szerző:
Daczi Dóra

Ismeretlen terepnek számít a student housing Magyarországon, az ide merészkedett osztrák fejlesztő is kivár, a szakértők mégis felfutásra számítanak néhány éven belül a magánkollégium-szektorban. Ám ha épülnek is majd magánkollégiumok, élvezői elsősorban nem a magyar diákok lesznek.

Egyre alacsonyabbak a kereskedelmi ingatlanok hozamai, a lakásárak és a bérleti díjak elszálltak, sosem látott mennyiségben érkeznek külföldi diákok az országba. Vagyis minden adott ahhoz, hogy virágzásnak induljon a hallgatói lakásépítési ágazat, a student housing. A képlet azonban nem ilyen egyszerű. Magyarországon az elmúlt negyedszázadban nem volt átfogó kollégiumfejlesztés, és nem vált be a 2005 és 2008 közötti állami és befektetői együttműködés, azaz a PPP-konstrukció sem.

Miközben évek óta nem voltak nagyberuházások ebben a szektorban, a külföldi diákok száma rohamosan nő: a 2018/2019-es tanévben számuk 33 ezer főre, arányuk 16,5 százalékra emelkedett a KSH adatai szerint. A HÖOK sajtófőnöke, Budai Marcell szerint 10 ezer kollégiumi férőhely hiányzik országosan, a CBRE Magyarország ingatlantanácsadó iroda viszont úgy kalkulált, hogy néhány éven belül 35 ezer helyre lenne szükség csak Budapesten.

Nem oldja meg a magyar diákok problémáit

Egyre több a vidéki hallgató a fővárosban, és több mint 80 százalékuk albérletben lakik a kollégiumi helyhiány miatt. „Az utolsó kutatásunkkor legalább 3350 jelentkezést utasítottak el a budapesti állami intézmények, de ehhez hozzá kell venni, hogy sokan nem is mernek jelentkezni – vagy azért, mert tartanak a komfortfokozattól, vagy mert tudják, hogy úgysem vennék fel őket” – fogalmaz Budai Marcell. A HÖOK sajtófőnöke szerint egyébként a cél nem is az lenne, hogy „nullára vigyék a kollégiumi ágyhiányt, hanem hogy emelkedjen a szolgáltatások minősége, és olyan közösségi élet alakuljon ki, amilyen jelenleg Magyarországon csak néhány diákvárosban, pl. Miskolcon vagy Debrecenben adott”.

Budai az országos kollégiumfejlesztési stratégiáról elmondta, hogy a győri, szarvasi és kecskeméti kollégiumok felújítása után a projekt leállt, a forrásokat a Diákvároshoz csoportosítják át, mely legkorábban egy évtized múlva lehet készen. Addig viszont a magyar hallgatóknak nem sok lakhatási alternatívájuk lesz, hiszen „egyértelmű, hogy a magánkollégiumok árait nem rájuk szabják.

A Stipendium Hungaricum programnak köszönhetően viszont annyira népszerűek lettek a magyar egyetemek a külföldi hallgatók körében, hogy a 60-70 diákkal induló ösztöndíj most már több mint 10 ezer hallgatót hoz Magyarországra, őket szintén az állami kollégiumokban próbálják meg elhelyezni, vagy lakhatási támogatást kapnak.”

A Colliers International és a CMS nemzetközi ügyvédi iroda tavaszi jelentése szerint ez a szektor lesz az ingatlanpiac következő nagy dobása, mivel csak magánkollégiumi ágyakból több mint 1200 hiányzik Budapesten, és 2028-ra ez a szám 3600-ra nő majd.

©

A Colliers által megkérdezett, közép-kelet-európai fejlesztésekben gondolkozó befektetők 91 százaléka véli úgy, hogy a student housing szektor mindenképpen fel fog futni, 57 százalékuk szerint 4-8 éven, 32 százalékuk szerint viszont már 1-3 éven belül. Ennek kulcsát ők elsősorban a külföldi diákok egyre növekvő számában, azaz a magas keresletben látják, nem az alacsony kockázatban. A megkérdezett befektetők több mint 32 százaléka aktívan jelen van a student housing piacon, vagy szeretnének oda belépni.

Egy fecske nem csinált nyarat

Hiába nagy a lelkesedés, ha körbenézünk a magyar piacon, az állami kollégiumok és a diákhotelek mellett egyetlen tisztán magántőkéből felépült kollégiumot találunk. A magyar tőkével működő Forestay Group 2017-ben adta át az osztrák Milestone-nal partnerségben a Tűzoltó utcai magánkollégiumot. A Forestay még 2014-ben vásárolta a telket, és 2016-os árakon szerződött le a kivitelezővel, így jött ki a 8 milliárd forintos büdzsé, melyből az egykori Tűzraktér helyén 418 szobát fejlesztettek.

