szerző:
hvg.hu
Tetszett a cikk?

Ha tudjuk, milyen módszerekkel és arányok alapján állapítják meg a bankok, mekkora lakáshitelre vagyunk jogosultak, reálisabban mérhetjük fel vételi lehetőségeinket. Írásunk második részében azt kérdeztük meg, hogy a lakás értékének hány százalékát kaphatjuk meg hitelként, és hogyan javíthatunk ezen az arányon.

Forgalmi érték alapján a legtöbb pénzintézet nem tudja meghatározni a lakáshitel mértékét, ezért a hitelbiztosítéki érték alapján hiteleznek, áll az Erste Bank körkérdésünkre adott válaszában. Hogy mi az a hitelbiztosítéki érték? A forgalmi érték kockázatokkal csökkentett mértéke, vagyis az az ár, amelyért hosszú távon is eladható a lakás. Erre akkor lehet szükség, ha a hitelt felvevő nem tudja tovább fizetni a törlesztő részleteket. A hitelbiztosítéki érték új lakásoknál jellemzően a forgalmi érték 90-100 százaléka, míg használt lakásoknál 80-95 százalék között van.

Fészek nagyobb kölcsönből
Éppen a cikkünkben olvasható finanszírozási arányok miatt indult útjára tavaly a Fészekrakó program, amelynek egyik eleme az állami kezességvállalású és támogatású lakáshitel. A módosított programban 35 év alatti párok lakáshoz jutását segítik olyan konstrukciókkal, amelyben a szükséges önrész alacsony marad, vagy egyáltalán nincs is. A kormányzati statisztika szerint ilyen kölcsönt eddig közel 8 ezer fiatal vett igénybe 39,6 milliárd forint értékben. Minden banknak vannak speciális konstrukciói (pl. köztisztviselői hitel), ahol jogszabály alapján akár a vételár 100 százaléka finanszírozható.
Támogatott hitelek esetében új lakás vásárlásánál a hitelbiztosítéki érték 70-80 százalékát finanszírozza meg az Erste Bank, míg használt lakások esetén a 70 százalékát. Piaci hitelek esetében új és használt lakásnál egyaránt 70-80 százalék a finanszírozható nagyság attól függően, hogy fedezet- vagy jövedelemalapú finanszírozásról van-e szó.

Sokszoros változók
Az OTP Bank Rt. is a hitelbiztosítéki értéket veszi alapul. Amennyiben az ügyfél megfelelő jövedelmet tud felmutatni, és a fedezetként felajánlott ingatlan jó ingatlanmobilitással büszkélkedő helyen található, a hitel/hitelbiztosítéki érték támogatott hitel esetében elérheti a 90 százalékot, deviza alapú hitel esetében a 80 százalékot.

A lakáshitelezés során az értékbecsléssel, illetve annak eredménye alapján állapítják meg hitelbiztosítéki értéket, tájékoztat a Raiffeisen Bank. Ebben a folyamatban az ingatlan számos jellemzője (ingatlan műszaki állapota, elhelyezkedése, környezete, likviditása) az, amit figyelembe vesznek. A maximális hitelösszeget ezen érték alapján számolják ki, de a végleges összeg a hitelbírálat során további tényezők (például az ügyfél jövedelme) függvénye is. Mind a piaci lakáshitelek esetén, mind pedig a kiegészítő kamattámogatásos hitelnél akár 70 százalékot is elérheti a finanszírozás aránya. Forrásoldali kamattámogatásos hitelnél (tehát a jellemzően igénybe vett állami támogatású hiteleknél).

A vételárhoz hasonlítva
Támogatott hitel esetén jogszabályi rendelkezés alapján nem nyújtható magasabb összegű hitel, mint a hitelbiztosítéki érték 70 százaléka a HVB Bank szerint. Új lakás vásárlása, építése esetén akár 66,5 százalék is lehet a hitel összege az ingatlan forgalmi érétkéhez viszonyítva (ebben az esetben a forgalmi érték akár 95 százaléka is lehet a hitelbiztosítéki érték, és ennek 70  százaléka lesz a hitel összege). Használt lakás esetén a hitelösszeg a forgalmi érték 60 százalékát is elérheti.

Piaci kamatozású hitelek esetén a hitelösszege akár a hitelbiztosítéki érték 80 százalékát is elérheti, így a támogatott hiteleknél magasabb arányszámok is kialakulhatnak: a hitel összege új lakás esetén akár a forgalmi érték 76 százaléka, használt lakás esetén pedig 68 százaléka is lehet. A CIB Otthonteremtő hitelnél az ingatlan forgalmi értékének 50 százaléka, új otthon hitelnél a vételár maximum 70 százaléka a kölcsön összege. Forint lakáshiteleknél a fedezet értékének 70 százaléka, deviza alapú hiteleknél 60 százalék a finanszírozási arány

Új irányok és arányok (Oldaltörés)

Kicsit másképp dolgozik az Inter-Európa Bank, amely ún. LTV (loan to value) értékeket (azaz a hitel aránya a forgalmi értékhez viszonyítva) alkalmazza a lakáshiteleinél. Így Lakáshitel MAX (új lakásra nyújtott állami kiegészítő kamattámogatású lakáshitel) esetén 70 százalék; Lakáshitel PLUSZ (használt lakásra állami jelzáloglevél kamattámogatású lakáshitel) esetén 60 százalék. Euró lakáshitelnél 60, svájci frank alapú kölcsönnél 50 százalék az arány.

