Ismét megfektetheti a kormány a magyar lakáspiacot a kedvezményes áfa kivezetésével

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése igazgatóság vezetője pénteken a Portfolió Lakás Klubban arról beszélt, hogy

„az áfaemeléssel befektetői keresletet is kiszolgált az állam, a visszaemelés pedig komoly problémákat okoz”.  

A lakásáfa 2016-os csökkentése kapcsán elmondta, hogy a kedvezmény forintosítható hasznát 60 százalékban lefölözte az lakáspiaci áremelkedés, és csak 40 százaléka csapódott le a fogyasztónál. Az összes zajló beruházás felét kitevő állami építkezések ráadásul elszívták a munkaerőt, „aki ásót tud fogni, annak a kezébe nyomnak egyet”.

A kedvezményes áfa kivezetésének hatására a lakásfejlesztés 2020-ra tervezhetetlenné vált, az az év „kvázi kezd elúszni”, azaz néhány tőkeerős beruházó projektjein kívül nem fog más indulni. Pedig Magyarországon csak 300 évente újul meg a lakásállomány, azaz továbbra is nagy szükség lenne a fejlesztésre, és a tranzakciószám (idén várhatóan 25 ezer) még mindig elmarad a válság előtti szinttől, ami Banai szerint a kínálat, és nem a kereslet hibája – azaz nincs elég, ill. elég jó lakás a piacon.

Több a hitel, de nem sok

Banai a hitelezésről is beszélt: nemzetközi összevetésben még mindig kevesen vesznek lakást hitelből, emiatt szélesíteni lehetne a körüket, és emelni a hitel összegét. Jelenleg minden második tranzakció mögött van hitel, ez az arány a válság után csak 30 százalék volt. Az igazgató elmondta, a biztonságos eladósodás nem lehetetlen; a nem teljesítő hitelek aránya 20 százalék volt a csúcson, a cseheknél viszont csak 5 százalék, melyet itthon a mai napig nem sikerült elérni.

Az igazgató szerint 2014 eleje óta duplázódtak az árak, és most is kétszámjegyű a növekedés, de a túlértékeltségi ráta egyensúlyban van, azaz nem beszélhetünk ingatlanpiaci lufiról.

Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) elnöke a fejlesztők szemszögéből nyilván pozítvan értékelte a kedvezményes áfa bevezetését. 2014-ben ugyanis kevesebb lakás épült Budapesten, mint a II. világháború alatt, és míg az árak emelkedtek, nem volt jó kínálat.

Mitől is nőnek a lakásárak?

Takács egy elterjedt tévhitet is megemlített, mely szerint a lakásár-emelkedést az áfacsökkentés indikálta. Az IFK elnöke szerint azonban az alacsony kamatszintek, a költségek növekedése és a csok miatti keresletnövekedés okozta, és ha nem lett volna a kedvezményes áfa, még jobban elszálltak volna az árak. Az már más kérdés, hogy az árak sajnos gyorsabban emelkedtek, mint ahogy a lakások elkészültek.

A kedvezményes áfa megszüntetése kapcsán Takács abban reménykedik, hogy nem 27 százalékra emelik vissza – bár erről semmilyen konkrétum nem látott még napvilágot. A régió országaiban ugyanis sokkal mérsékeltebb ennek a terméknek a fogyasztási adója: Lengyelországban 8, Szlovákiában 9,5, Romániában pedig 5 százalék, arról nem is beszélve, hogy Nagy-Britanniában (a fogyasztási adó hazájában) egyáltalán nincs lakásáfa.

Takács kiemelte: a legnagyobb energiafelhasználó (33 százalék) a lakosság, a közlekedés 22, az iparra 21 százalék jut, azaz kiemelten fontos lenne a mérsékelt hőigényű újlakások fejlesztése. A 2008-as válság után 160 ezer építőipari munkás távozott a szektorból, és jellemzően az országból is – mondta az elnök, aki 340 ezerre becsli a jelenleg foglalkoztatottak számát, mely most érte el a válság előtti szintet.

A kedvezményes áfa kivezetése és a bizonytalanság csökkenteni fogja a szektorban munkát vállalók számát, pedig az elmúlt pár év igazolta, hogy ezeket a szakembereket nem lehet egy év alatt kiképezni - már csak emiatt sem lenne szabad „újra megfektetni a magyar lakáspiacot”. A hatékonysággal ráadásul még mindig komoly problémák vannak: a német építőipari munkások átlagosan háromszor annyi négyzetmétert építenek egységnyi idő alatt, mint a magyarok.

Adószakértővel kell menni lakást venni

Az építkezések jelenleg átlagosan féléves csúszásban vannak, bőven akadnak majd projektek, melyek átnyúlnak 2020-ra, és ez akár 10 ezer családot is érinthet. Ha nem születik átmeneti engedmény arra, hogy a vételár megfizetéstől függetlenül a földhivatalba benyújtott szerződések dátumát fogadják el az adó összegének megállapításához, akkor önhibájukon kívül 22 százalékkal drágábban jutnak lakásukhoz a csúszó projektekben lakást vásárlók. A Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója, Kiss Gábor szerint "a bizonytalan piaci helyzet miatt a vevők adószakértővel járnak lakást venni", szerződést kötni.

Kiss Ákos, a Property Market lakóingatlan értékesítési igazgatója szerint egyesek most abban reménykednek, hogy a családok esetleg majd visszaigényelhetnek a megemelt áfából.

Darida Pál, a Futureal finanszírozási és tranzakciós igazgató elmondta:

„Én bárkinek biztosan nem adnám oda a pénzemet úgy, hogy majd egyszer kész lesz a lakás, de már most fizessek csak azért, hogy ne legyen 27 százalék az áfa rajta.”

Dr. Ódor Dániel, a Taylor Wessing partnere is úgy véli, „ez nagyon rossz irányba vinne, arra ösztönzi a vásárlókat, amit én ügyvédként nem tanácsolnék soha. 2010 körül sokan jártak úgy, hogy befizettek valamit, majd becsődölt a projekttársaság, és sosem kapták vissza.”