A Milestone-ban egy apartmanért 400-700 euró körüli összeget kérnek, ezért a szolgáltatásokat (tetőterasz, fitneszterem, közösségi terek, őrzött kerékpártároló, mosoda) is igénybe lehet venni. Ennyiért viszont már ki lehetne bérelni egy garzonlakást, vagy hárman-négyen összeállva egy nagyobb albérletet is. Nem csoda, ha a Milestone-ban sokan külföldiek, a lakók 90 százaléka összesen 48 országból (negyedük Németországból) érkezett.

A piacon másik két szereplő is megjelent: az International Campus (IC) és az INBudapest. A német központú IC két magánkollégium-fejlesztéséhez kezdett neki, és bár eredetileg összesen 1400 szobában gondolkodott, végül financiális és kivitelezői problémák miatt leállította a fejlesztéseket.

Őszintén meglepődtünk, milyen sebességgel szálltak el az építési költségek. Magyarországon most drágább egy négyzetmétert felépíteni, mint Németországban

– indokolta Lukas Batthyany, az IC-vel partnerségben dolgozó Stonehill Hungary ügyvezetője. Batthyany nem cáfolta a pletykát, hogy ennek kompenzálására az Üllői úton nem csak diákoknak építenek szállást; elárulta, hogy a Semmelweis Egyetem Klinikai Tömbjeinek bővítését meglovagolva orvosoknak fejlesztenek majd apartmanokat. Egy név nélkül nyilatkozó hazai szakértő szerint bár „a további 5-600 kollégiumi szobát 2021–22-ben el is bírja majd a piac, kérdéses, hogy a magas telekárat és kivitelezési költséget megfizetik-e a diákok a magasabb szobaárakon keresztül”. Lukas Batthyany viszont úgy véli, néhány év múlva 10 ezerre tehető majd azon külföldi diákok száma, akiknek meg sem kottyan a bécsihez hasonló magánkollégiumi szobaárak kifizetése.

Előkészítés alatt áll az INBudapest magánkollégiuma is, ez azonban teljesen más konstrukcióban valósul meg, mint a klasszikus student housing fejlesztések. A 142 kétágyas apartman egy részét ugyanis lakásokként – melyért 30-65 millió forint kérnek – értékesíti a fejlesztő – így tudtak ugyanis élni az 5 százalékos áfa lehetőségével. „Nálunk nem kell egész évre bérelni a diákoknak, a kihasználatlan időszakokat rövid távú lakásbérbeadással töltjük majd fel. A 250-900 eurós bérleti díjból származó bevétel az ingatlan árának kb. 9 százalékát teszi majd ki” – mondta Motty Segal, az IN Group ügyvezető igazgatója, aki azt is elárulta: a kockázatok csökkentése végett döntöttek úgy, hogy a komplexum egy részét értékesítik. A jövő év első negyedévére tervezett nyitás Segal szerint jól időzített, mivel a szektor felfutására akár már jövőre számítani lehet – már csak azért is, mert az Airbnb rengeteg lakást szorított ki a hosszú távú bérbeadási piacról.

©

A nyáron áll vagy bukik a modell

„A 2018/19-es tanévben a kihasználtságunk 80-85 százalékos volt, a megoldandó probléma alapvetően a nyári időszakkal van. Akkor ugyanúgy küzdünk a kihasználatlansággal, mint a PPP-konstrukcióban épült régebbi kollégiumok. A kb. 10-15 fős személyzetet erre az időszakra 30-50 fősre kellene növelni ahhoz, hogy hostelként működhessünk, munkaerőt viszont ilyen rövid időszakra nehéz találni” – magyarázta Botos Bálint, a már említett Tűzoltó utcai kollégiumot működtető Forestay egyik tulajdonosa. A társaság a nyári kihasználatlanság miatt ki is vásárolja az osztrák felet, és az üzemeltetést is átveszik. „Úgy gondoljuk, magyar központtal, magyar kapcsolatokkal könnyebben tudunk megoldást találni az alacsony töltöttségű nyári időszakra” – mondta.

Nyugatabbra még a magánkollégiumok előtt is zöldebb a fű

Az Egyesült Királyságban a magánkollégiumi fejlesztések 2008 óta mutatnak élénkülést, és 2018-ra az összes befektetés 5,8 százalékát tették ki. Összehasonlításképpen: a második helyezett Ausztriában tavaly a teljes kereskedelmi ingatlanpiac 3 százalékát sem érte el a magánkollégium-építés. Az Otto Immobilien idei kutatása szerint a magánkollégiumi szobaárak Bécsben 235–1300 euró között alakulnak havonta – de ezek még mindig messze vannak a student housing európai piacát vezető egyesült királyságbeli kollégiumok heti akár 500 fontos bérleti díjaitól.

Nem jön ki a matek

„A bécsi tapasztalatokból kiindulva az osztrák partnerünk abban bízott, hogy az ott megszokott 12 hónapos bérleti időtartam Budapesten is működni fog, de a magyar diákok árérzékenyebbek, és ha tehetik, nem írnak alá teljes évre, hanem csak a tanévre. Ráadásul a jelenlegi árakon a megtérülés is kedvezőbb Bécsben.

