MOKK
MOKK

Fizetett a vevő, mégsem akar kiköltözni az eladó – alighanem ez a legrosszabb, ami történhet egy lakásvásárlóval. Szerencsére e lehetetlen helyzet könnyen elkerülhető, ha úgy kötjük meg az adásvételi szerződést, hogy az alapján akár közvetlenül is végrehajtási eljárást lehessen indítani a szerződésszegő eladóval szemben.

„Ez pont megfelel nekünk” – nézett egymásra Péter és Réka, amikor hosszas keresgélést követően végre találtak egy nekik tetsző, 75 négyzetméteres lakást Gazdagréten, amelyet ráadásul egy kedvesnek tűnő házaspár árult. Ám az csak a meglepően gyorsan eredményre vezetett áralkut követő, az ügyvéd előtt aláírt és általa ellenjegyzett adásvételi szerződés megkötése után derült ki, hogy a látszat csalt. A boldognak tűnő eladók ugyanis éppen válófélben voltak, a férj már el is költözött. A feleség azonban a lakásban maradt, mivel neki nem volt hová mennie, az ingatlanért kapott vételár rá eső részéből kívánt magának új otthont vásárolni.

A problémát az okozta, hogy az eladók által megjelölt bankszámla – amelyre Péterék az 51 millió forintos vételárat átutalták – a lakást már elhagyott férjé. Márpedig hiába érkezett meg a pénz, ő nem volt hajlandó abból a feleségének továbbítani a neki járó ötven százalékos részt. Ennek beérkezéséig viszont az asszony nem akar kiköltözni, noha már nemcsak kinézte, hová menne tovább, hanem le is foglalózta az új lakást. Bár Rékáék az adásvételi szerződésben még kötbért is kikötöttek arra az esetre, ha az eladó nem adja át időben a lakást, ez sem bizonyult elegendő nyomásnak. Így most nem tudják, mikor költözhetnek be az új otthonukba.

Se szeri, se száma azoknak az interneten is keringő rémtörténeteknek, amelyek arról szólnak, hogyan bukott el valaki egy lakáscserét azért, mert nem tudott időben átköltözni az újba, és ezért a régi lakásának vevője visszalépett. Másoknak újra kellett kezdeniük egy hitelfelvételi procedúrát, mivel az előző lakó nem hagyta el az ingatlant a meghatározott napig. Sokan pedig azért csúsznak a beköltözéssel, mert nem készül el határidőre az újépítésű lakásuk.

A ki nem költözések miatti késések a vevőknek nemcsak bosszúságot, hanem súlyos anyagi terheket is okozhatnak. Egyes esetekben kötbért kell fizetni, vagy ha nincs megállapodás, és perre kerül sor, akkor mélyen a zsebbe nyúlni.

Hiába hivatkozik valaki arra, hogy annak rendje és módja szerint, ügyvéd előtt kötött, érvényes adásvételi szerződésük van, az csak teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül. Ez pedig nem elegendő ahhoz, hogy ha az előző tulajdonos nem hagyja el az ingatlant a szerződésben vállalt határidőre, akkor végrehajtási eljárás keretében őt azonnal ki lehessen költöztetni. Ilyenkor nincs más mód, mint bírósághoz fordulni.

Ezt, az esetek többségében hosszadalmas procedúrát kerülhetjük el azzal, ha közokiratban szerződünk. Ilyennek az az adásvételi szerződés számít, amelyet közjegyző előtt kötünk. Egyik nagy előnye, hogy az abban foglalt kötelezettségek közvetlenül végrehajthatók. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az egyik fél nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségét – például az eladó nem költözik ki határidőre, vagy a vevő nem fizet időben –, a másik félnek nem kell bírósághoz fordulnia és akár hosszú éveken keresztül pereskednie az igazáért. A végrehajtási eljárás keretében ugyanis kérheti az ingatlan kiürítését, vagy a vételár egy részének, de akár az egészének a behajtását is. Ráadásul, amennyiben a közokiratban kötbért, illetve pénzvisszafizetést kötnek ki késés vagy nemteljesítés esetére, akkor ugyancsak nem kell pert indítani, vagy fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezni, hanem azonnal indítható a végrehajtás.

A közjegyzők tapasztalatai szerint minden olyan jogviszony, amelyben nem azonnali, hanem halasztott teljesítés van, több hónapra vagy évre terjed ki – tipikusan ilyen egy adásvételi szerződés – kockázatot rejt magában. Minél hosszabb idő telik el ugyanis a szerződéskötés és a teljesítés határideje között, annál nagyobb a valószínűsége valamilyen váratlan esemény bekövetkezésének. Az idő előrehaladásával sok tényező változhat, például a szerződő felek anyagi és életkörülményei vagy a gazdasági-piaci környezet, ezek mind csökkenthetik a teljesítési hajlandóságot. A közjegyzői okirattal minimalizálni lehet ezeket a kockázatokat, pontos határidőket, fizetési feltételeket lehet szabni, amelyek, ha nem teljesülnek, azonnal, hatósági közreműködéssel, érvényesíthetjük jogainkat.

Ehhez nem is kell feltétlenül a teljes adásvételi szerződést közjegyzői okiratba foglalni. Ha a szerződést már megkötöttük, arra is van lehetőség, hogy az eladó vagy a vevő egy úgynevezett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban vállalja az ingatlan határidőre történő kiürítését vagy éppen a pénzügyi teljesítést.

A közjegyzői okirat másik nagy előnye, hogy megléte önmagában növeli a teljesítési hajlandóságot, ugyanis szinte nincs olyan szerződő, aki a végrehajtás lehetőségét kockáztatná. A közjegyzőnek továbbá az is kötelessége, hogy ismertesse és elmagyarázza a szerződést, így nem fordulhat elő, hogy valaki olyan dokumentumot ír alá, amelynek nincs minden elemével tisztában.

A közjegyző mindemellett meg is könnyíti az adásvétellel kapcsolatos teendőket azzal, hogy leveszi az ügyfelek válláról a földhivatali és hatósági ügyintézés terhét, valamint elkészíti az egyéb iratokat (például ingatlan-nyilvántartási kérelem, NAV-adatlap, szükség esetén külön bejegyzési engedély). Ezeket a dokumentumokat a szerződéskötést követően a közjegyző küldi meg a hatóságoknak.



Az oldalon elhelyezett tartalom a Magyar Országos Közjegyzői Kamara közreműködésével jött létre, előállításában a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.

MOKK BrandChannel

Ferde a fal az új lakásban? Így egyenesbe kerülhet!

Mindenki rémálma, hogy a tízmilliók leszurkolása ellenére a szerződésben szereplő határidőhöz képest több hónapot csúszik a régóta várt új otthon átadása, és/vagy csak azt követően derül ki, hogy az nem olyan minőségű, mint amilyet megrendeltünk. Van megoldás arra, hogy ezekben a helyzetekben ne egy kétes kimenetelű perben kelljen megpróbálni bizonyítani az igazunkat.