szerző:
Daczi Dóra
Tetszett a cikk?

Hatalmas rá az igény, a döntéshozók eddig mégis rendre lesöpörték a bérlakásépítésekre vonatkozó szakmai javaslatokat az asztalról. A nemrég belengetett vállalkozói bérlakásprogram viszont segíthetne a családalapításon még nem gondolkodó fiatalokon, és az építőipar is Münchhausen báróként ránthatná ki magát vele a mocsárból – bónuszként pedig komoly politikai tőke kovácsolódhatna a fejlesztések örvén.

Ha sikerül megegyeznie az érintett minisztériumoknak, akkor újabb nemzetgazdaságilag kiemelt jelentőségű beruházási projekt jöhet létre. Az eddig a saját tulajdon szerzését ösztönző lakáspolitikához képest 180 fokos fordulatot jelentő bérlakásépítési programot hónapok óta napirenden tartja a kormány, egyes szakértők szerint viszont addig egy kapavágást sem lehet ejteni, míg kiemelt kategóriájúvá nem nyilvánítják a programot, és nem tisztázódik, mekkora szerep jut majd benne a szociális szempontoknak.

Matolcsy György jegybankelnök januárban az eddigi lakáspolitikát a gazdaságpolitika gyenge pontjaként értékelte, Fürjes Balázs Budapest és a főváros agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár pedig bérlakások építését javasolta megfontolásra úgy, hogy közben területspecifikusan vezessék vissza az alacsony, 5 százalékos lakásépítési áfát. Még mindig januárban járunk: hó végén a Magyar Nemzeti Bank kezdeményezésére tavaly megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) bemutatta javaslatát a vállalkozói bérlakásprogram kialakítására és a bérléspiac átfogó szabályozására, végül április közepén Gulyás Gergely bejelentette, hogy a rozsdaövezetekben épülő új lakások adásvételének és bérbeadásnak áfája 27 helyett 5 százalékos lesz, elhárítva ezzel a vállalkozói bérlakásépítés egyik nagy akadályát, a magas lakbéráfát.

Elhúzták tehát a mézesmadzagot a fejlesztők orra előtt, és kvázi ki is jelölték a fejlesztési területet: lehet jönni a rozsdaövezetbe bérházat építeni és üzemeltetni. Az általunk megkérdezett piaci szereplők szerint azonban az eddig csepegtetett információk alapján nehezen érthető, hogy jön majd ki a matek – az viszont már most látszik, hogy ebben a programban csak az erős versenyzők rúghatnak majd labdába.

©

Ki fog ezzel jól járni?

A válságkezelés szempontjából kiemelt jelentőségű terület az építőipar, mivel itt azonnal jelentkeznek a negatív következmények, a szektor felfutása viszont konjunktúraélénkítő hatású. A 2008-as gazdasági válság után például számos európai ország lakásépítési projekteket indított a gazdasági visszaesés ellensúlyozására. A szakértők mostanában óvatosan fogalmaznak, ha a lakáspiacról faggatják őket, mert a járvány hatása még nem látható tisztán, de a kedvezményes áfa kivezetése és a pandémia együttes hatására – még a rozsdaövezeti lehetőségekkel nem számolva – 2021-re 10 ezernél is kevesebb lakás megépülését várták.

Kapóra jöhet tehát a bérlakásépítés, és van is mire alapozva kidolgozni a programot: a szakmai szövetségek évek óta nyújtják be különböző bérlakáspiaci javaslataikat, melyek mindeddig döntéshozói fiókok mélyén aludták Csipkerózsika-álmukat. „Végre meghallotta a kormány, amit a szakma évek óta hajtogat: szükség van bérlakásokra, és nemcsak lakhatási, hanem konjunktúrakiegyenlítési szempontból is. A kormány előtt hever pl. a LITT és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal javaslatcsomagja, mi pedig az Információs és Technológia Minisztériumba (ITM) nyújtottuk be a sajátunkat. Az állam mint szereplő a programmal egy újabb olyan eszközre tehet szert, mellyel befolyásolhatja a lakásépítések számát” – mondja Párdi Zsófia, a Társaság a Lakásépítésért Egyesület (TLE) projektmenedzsere. „A TLE ugyan nem vállalkozói, hanem közhasznú bérlakásprogramot sürgetne, állami támogatással és olcsó hitellel, osztrák mintára, de ez részletkérdés ahhoz képest, hogy hajlandóak lesznek-e egyáltalán a fejlesztők és a különböző alapok beszállni ebbe a piacba.”

