Ha sikerül megegyeznie az érintett minisztériumoknak, akkor újabb nemzetgazdaságilag kiemelt jelentőségű beruházási projekt jöhet létre. Az eddig a saját tulajdon szerzését ösztönző lakáspolitikához képest 180 fokos fordulatot jelentő bérlakásépítési programot hónapok óta napirenden tartja a kormány, egyes szakértők szerint viszont addig egy kapavágást sem lehet ejteni, míg kiemelt kategóriájúvá nem nyilvánítják a programot, és nem tisztázódik, mekkora szerep jut majd benne a szociális szempontoknak.

Matolcsy György jegybankelnök januárban az eddigi lakáspolitikát a gazdaságpolitika gyenge pontjaként értékelte, Fürjes Balázs Budapest és a főváros agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár pedig bérlakások építését javasolta megfontolásra úgy, hogy közben területspecifikusan vezessék vissza az alacsony, 5 százalékos lakásépítési áfát. Még mindig januárban járunk: hó végén a Magyar Nemzeti Bank kezdeményezésére tavaly megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) bemutatta javaslatát a vállalkozói bérlakásprogram kialakítására és a bérléspiac átfogó szabályozására, végül április közepén Gulyás Gergely bejelentette, hogy a rozsdaövezetekben épülő új lakások adásvételének és bérbeadásnak áfája 27 helyett 5 százalékos lesz, elhárítva ezzel a vállalkozói bérlakásépítés egyik nagy akadályát, a magas lakbéráfát.

Elhúzták tehát a mézesmadzagot a fejlesztők orra előtt, és kvázi ki is jelölték a fejlesztési területet: lehet jönni a rozsdaövezetbe bérházat építeni és üzemeltetni. Az általunk megkérdezett piaci szereplők szerint azonban az eddig csepegtetett információk alapján nehezen érthető, hogy jön majd ki a matek – az viszont már most látszik, hogy ebben a programban csak az erős versenyzők rúghatnak majd labdába.

Ki fog ezzel jól járni?

A válságkezelés szempontjából kiemelt jelentőségű terület az építőipar, mivel itt azonnal jelentkeznek a negatív következmények, a szektor felfutása viszont konjunktúraélénkítő hatású. A 2008-as gazdasági válság után például számos európai ország lakásépítési projekteket indított a gazdasági visszaesés ellensúlyozására. A szakértők mostanában óvatosan fogalmaznak, ha a lakáspiacról faggatják őket, mert a járvány hatása még nem látható tisztán, de a kedvezményes áfa kivezetése és a pandémia együttes hatására – még a rozsdaövezeti lehetőségekkel nem számolva – 2021-re 10 ezernél is kevesebb lakás megépülését várták.

Kapóra jöhet tehát a bérlakásépítés, és van is mire alapozva kidolgozni a programot: a szakmai szövetségek évek óta nyújtják be különböző bérlakáspiaci javaslataikat, melyek mindeddig döntéshozói fiókok mélyén aludták Csipkerózsika-álmukat. „Végre meghallotta a kormány, amit a szakma évek óta hajtogat: szükség van bérlakásokra, és nemcsak lakhatási, hanem konjunktúrakiegyenlítési szempontból is. A kormány előtt hever pl. a LITT és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal javaslatcsomagja, mi pedig az Információs és Technológia Minisztériumba (ITM) nyújtottuk be a sajátunkat. Az állam mint szereplő a programmal egy újabb olyan eszközre tehet szert, mellyel befolyásolhatja a lakásépítések számát” – mondja Párdi Zsófia, a Társaság a Lakásépítésért Egyesület (TLE) projektmenedzsere. „A TLE ugyan nem vállalkozói, hanem közhasznú bérlakásprogramot sürgetne, állami támogatással és olcsó hitellel, osztrák mintára, de ez részletkérdés ahhoz képest, hogy hajlandóak lesznek-e egyáltalán a fejlesztők és a különböző alapok beszállni ebbe a piacba.”

A kereslet gyakorlatilag garantált: jelenleg sem a drága (bár a járvány óta a fővárosra ömlő több ezer Airbnb-s lakás által némileg nyomottabb árú) piaci, sem a többségében rossz minőségű szociális bérlakásokból nincs elegendő, a kettő között pedig nincs kínálat. A TLE februári közvélemény-kutatásán több mint 1200 válaszadó 92,65 százaléka vélte úgy, hogy az állami bérlakásprogram még a gyermekvállalását, családalapítását is ösztönözné – így aztán magas labdát csapna le az állam, ha a program célcsoportja azok a 20-as, vagy korai 30-as éveikben járó fiatalok lennének, akik a csokra családi állapotuk miatt nem voltak jogosultak.

