Segítség! Nem tudom kitenni az albérlőmet!

Sajnos a tanácsaimnak utólag már nem igen veheti hasznát, mégis tanulságos lehet rögzíteni, hogyan érdemes eljárni az ingatlanunk bérbeadása esetében.   

Mindenképpen ajánlatos a bérleti szerződés szabályos írásba foglalása, ennek elmaradása esetén ugyanis egy későbbi perben a bizonyítás jelentős nehézségekbe ütközhet. 

Javasoljuk a hosszabb, határozott időre történő bérleti szerződés megkötését. Ennek előnye a határozatlan idejűhöz képest, hogy az időtartam lejártával automatikusan megszűnik. Ez esetben a kiköltözést megtagadó bérlő birtokháborítást követ el. A határozatlan időtartam esetében viszont a felmondás jogszerűsége vitatható. A felmondó levél szabályos kézbesítése sem egyszerű feladat, ha annak átvételét a bérlő – ahogyan ez az Ön esetében is történt - pl. megtagadja. A bérlő kilakoltatása kellemetlen procedúra, amely hosszabb időbe is telhet.

Gyakori, hogy a bérbeadó a szerződés közjegyzői okiratba foglalásával próbálja biztosítani a bérlemény jövőbeni gyors kiürítésének sikerét. A bérlővel egy fedél alatt élő kiskorú esetében a kilakoltatás a kiskorú megfelelő elhelyezéséig további késedelmet szenved.

A bérleti szerződés aláírásakor szokásosan kéthavi kaució kerül kikötésre, vagyis kéthavi lakbérnek megfelelő összeget kell előre kifizetni. Javasolt rögzíteni a szerződésben, hogy az óvadék összege nem lakható le. A kaució nem arra szolgál, hogy a szerződés megszűnésekor fedezze az utolsó hónapokban esedékes bérleti díjat, hanem a bérleményben esetlegesen keletkező károk megjavítására illetve a fennmaradó tartozásokra fordítandó.
Aki bérbe adja a lakását, annak akár az ingatlan teljes állagromlásával is számolnia kell. A bérleti díj megállapításánál a jövőbeni felújítás illetve speciális rendeltetés esetében az eredeti állapot helyreállításának költségeivel is célszerű előzetesen kalkulálni.   

A bérlő személyének kiválasztásánál illetőleg a bérlemény rendeltetésének jóváhagyásánál az előzőeket célszerű szem előtt tartani. Néhány rendeltetés (lásd: szépségszalon) csak a bérlemény jelentős változtatásával valósítható meg. Ilyen esetben célszerű rendezni, hogy mi a sorsa az értéknövelő beruházásoknak a bérlet megszűnésekor. Előfordulhat, hogy a bérbeadó lehetőséget biztosít a beruházások értékének ún. lelakására, de az is kiköthető, hogy a bérlő a szerződés megszűnésekor az eredeti állapotot állítsa helyre.       
                  
A bérlemény állapotát időnként nem árt ellenőrizni, ennek lehetőségét – a bérlő előzetes értesítésének kikötése mellett – érdemes a szerződésben is rögzíteni.    

A bérbeadók jelentős része igyekszik az infláció hatását kivédeni oly módon, hogy a bérleti díj összegét pl. euróban állapítja meg. Amennyiben viszont forint alapú az elszámolás, úgy érdemes kikötni a szerződésben az évente esedékes inflációs korrekció lehetőségét.

A bérleti díjjal kapcsolatos adózási kérdésekről egy korábbi cikkünkben olvashat. Az elmaradt közüzemi díjak behajtása nem a bérbeadót sújtja, amennyiben a szerződéskötéskor a szolgáltatónál eljárunk a számlafizető módosítása iránt.  

Dr. Géczi Beatrix