A kereslet gyakorlatilag garantált: jelenleg sem a drága (bár a járvány óta a fővárosra ömlő több ezer Airbnb-s lakás által némileg nyomottabb árú) piaci, sem a többségében rossz minőségű szociális bérlakásokból nincs elegendő, a kettő között pedig nincs kínálat. A TLE februári közvélemény-kutatásán több mint 1200 válaszadó 92,65 százaléka vélte úgy, hogy az állami bérlakásprogram még a gyermekvállalását, családalapítását is ösztönözné – így aztán magas labdát csapna le az állam, ha a program célcsoportja azok a 20-as, vagy korai 30-as éveikben járó fiatalok lennének, akik a csokra családi állapotuk miatt nem voltak jogosultak.

©

„Biztos vagyok benne, hogy a programban a fiatalokra kerül majd fókusz, nem a szociális alapú lakhatásra. Egyrészt politikai okokból, hiszen új választókról van szó, másrészt amíg a fiatalok ilyen nehezen tudnak belépni a lakáspiacra, addig a kormány által ösztönözni kívánt gyerekvállalás is későbbre tolódik” – véli Párdi Zsófia. Egy élénk fantáziájú elemző szerint pedig a fővárossal szemben is erős ütőkártyára tehetne szert a kormány: megoldaná a fiatalok lakhatási problémáját, melyre az önkormányzat „képtelen” volt – mindezt úgy, hogy március óta már az építési hatóságok is a kormányhivatalok égisze alatt működnek az önkormányzatok helyett. A célcsoport vélhetően azért sem a szociálisan rászorulók köre lesz, mert a szociális bérlakások problémájának megoldása egy teljesen új frontot nyitna: a kormánynak egyenként kellene megküzdenie a fővárossal, a kerületekkel és a vidéki önkormányzatokkal, hiszen nagyon eltérőek a lakáspolitikai intézkedések, nincs átfogó rendszer.

Kinek éri meg a fejlesztés?

A fejlesztők közül nyilván előnyt élveznek majd azok, akik már birtokolnak területet a Gulyás Gergely által említett rozsdaövezetekben. Ezzel egyelőre még maguk az érintett cégek sem lehetnek tisztában – a Miniszterelnökséget vezető miniszter ugyanis egy olyan területi fogalmat használt, melynek nincs jogszabályi megfelelője. Mivel nem minden barnamezős terület számít rozsdaövezetnek, a szakma pontosítást vár az ügyben. Rossz hír a pandémia során egyébként is hátrányba kerülő kisebb cégeknek, hogy sejthetően elsősorban tőkeerős cégeket várnak majd a programba – őket ugyanis sokkal szívesebben finanszíroznák a bankok ezen az új területen.

Egy neve elhallgatását kérő szakértő szerint a fejlesztők és tulajdonosok nem feltétlenül elégednek majd meg kedvezményes áfával azért cserébe, hogy megépítsék, piaci ár alatt adják ki, ráadásul még üzemeltessék is a bérlakásokat. „Ki fizeti a cechet a végén? Ha az állam további támogatást adna, felmerül a kérdés, kinek járna: a fejlesztőnek, az ingatlanalapnak, vagy a bérlőnek, illetve ha az utóbbinak, milyen szempontok szerint? A LITT szerint a program külföldi befektetők számára is vonzó lehetőség lesz, de ha ez a konstrukció piaci alapon is megállja a helyét, mit keres benne az állam? Talán jobban megérné használt lakásokat venni bérlakásnak, hiszen az építtetés 1,2-1,3-as szorzóval jár. A bérlakások ráadásul soha nem kerülnének közforgalomba, nem növelnék ténylegesen a kínálatot.”