Bár ott a kivitelezési költségek még az itthoninál is magasabbak 10-20 százalékkal, a szobákért 30-50 százalékkal többet lehet elkérni

– mondta Botos, arra is választ adva egyúttal, hogy egyelőre miért vannak még egyedül a magyar piacon.

„A bécsi magánkollégium-piacnak a lakbérek rendkívüli emelkedése lendületet adott. Bármilyen hihetetlen is ez a hazai lakáspiac elmúlt éveit nézve, de a lakbérek még mindig alacsonyak Budapesten ahhoz, hogy a magánkollégium áraival versenyezzenek” – véli Borbély Gábor. A CBRE Magyarország kutatási és üzletfejlesztési igazgatója úgy látja, amíg a lakáspiacon biztosabb bevétellel lehet számolni, a költségek pedig egyre nőnek, a befektetők egyelőre inkább a jól ismert eszközökbe, irodába vagy hotelbe teszik a pénzüket.

A magánkollégiumok piacának felfutása egy másik tényezőtől is függ. „Mi arra számítottunk – és úgy gondoljuk, ez középtávon be fog következni – hogy a magánkollégiumot a nemzetközi piac stabilabb, alacsonyabb kockázatú terméknek ismeri el, mint egy irodaházat, szállodát vagy logisztikai parkot. A kollégiumok kockázati szintje sokkal inkább hasonló a lakáspiachoz, ezért a hozama is a lakáspiaci hozamok körül keresendő” – mondja Botos. Mivel az irodapiac 5,5-6 százalékos hozamot garantál, a Forestay ez alá lőtte be a magánkollégiumét. „De a hazai nagy ingatlanalapok továbbra is a meglévő termékeiket egészítik ki irodákkal, kereskedelmi egységekkel vagy akár logisztikai parkokkal" – mondja. Szerinte az ország 3-4 magánkollégiumot bírna el, mely a hazai ingatlanalapok számára alacsony volumen, ennyiért nem vállalják a piacra lépés kockázatát.

Képünk illusztráció
©

Borbély Gábor viszont úgy véli, ennél több háznak is lenne hely Magyarországon: „a kérdés csak az, hogyan alakul a helyettesítő termékek, azaz az állami kollégiumok és a lakások piaca”. Előbbi esetében a 12 ezer főnek otthont adó Diákváros enyhítheti az ágyhiányt – legkorábban 2030-ban. Ráadásul ebből kb. 6000 ágy csak kapacitáspótlás: az Országos Kollégiumfejlesztési Stratégia kapcsán felújított, 2-4 fős szobákból ugyanis a komfort növelése érdekében 2 fős szobákat alakítanak ki. Mivel az 5 százalékos áfa kivezetésével új lakóingatlan-fejlesztések már csak szórványosan indulnak, és a szükséges évi 40 ezer új lakás továbbra sem építhető meg, „elfogy” a helyettesítő termék, azaz a lakás. „A nettó lakásigény egyre magasabb lesz, így öt éven belül lehet áttörés a magánkollégiumok piacán” – vallja a kutatási igazgató.

És ha jön a válság?

A Colliers által megkérdezett befektetők többségével összhangban a CBE szakembere is arra számít, hogy nem a 2008-as, hanem a 2000–2002-es lassuláshoz hasonló események várhatóak a gazdaságban. A student housing azonban nem igazodik konjunktúrához: „Amerikában a 2008-as válság után megugrott a diákok száma, hiszen nem kaptak állást, inkább elmentek PhD- vagy MBA-képzésre” – emelte ki Botos Bálint. A Forestay ezért bizakodó: „Nem adtuk el épületet külsős félnek, saját alapkezelőben tartjuk, mert egyszer ide is elér a piac. Lesz itt még 600 euró feletti szobaár, csak kérdés, hogy 3, 5 vagy 10 év múlva.”

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények!

Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények!

Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.
Nyolcmilliót költött egy vásárló a Black Fridayen

Nyolcmilliót költött egy vásárló a Black Fridayen

20 órán át haldoklott az út mellett az elgázolt medve, leváltják a hargitai prefektust

20 órán át haldoklott az út mellett az elgázolt medve, leváltják a hargitai prefektust

Hangradarokat szereltek fel Párizsban: kiszűrik a hangoskodókat és még pénzt is hoznak

Hangradarokat szereltek fel Párizsban: kiszűrik a hangoskodókat és még pénzt is hoznak

Harminc medvét kellene örökbe fogadni egy krími vadasparkból

Harminc medvét kellene örökbe fogadni egy krími vadasparkból

Két magyar barlang is kinyitja kapuit az asztmások előtt

Két magyar barlang is kinyitja kapuit az asztmások előtt

A német koalíció próbája volt az alapnyugdíj

A német koalíció próbája volt az alapnyugdíj