„Biztos vagyok benne, hogy a programban a fiatalokra kerül majd fókusz, nem a szociális alapú lakhatásra. Egyrészt politikai okokból, hiszen új választókról van szó, másrészt amíg a fiatalok ilyen nehezen tudnak belépni a lakáspiacra, addig a kormány által ösztönözni kívánt gyerekvállalás is későbbre tolódik” – véli Párdi Zsófia. Egy élénk fantáziájú elemző szerint pedig a fővárossal szemben is erős ütőkártyára tehetne szert a kormány: megoldaná a fiatalok lakhatási problémáját, melyre az önkormányzat „képtelen” volt – mindezt úgy, hogy március óta már az építési hatóságok is a kormányhivatalok égisze alatt működnek az önkormányzatok helyett. A célcsoport vélhetően azért sem a szociálisan rászorulók köre lesz, mert a szociális bérlakások problémájának megoldása egy teljesen új frontot nyitna: a kormánynak egyenként kellene megküzdenie a fővárossal, a kerületekkel és a vidéki önkormányzatokkal, hiszen nagyon eltérőek a lakáspolitikai intézkedések, nincs átfogó rendszer.

Kinek éri meg a fejlesztés?

A fejlesztők közül nyilván előnyt élveznek majd azok, akik már birtokolnak területet a Gulyás Gergely által említett rozsdaövezetekben. Ezzel egyelőre még maguk az érintett cégek sem lehetnek tisztában – a Miniszterelnökséget vezető miniszter ugyanis egy olyan területi fogalmat használt, melynek nincs jogszabályi megfelelője. Mivel nem minden barnamezős terület számít rozsdaövezetnek, a szakma pontosítást vár az ügyben. Rossz hír a pandémia során egyébként is hátrányba kerülő kisebb cégeknek, hogy sejthetően elsősorban tőkeerős cégeket várnak majd a programba – őket ugyanis sokkal szívesebben finanszíroznák a bankok ezen az új területen.

Egy neve elhallgatását kérő szakértő szerint a fejlesztők és tulajdonosok nem feltétlenül elégednek majd meg kedvezményes áfával azért cserébe, hogy megépítsék, piaci ár alatt adják ki, ráadásul még üzemeltessék is a bérlakásokat. „Ki fizeti a cechet a végén? Ha az állam további támogatást adna, felmerül a kérdés, kinek járna: a fejlesztőnek, az ingatlanalapnak, vagy a bérlőnek, illetve ha az utóbbinak, milyen szempontok szerint? A LITT szerint a program külföldi befektetők számára is vonzó lehetőség lesz, de ha ez a konstrukció piaci alapon is megállja a helyét, mit keres benne az állam? Talán jobban megérné használt lakásokat venni bérlakásnak, hiszen az építtetés 1,2-1,3-as szorzóval jár. A bérlakások ráadásul soha nem kerülnének közforgalomba, nem növelnék ténylegesen a kínálatot.”

Kivéve, ha mégis közforgalomba kerülnek. Párdi Zsófia szerint a LITT-ben felmerült egyik üdvözlendő ötlet éppen az, hogy a bérleti díj egy része önerőre adódhatna össze, majd miután a fejlesztő vagy az alap kiszáll a projektből (hiszen miért is akarna bérlakást üzemeltetni az örökkévalóságig?), az állam venné át az épület üzemeltetését. „A lakás pedig – hasonlóan a kilencvenes évek elején tömegesen megváltott önkormányzati lakásokhoz – kedvezményes áron a bérlő tulajdonába kerülhetne. Ez már csak azért is segítséget jelentene a fiataloknak, mert többüknek egyáltalán nem a törlesztőrészlet fizetése a probléma, hanem az önrész hiánya. A járványveszély és a gazdasági visszaesés miatti kamatemelés kapcsán megnőtt havi törlesztők sem éppen a közvetlen lakásvásárlásra csábítják most a pályakezdőket.”

„Üzemeltetői rémálom”

– összegzi a bérlőkkel és tulajdonosokkal tarkított bérház helyzetét Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója. „Az egyértelmű, hogy a kormány továbbra is a saját tulajdonú, családalapítással egybekötött lakhatást támogatja elsősorban, de most nyílhat egy lehetőség a nagyobb mennyiségű bérlakáskínálat hatására csökkenő bérleti díjak mentén azok számára, akik még nem tudnak, vagy nem akarnak családot alapítani. A modell akkor működik, ha nincsen vegyes tulajdoni rendszer, és a mindenkori tulajdonos – az ingatlanfejlesztő, az ingatlanalap vagy a nyugdíjalap – szakcéget bíz meg az üzemeltetéssel. Fontos lenne a fiatalok támogatása, ennek kapcsán egy későbbi lakásvásárlásnál az önerőbe is be lehetne csatornázni a már kifizetett bérleti díjak egy részét.”

