szerző:

A 10 milliós támogatás és a hozzá járó 10 milliós hitel érdekében sokan az új lakás megvásárlása mellett tehetik le a voksukat. A kereslettel azonban egyelőre nem fog tudni lépést tartani a kínálat, így a lakásokat sokan már a tervezőasztalról szeretnék majd elvinni. Ez azonban számos problémát vet fel – világít rá a Bankmonitor elemzése.

Az új építésű lakások megvásárlásakor a banki hitelt (akár piaci, akár kamattámogatott), valamint a csokot csak a vételár utolsó részeként utalják át,  amikor az ingatlan már albetétes. Ez azt jelenti, hogy a megvásárolni kívánt lakásnak vagy lakásoknak már önálló helyrajzi számuk van a tulajdoni lapon. Azaz már nem csak a társasház nagy egészének van egy helyrajzi száma (pl. 1000), hanem a lakás is megjelenik önállóan (pl. 1000/10/A/1). Mindez nem a bankok kedvtelése miatt van így, hanem azért, mert ha nincs önálló helyrajzi szám, akkor az ingatlan nem lehet teljes értékű fedezet a bank számára.

Extrém esetben hónapokig állhat az ügy

Az új építésű lakások a végleges tervek megrajzolásától hónapok vagy akár évek alatt jutnak csak el abba az állapotba, hogy arra banki hitelt vagy támogatást folyósítsanak. Az albetétesítés ugyanis nem megy egyről a kettőre, csak a használatbavételi engedélyt követően történik meg. Ütemenként kapnak helyrajzi számot a lakások, és minél több a lakás, annál több ütemre bonthatják a használatbavételi, illetve albetétesítési eljárást.

A legtöbb banknál ezalatt megtörténhet a hitel elbírálása, a jövedelemellenőrzés, és persze az értékbecslés is, akár még a kölcsönszerződés aláírásáig is el lehet jutni, de a folyósítással várni fognak. Ebből adódóan ha valaki a tervezőasztalról veszi meg álmai otthonát, akár hónapok is eltelhetnek a teljes lakáshitel lebonyolításáig.

©

A társasházra várva bukhatja a banki hitelt is

Ha el is indítja a lakáshitel ügyintézését, a fentebb részletezett hosszadalmas procedúra esetén időközben lejárhat a banki jóváhagyás, valamint a beadott papírok, jövedelemigazolások érvényessége is. Ugyanis jellemzően csak egy-két hónapra szól a bank döntése a hitelképességről, illetve az elbírált kölcsön összegéről. Ugyanilyen határidők vannak a folyósításnál is, azaz ha aláírta a bankkal a kölcsönszerződést, akkor maximum 1-2 hónap áll rendelkezésre, hogy a folyósítási feltételeket teljesítse, többek között az is, hogy az említett albetét rendben legyen.

Amennyiben húzódik az építkezés, a használatbavétel vagy a földhivatali ügyintézés, akkor a banki döntés, illetve az aláírt kölcsönszerződés hatályát veszítheti, és az ügyfél mindent kezdhet elölről. Újra friss munkáltatói igazolást, bankszámlakivonatokat, és egyéb papírokat kell benyújtania.

Hiába adná be valaki a lakáshitel-igénylését most, ha a kiszemelt új lakás például csak szeptemberre készül el. Egyrészt az előbbiek szerint kifut az egyes határidőkből, amelyet a bankok szabnak, másrészt akkor már új lakáshitel-kondíciók lesznek érvényesek. Azaz várhatóan más hitelkamattal, más törlesztőrészlettel lehet majd kölcsönt felvenni, mivel mindig azok az aktuális kamatkondíciók érvényesek az adott kölcsönszerződésre, amelyek a szerződéskötés pillanatában érvényesek. Ugyanez igaz, ha valamilyen akciós feltételről van szó. Azaz, ha valahol elengedik az értékbecslési díjat, akkor az adott időpontig befogadott, és adott időpontig szerződött vagy folyósított hitelre garantálják.

Az aktuális hitelajánlatok az alábbi kalkulátorral tekinthetők meg: 

A csokot is veszélyeztetheti az elhúzódó ügyintézés

A megújult csok egyik változatlanul hagyott feltétele, hogy az adásvételi szerződés nem lehet régebbi 120 napnál. Normál esetben (például használt lakás vásárlásánál) nemigen szoktak belefutni ebbe a korlátba, de az új lakások esetében ez simán benne van a pakliban. Szerencsére ezt a 120 napot csak és kizárólag a befogadáskor vizsgálják, azaz amikor a bankhoz minden papír beérkezett, és megkezdhetik az értékbecslést, és a bírálatot.

Azonban a későbbiekben is figyelni kell erre a határidőre, hiszen ha lejár a banki döntés és nem tudott a pénzintézet folyósítani, ismét be kell adni a banki igényt, és a 120 napból vígan kicsúszhat a vevő. Ekkor a csok érdekében az adásvételi szerződés felbontásáról és újrakötéséről lehet szó, viselve az ezzel járó következményeket. Ezt elkerülendő, érdemes lehet előszerződést kötni az ingatlanra és később aláírni a teljes értékű (végleges) adásvételi dokumentumot.

Könnyebben kifuthat a 120 napos határidőből, ha olyan bankhoz fordul, amely be sem fogadja albetétesítés előtt a hitel-, és ezzel együtt a csokkérelmet.

Ha viszont az építési projektet egy bank finanszírozza, és ugyanez a bank adja a vevő lakáshitelét is, akkor nem várnak albetétre, és az építés szakaszaiban is tudnak hitelt folyósítani. Ezt ugyanúgy kell elképzelni, mint amikor egy magánszemély építkezik, és a készültségi fokokhoz igazodva, szakaszonként, részletekben utalják ki a kölcsönt. Amellett, hogy a folyamat egyszerűbb, további kedvezményt is kaphat a vevő a lakáshitelhez kapcsolva, ha az adott bank által finanszírozott lakóparkból választ magának ingatlant. A folyamatban lévő és finanszírozott projektekről a bankok általában honlapjukon is adnak információt.

Mikor érdemes belevágni a banki procedúrába?

Fentieket összegezve a várható albetétesítés előtt maximum 3-4 hónappal érdemes a bankba benyújtani a hiteligénylést. Először jön a bírálat, amely jellemzően 1-2 hónap, ezt követően pedig bankonként eltérően, de általában 1 hónapon belül kellene a kölcsönszerződést aláírni, majd újabb 1 hónapon belül a folyósítási feltételeket teljesíteni.

Addig is előrébb lehet a vevő, ha előbírálatot indít, amelyre már több banknál is van díjmentes lehetőség. Ez egy hivatalos hitelbírálatot jelent, de ekkor még az ingatlant nem vizsgálják és adásvételi szerződés, albetét sem kell hozzá. Az igazolás a bírálatról 3-6 hónapig érvényes, és ezen az időszakon belül kell a végleges adásvételi szerződést benyújtani.