Ki hogyan számol? Módszerek és 
arányok
© sxc.hu
Bartha Ákos, az MKB Bank főosztályvezetője szerint cége a piacon elérhető egyik legmagasabb finanszírozási aránnyal dolgozik. Állami forrásoldali kamattámogatású lakáshitelnél ez a vételárnak 50-55 százalékát jelenti. Minden más (forint és deviza piaci alapú, valamint állami kiegészítő kamattámogatású) hitel esetében a standard szabály a hitelbiztosítéki érték 80 százaléka, ami a vételár 65-70 százaléka szokott lenni. Az MKB jellemzően nem él az összegszerű korlátozással, a piacon ugyanis sok bank például 30 millió forintban állapítja meg a maximális hitelösszeget. Létezik még pusztán eszközalapú (jövedelemigazolás nélküli) konstrukció, ahol a hitelbiztosítéki érték 50 százalékáig nyújtanak hitelt.

Forint alapú finanszírozás esetén a biztosítéki érték maximum 90 százaléka lehet a K&H-s hitel (kivétel a forrásoldali kamattámogatás), míg deviza alapon ez az arány 85 százalék. A biztosítéki érték a forgalmi érték 85-100 százaléka általában, így a K&H-nál forint alapon az ingatlan vételárának 76,5-90 százaléka lehet hitel, míg ez az arány deviza alapon 72,2-85 százalék. 20 millió forint feletti biztosíték esetén forint és deviza alapon a biztosítéki érték maximum 80 százalékát finanszírozza a K&H.

Hogyan javíthatunk?
Ha kisebb az önerőnk, más módszereket kell alkalmaznunk. Ideális, ha pótlólagos fedezetet tudunk bevonni. A kiegészítő ingatlanfedezet lényege, hogy a segítségével akár 0 százalékos önerővel is hozzájuthatunk a teljes hitelösszeghez, vagy lakásvásárlás esetén a teljes vételárhoz, persze csak akkor, ha a jövedelmünk lehetővé teszi az adott hitel törlesztőrészletének fizetését.

Erre az esetre hoz példát az Inter-Európa Bank. Egy fiatal házaspár 15 millió forintos lakást szeretne vásárolni, de nincsen önerejük, mert eddig albérletre költötték a jövedelmüket. A férj szüleinek van egy 15 millió forintos ingatlanja. A megvásárlandó ingatlan és a szülők ingatlanának fedezetként való bevonásával a teljes 15 millió forintos vételárat megfinanszírozza a bank, ha a hitel törlesztő részletének megfizetéséhez a fiatal házaspár megfelelő jövedelemmel rendelkezik.

A HVB Banknál maximum három ingatlan lehet a hitel fedezete. Itt az előző példától kicsit eltérnek az arányok: ha az ügyfél vásárolni szeretne 15 millió forintért egy lakást és nincs megtakarított pénze, de fel tud ajánlani egy másik ingatlant, amelynek a forgalmi értéke 13 millió forint, akkor már megvalósulhat az önerő nélküli hitelezés. A CIB Banktól igényelt kölcsönök (otthonteremtő, új otthon és piaci hitelek) esetén egy ügyletbe legfeljebb 3 ingatlan vonható be fedezetként, az ingatlan vételárának vagy likvidációs/menekülési értékének, egyenként el kell érnie a 3,5 millió forintos értéket. Az MKB szerint kiegészítő fedezet esetén egy kitétel van: foglalót, annak jogi természetéből fakadóan nem szokás meghitelezni.

Tartalmi partnerünk a BookmarkMedia

VELETEK VAGYUNK – OLVASÓKKAL, ÚJSÁGÍRÓKKAL!

A hatalomtól független szerkesztőségek száma folyamatosan csökken, a még létezők pedig napról napra erősödő ellenszélben próbálnak talpon maradni. A HVG-ben kitartunk, nem engedünk a nyomásnak, és minden nap elhozzuk a hazai és nemzetközi híreket.

Ezért kérünk titeket, olvasóinkat, hogy tartsatok ki mellettünk, támogassatok bennünket, csatlakozzatok pártolói tagságunkhoz, illetve újítsátok meg azt!

Mi pedig azt ígérjük, hogy továbbra is minden körülmények között a tőlünk telhető legtöbbet nyújtjuk a számotokra!