A Metrodom egyébként első fecskének számít a bérlakás-fejlesztői piacon, portfólióját ugyanis még kedvezményes áfával egy IX. kerületi, rehabilitációs területen fejlesztett, 250 lakásos bérlakással bővítette, melyet 2021-ben adnak át. „Kísérlet ez a konstrukcióval, amit mi tőkeerős csoportként megengedhetünk magunknak, és a cél az, hogy egy erre a célra tervezett, sok közösségi térrel rendelkező bérházban kizárólag hatékonyan üzemeltethető bérlakások legyenek. A munkaerő mobilitása szempontjából kiemelten fontos a bérlakás-fejlesztés” – emelte ki a műszaki igazgató.

Egyelőre több a kérdés, mint a válasz

Az ingatlan.com vezető elemzője és a LITT tagja, Balogh László szerint kockázatos a terület: „Ha még egy rutinos társasházfejlesztő is nehezen lövi be a költségszintet, vagy képtelen előre látni a jövőbeli haváriákat, el lehet képzelni, hogy a szociális alapon építtetett lakásoknál mekkora súllyal merülnek fel ezek a problémák. Az viszont egyértelmű, hogy a megfizethető lakásárakat és bérleti díjakat leghatékonyabban a kínálat bővítésével lehet biztosítani Kérdés, vajon a kínálatot újlakásépítéssel, vagy közforgalomba sosem kerülő lakásokkal lehet növelni? Melyik a hatékonyabb: adórendszeren keresztül, vagy direkt lakásépítési támogatásokkal támogatni a lakhatást? Évi kb. 10 ezer új bérlakás ugyan már szabad szemmel látható változást eredményezne a piacon a bérleti díjak tekintetében is, ezek megépítése azonban nagyságrendileg 100 milliárd forintos költséget jelentene.”

A 100 milliárdos költségszinten megépülő 10 ezer bérlakás gyermektelen fiatalokkal, tehát egyedülállókkal és párokkal számolva 15-20 ezer ember lakhatását oldaná meg. Összehasonlításképpen: 2019-ben 120 milliárd Ft értékben nyújtottak be majdnem 33 ezer csok-igénylést, mely minimum 66 ezer ember lakhatását segíti, de a valós szám a gyerekekkel együtt inkább 100 ezres nagyságrendű lehet; az elmúlt évek lakáspolitikája akár ezt is figyelembe véve dönthetett a bérlakásépítés helyett a vissza nem térítendő támogatások mellett.

Balogh László szerint jóllehet „a piaci szereplők jó részénél mozgásban van a portfólió, egy teljesen új területre történő belépéshez több információra lenne szükség.” Az információ viszont egyelőre morzsákban hullik, a forrás pedig fragmentált: az építésstratégia az ITM-hez, a családügy az Emmihez, a finanszírozás pedig a Pénzügyminisztériumhoz és a MNB-hez tartozik. Szakértők mantrázzák régóta, hogy az átfogó lakásstratégia (mely a szükséges bérlakásszámot is tartalmazná) hiánya előbb-utóbb az állam körmére éghet, és nehéz félretenni a kétséget: garantálható-e a bérlakáspiac zavaratlan kibontakozásához szükséges, alsó hangon is egy évtizedig változatlannak kívánt jogszabályi környezet? Koji László, az ÉVOSZ elnöke szerint elsősorban arra lenne szükség, hogy a vállalkozói bérlakásprogramot nemzetgazdaságilag kiemelt projektté nyilvánítsák, „különben itt évekig egy kapavágás sem fog történni. Ha kiderül, pontosan milyen területekről van szó, telekalakításokra lesz szükség, ez a Földhivatalnál általában másfél évet vesz igénybe. Utána jöhetnek az övezeti átsorolások, ez kerületi hatáskör, de a fővárosi képviselőtestület határozata is szükséges hozzá, ami újabb másfél év lenne.”

Abban minden megkérdezett szakértő egyetértett, hogy az 5 százalékos adásvételi és bérbeadási áfa a minimum, amivel az állam a fejlesztőket és az ingatlanalapokat a területre tudná csábítani. „Amennyiben a bérleti díjat 27 százalékos áfa terhelné, esélyünk sem lenne versenyezni a szürkegazdaságban kiadott magánlakásokkal” – mondja Kiss Gábor, aki kiemelte: az 5 százalékos lakásértékesítési áfa esetén alkalmazható tárgyi adómentesség, az olcsó NHP Hajrá hitel és a bérházakra vonatkozóan kedvezőbb építési szabályok esetleges bevezetése is jó hívószavak lehetnek.

A szakma egyelőre arra vár, hogy egyenlő versenyfeltétek alakuljanak ki a szürkegazdaságban kiadott lakások és a piaci bérlakások között, emellett Kiss szerint a bérbeadó és a bérlő jogviszonyát is rendezni kellene, mert a már régen elavult jogszabály nem ad megfelelő biztosítékot a feleknek. Párdi Zsófia szerint viszont „tényleges kormányzati támogatottságot végül csak olyan program kaphat majd, melyben benne van a tulajdonszerzési lehetősége. Erre vágynak ugyanis a magyarok, bérlakásban egyszerűen nem érzik biztonságban magukat.”