©

Kivéve, ha mégis közforgalomba kerülnek. Párdi Zsófia szerint a LITT-ben felmerült egyik üdvözlendő ötlet éppen az, hogy a bérleti díj egy része önerőre adódhatna össze, majd miután a fejlesztő vagy az alap kiszáll a projektből (hiszen miért is akarna bérlakást üzemeltetni az örökkévalóságig?), az állam venné át az épület üzemeltetését. „A lakás pedig – hasonlóan a kilencvenes évek elején tömegesen megváltott önkormányzati lakásokhoz – kedvezményes áron a bérlő tulajdonába kerülhetne. Ez már csak azért is segítséget jelentene a fiataloknak, mert többüknek egyáltalán nem a törlesztőrészlet fizetése a probléma, hanem az önrész hiánya. A járványveszély és a gazdasági visszaesés miatti kamatemelés kapcsán megnőtt havi törlesztők sem éppen a közvetlen lakásvásárlásra csábítják most a pályakezdőket.”

„Üzemeltetői rémálom”

– összegzi a bérlőkkel és tulajdonosokkal tarkított bérház helyzetét Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója. „Az egyértelmű, hogy a kormány továbbra is a saját tulajdonú, családalapítással egybekötött lakhatást támogatja elsősorban, de most nyílhat egy lehetőség a nagyobb mennyiségű bérlakáskínálat hatására csökkenő bérleti díjak mentén azok számára, akik még nem tudnak, vagy nem akarnak családot alapítani. A modell akkor működik, ha nincsen vegyes tulajdoni rendszer, és a mindenkori tulajdonos – az ingatlanfejlesztő, az ingatlanalap vagy a nyugdíjalap – szakcéget bíz meg az üzemeltetéssel. Fontos lenne a fiatalok támogatása, ennek kapcsán egy későbbi lakásvásárlásnál az önerőbe is be lehetne csatornázni a már kifizetett bérleti díjak egy részét.”

A Metrodom egyébként első fecskének számít a bérlakás-fejlesztői piacon, portfólióját ugyanis még kedvezményes áfával egy IX. kerületi, rehabilitációs területen fejlesztett, 250 lakásos bérlakással bővítette, melyet 2021-ben adnak át. „Kísérlet ez a konstrukcióval, amit mi tőkeerős csoportként megengedhetünk magunknak, és a cél az, hogy egy erre a célra tervezett, sok közösségi térrel rendelkező bérházban kizárólag hatékonyan üzemeltethető bérlakások legyenek. A munkaerő mobilitása szempontjából kiemelten fontos a bérlakás-fejlesztés” – emelte ki a műszaki igazgató.

©

Egyelőre több a kérdés, mint a válasz

Az ingatlan.com vezető elemzője és a LITT tagja, Balogh László szerint kockázatos a terület: „Ha még egy rutinos társasházfejlesztő is nehezen lövi be a költségszintet, vagy képtelen előre látni a jövőbeli haváriákat, el lehet képzelni, hogy a szociális alapon építtetett lakásoknál mekkora súllyal merülnek fel ezek a problémák. Az viszont egyértelmű, hogy a megfizethető lakásárakat és bérleti díjakat leghatékonyabban a kínálat bővítésével lehet biztosítani Kérdés, vajon a kínálatot újlakásépítéssel, vagy közforgalomba sosem kerülő lakásokkal lehet növelni? Melyik a hatékonyabb: adórendszeren keresztül, vagy direkt lakásépítési támogatásokkal támogatni a lakhatást? Évi kb. 10 ezer új bérlakás ugyan már szabad szemmel látható változást eredményezne a piacon a bérleti díjak tekintetében is, ezek megépítése azonban nagyságrendileg 100 milliárd forintos költséget jelentene.”

A 100 milliárdos költségszinten megépülő 10 ezer bérlakás gyermektelen fiatalokkal, tehát egyedülállókkal és párokkal számolva 15-20 ezer ember lakhatását oldaná meg. Összehasonlításképpen: 2019-ben 120 milliárd Ft értékben nyújtottak be majdnem 33 ezer csok-igénylést, mely minimum 66 ezer ember lakhatását segíti, de a valós szám a gyerekekkel együtt inkább 100 ezres nagyságrendű lehet; az elmúlt évek lakáspolitikája akár ezt is figyelembe véve dönthetett a bérlakásépítés helyett a vissza nem térítendő támogatások mellett.

