnyezet is rendelkezésre áll. Banai Ádám szerint az 5 százalékos áfa a barnamezős területeken kívül is szükséges lenne, emellett fontos a bérleti piac elindítása, amihez fehéríteni kellene a piacot, valamint bérléstámogatási rendszert is ki kell majd dolgozni. A kiterjesztett kedvezményes áfa egyébként elősegíthetné azt, hogy a fejlesztők figyelme a következő években ne csak a rozsdaövezetekre koncentrálódjon, harmonikusabban fejlődhessen a lakáspiac.

Matolcsy György ennél is tovább ment: a Növekedés.hu-n hétfőn megjelent írásában hibának nevezte a kedvezményes lakásáfa visszaemelését. Emellett egy olyan 0 százalékos lakáshitel-konstrukciót vetett fel, amelyben a kölcsön felét biztosítaná a jegybank, és ezt zöld otthont építőknek, tízéves futamidővel kínálnák.

Ez sem az a bérlakásprogram

Párdi Zsófia, a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület projektmenedzsere úgy látja: a kedvezményes áfa és a jegybank által elindított vállalkozói hitelprogram, az NHP most olyan környezetet teremtett, melyben akár még meg is valósulhatnak a rozsdaövezeti bérlakásépítések, ám ez semmiképpen nem tudja kiváltani az átfogó, szociális alapon is működő bérlakásfejlesztési programot.

A kormány nem is erre törekszik: a rozsdaövezeti program bérlakásai Fürjes Balázs szerint lengyel mintára, tehát nem szociális alapon épülnének.

Párdi Zsófia szerint még az is elképzelhető, hogy a rozsdaövezeti bérlakásokban a piacinál némileg alacsonyabb bérleti díjat lehet elérni, de széles rétegeknek valóban elérhető bérlakásokat csak egy további támogatásokkal, például adómentes cafeteria-lehetőséggel, esetleg részben önrészbe visszaforgatható bérleti díjjal tervezett, átgondolt programmal lehetne megépíteni – ilyet a piaci alapon bérlakásokat fejlesztő Metrodom vetett fel korábban.

A fejlesztők többsége egyelőre úgy látja, a bérlakásépítésnél a jelenlegi feltétekkel egyszerűen nem jön ki a matek. Ehhez nemcsak a jogszabályi környezetnek kellene megváltoznia, hanem a hozamszintnek is, a magánbérbeadók most sok esetben üresen álló, alkuképes lakásai miatt pedig a verseny is kiélezett lenne.

Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója szerint a 4000 forintos négyzetméterenkénti bérleti díj az alja annak, hogy megfelelő hozamok legyenek, ezért is kellenek a programba olyan elemek, melyek a piaci és a szociális lakhatás kialakulását segíthetik. Annál is inkább, mivel – mint Misetics Bálint szociálpolitikus, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója kalkulált – a 4000 forint/nm-es bérleti díjat a budapestiek mindössze 15 százaléka tudná megfizetni.

A bérlakásfejlesztés a bankoknak is fejtörést okozhat majd: „Nagyon nehéz lesz megugrani a finanszírozást, amikor nem látjuk a jogi szabályokat, nincsenek piaci benchmarkjaink” – jelezte Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régió ügyvezető igazgató-helyettese. A hvg.hu-nak egyébként több szakértő is úgy nyilatkozott, az unió várva várt mentőcsomagjának megérkezése után nem a pénz lesz a kérdés a rozsdaövezeti lakásfejlesztésekkel kapcsolatban, inkább az, hogy vajon sikerül-e okosan elkölteni.