Balogh László szerint jóllehet „a piaci szereplők jó részénél mozgásban van a portfólió, egy teljesen új területre történő belépéshez több információra lenne szükség.” Az információ viszont egyelőre morzsákban hullik, a forrás pedig fragmentált: az építésstratégia az ITM-hez, a családügy az Emmihez, a finanszírozás pedig a Pénzügyminisztériumhoz és a MNB-hez tartozik. Szakértők mantrázzák régóta, hogy az átfogó lakásstratégia (mely a szükséges bérlakásszámot is tartalmazná) hiánya előbb-utóbb az állam körmére éghet, és nehéz félretenni a kétséget: garantálható-e a bérlakáspiac zavaratlan kibontakozásához szükséges, alsó hangon is egy évtizedig változatlannak kívánt jogszabályi környezet? Koji László, az ÉVOSZ elnöke szerint elsősorban arra lenne szükség, hogy a vállalkozói bérlakásprogramot nemzetgazdaságilag kiemelt projektté nyilvánítsák, „különben itt évekig egy kapavágás sem fog történni. Ha kiderül, pontosan milyen területekről van szó, telekalakításokra lesz szükség, ez a Földhivatalnál általában másfél évet vesz igénybe. Utána jöhetnek az övezeti átsorolások, ez kerületi hatáskör, de a fővárosi képviselőtestület határozata is szükséges hozzá, ami újabb másfél év lenne.”

©

Abban minden megkérdezett szakértő egyetértett, hogy az 5 százalékos adásvételi és bérbeadási áfa a minimum, amivel az állam a fejlesztőket és az ingatlanalapokat a területre tudná csábítani. „Amennyiben a bérleti díjat 27 százalékos áfa terhelné, esélyünk sem lenne versenyezni a szürkegazdaságban kiadott magánlakásokkal” – mondja Kiss Gábor, aki kiemelte: az 5 százalékos lakásértékesítési áfa esetén alkalmazható tárgyi adómentesség, az olcsó NHP Hajrá hitel és a bérházakra vonatkozóan kedvezőbb építési szabályok esetleges bevezetése is jó hívószavak lehetnek.

A szakma egyelőre arra vár, hogy egyenlő versenyfeltétek alakuljanak ki a szürkegazdaságban kiadott lakások és a piaci bérlakások között, emellett Kiss szerint a bérbeadó és a bérlő jogviszonyát is rendezni kellene, mert a már régen elavult jogszabály nem ad megfelelő biztosítékot a feleknek. Párdi Zsófia szerint viszont „tényleges kormányzati támogatottságot végül csak olyan program kaphat majd, melyben benne van a tulajdonszerzési lehetősége. Erre vágynak ugyanis a magyarok, bérlakásban egyszerűen nem érzik biztonságban magukat.”

VELETEK VAGYUNK – OLVASÓKKAL, ÚJSÁGÍRÓKKAL!

Az index.hu eddigi szerkesztősége lényegében megszűnt létezni, az ország elveszítette a legolvasottabb online felületét. Ez a független magyar sajtóra és a tájékozódás szabadságára mért eddigi legsúlyosabb csapások egyike. A hatalomtól független szerkesztőségek száma folyamatosan csökken, a még létezők pedig napról napra erősödő ellenszélben próbálnak talpon maradni. A HVG-ben kitartunk, nem engedünk a nyomásnak, hogy minden nap elhozzuk a hazai és nemzetközi híreket.

Ezért kérünk titeket, olvasóinkat, hogy tartsatok ki mellettünk, támogassatok bennünket, csatlakozzatok pártolói tagságunkhoz, illetve újítsátok meg azt!

Mi pedig azt ígérjük, hogy továbbra is minden körülmények között a tőlünk telhető legtöbbet nyújtjuk a számotokra!
Az amerikai sportolókat is megdolgozta a politika a moszkvai olimpiai bojkottért

Az amerikai sportolókat is megdolgozta a politika a moszkvai olimpiai bojkottért

Gyurcsány a gödi balhéról: Rettegünk a daganatos betegségektől

Gyurcsány a gödi balhéról: Rettegünk a daganatos betegségektől

Benedek Tiborral közös képpel emlékezett Epres Panni a házassági évfordulójukról

Benedek Tiborral közös képpel emlékezett Epres Panni a házassági évfordulójukról